武夷山市房地产市场形势与应对措施

2019-12-21祝德敬

大众投资指南 2019年7期

关键词：建筑面积商品房调控

祝德敬

（福建省武夷山市房管处，福建武夷山 354300）

一、武夷山市房地产市场形势

（一）2015年至2018年末我市房地产市场销售情况

1、批准预售的商品房情况为：批准预售的商品房7669套、总建筑面积63.4万平方米。

2、商品房预售销售情况为：共成交7921套、总建筑面积为75.99万平方米。住宅用房年平均年成交1521套、建筑面积15.59万平方米，每套平均建筑面积为102.49平方米。

3、存量房（含二手房)销售情况为：共成交11732套、总建筑面积131.93万平方米；年成交2622套、建筑面积29.05万平方米、每套平均建筑面积98.88平方米。

4、截至2018年末我市商品房库存量为：4128套、商品房总建筑面积为48.72万平方米，去库存周期为,29.1个月。

5、2018年度尚在建拟预售的商品房总建筑面积为：61.27万平方米。其中住宅房屋46.61万平方米，非住宅房屋13.24万平方米。拟开发的商品房总建筑面积24.03万平方米，其中住宅房屋6.35万平方米，非住宅房屋,17.57万平方米。二项合计85.3万平方米。

（二）武夷山市房地产市场运行情况的判断

1、从批准预售商品房面积来看。我市2018年度已批准预售和拟批准预售商品房面积合计82.47万平方米，面积创了历史新高。我市房地产市场成为买方市场将成为必然。

2、从预售销售商品房成交情况来看。市场观望情绪近期比较高，交易市场短期难言反弹，调整格局已经基本形成。

3、从存量房（含二手房)销售情况来看。我市存量房从2018年第三季度情况显示存量房市场成交量有所下降。说明二手房市场已逐渐变冷。

4、从商品房库存情况来看。我市商品房总量短期内将达到109.99万平方米，按照我市前三年商品房平均年销售18.99万平方米计算去库存周期为69.5个月。销售周期相当长，房地产开发企业投融资成本将面临压力。

5、从消费者购买力看。根据市政府2017年政府工作报告公布的统计数据，2017年我市财政收入为10.93亿元，城镇人均可支配收入为31043元、农村人均可支配收入为15792.1元推算，我市房价与收入比大约为12.38，我市近80%的家庭是不完全具备购房能力的。

6、从房贷利率看。虽然上半年金融机构执行“稳健、从紧”的货币政策向下半年“积极适度宽松”的货币政策转化，但是金融机构执行的区别化利率使得投资性和投机性购房贷款利率还将逐步走高。我市投资性和投机性购房贷款月利率接近7%。根据2017年我市公布的金融机构贷款余额为121.05亿元，房地产抵押贷款余额（按70%计算）（全国67%）大约为84.74亿元；房地产抵押贷款余额占比太高，老百姓迫于还贷压力和金融机构迫于防范金融风险将会制约房地产市场销售。

7、从政策层面看。本轮调控是下决心要解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，保持需求端调控力度不放松，保障有效刚性需求，打击“炒房”等扰乱市场秩序的行为；加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。如果本轮调控不达目的，今后政府对房地产市场调控政策还会层层加码，对房地产市场监管措施会更加严厉。

根据以上市场情况分析，我市房地产市场要存在以下三大风险：

一是某些房地产开发企业可能出现资金链断裂风险；

二是市场的参与者可能面临房地产信贷困难和现金流紧张的风险；

三是一些楼盘有可能降价促销而引发的社会稳定风险；

二、在调控形势下各方的应对措施

（一）管理机构

1、要提高认识、积极应对。主要有以下几方面：一是认识到本轮房地产市场调整是由于短期市场供应量过大，房价上涨过快等市场本身的风险积累，以及近一年时间内我市成交量集中释放所致，是市场的正常反映。（二是政府主动调控的结果。让市场挤出泡沫、降低系统性风险的过程，从长期来看既有利于我市房地产市场本身健康运行，也有利于我市经济可持续健康发展。）三是应该持积极、谨慎的态度。既然是调整，就会有风险，要谨慎维护稳定，在当前的预售制度下，房价下调可能引发开发商与购房人之间的矛盾，需要防止市场短期内过渡调整损害市场稳定的情况出现。四是重视调控政策的针对性、预见性和系统性，确保房地产市场健康平稳运行。

2、要加强房地产价格监测工作。一是利用和完善房管信息平台建立有效的房价监测和预警体系，重点监测土地出让价格、新建商品房、存量房的交易价格，特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。二是加强对我市季度房价、年度房价的分析预测工作，将我市土地出让面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、空置房面积及空置率，市场成交价格及变动情况和原因等定期予以公布。增加房地产价格和供求关系的透明度，为政府决策做好参谋。

3、要加强项目跟踪管理工作。一是要建立开发项目和从业主体的信息跟踪联系网络。及时反馈项目进展情况，便于问题的发现、协调和解决。二是要加强从业主体的备案和信用体系建设。对房地产项目开发进行全生命周期跟踪、管理、服务。三是严格依法办理项目的用地、立项、规划、建设和销售等手续，严厉打击违法经营。

4、要有计划有步骤地规划房地产开发规模。一是严格按我市房地产开发年度计划和城镇总体规划开发房地产。二是按照房地产监测分析结果和公布的房地产信息，积极引导房地产企业根据市场运行情况合理安排开发任务。三是做好控地价、限房价、稳预期的工作。

5、要合理引导各方主体理性投资。一是要大力推进配套刚性需求和中低收入家庭的两类商品房建设，同时兼顾政策性保障房建设。二是要积极探索和研究租售并举、租售同权等形式的房地产开发模式，培育租赁市场和置业类型的地产市场。三是积极推行公租房建设，引导消费者理性消费，实现从“有住房”向“有房住”观念的转变。

6、要有创新工作思路。创建数字房地产管理服务网络，即数字房管。数字房管是提高政府对城市公共服务能力、社会管理水平和房地产市场监管能力的需要；是提升住房保障管理工作的需要，同时也是房地产市场宏观调控的基础和核心。我们要探索创新如何运用互联网、云计算等新一轮信息技术，推动房产信息化向更高阶段的智慧化发展，逐步实现房产管理“科学化、精细化、长效化”。为房地产管理的内在需要创建“数字房管”服务网络平台，加快房地产市场信息化建设。

（二）开发主体

1、要有信心。这轮对房地产市场调控目的是抑制投机需求，打击炒房行为，让房子回归原有的居住属性，让价格回归理性，更好地促进房地产市场平稳健康发展，并不是打压房地产，所以大家不必恐慌，要把调控作为我市房地产市场转型的一次机会，要充满信心，乐见其成。

2、要积极应对。当前由于我市房地产市场形势比较严峻，供大于求，消化库存任务依旧是个很重。房地产从业主体各方正经历着前所未有的压力，希望大家对面临的风险认真研究、正确认识，并做好积极的应对措施。房地产开发企业要重点做好政策风险、市场风险、融资风险、利率风险、项目建设阶段风险等方面的评估。我想就房地产开发企业应对我市房地产市场形势从以下几方面提几点小建议：

第一、要根据资金供应状况，适度调整发展战略。开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况做适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。

第二、要慎重选择开发项目，注意控制风险。房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发住房需要量的测算上要下功夫。对不符合市场需求的拟开发项目宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。

第三、要采取适当销售策略，加快房款回收，降低资金成本。今年的房地产行情，相对前几年确实有点不妙，一方面工资、材料普遍上涨，拉动了房产开发成本的大幅上涨；另一方面由于人们对国家宏观调控房价下降的预期和前期房价受炒作虚高价格回落的影响，今年房子的销售已再没有了往日的火爆。究其原因一是炒房客退出炒作，二是人们的消费购买欲望降低，三是购房者观望情绪浓厚。由于项目情况各异，需求、价格等相差悬殊，所以要采取何种销售策略不能一概而论，但可以肯定的是面对国家宏观调控的新形势，房地产开发企业，必须更加重视对销售的管理，加速销售回笼房款，解企业资金之急。

第四、要开发适销对路产品，规避市场风险。由于我们的购房户条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是有很大差别的。有些人由于工资水平高，喜欢大的、高档次的房子，而有些人由于刚解决温饱不久，只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合实际对房屋适应情况做一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候才能够有针对性的设计建造符合我们市场需要的适销产品，大大降低房屋滞销的风险。

3、具体还要做好以下几方面工作：一是密切关注经济调控政策，适时调整融资手段；二是做好全面市场调研，准确把握市场定位；三是降低负债筹资风险；四是加强工程质量管理，提高专业管理人员的业务水平、综合素质，修炼好内功；五做好房地产企业品牌建设工作。