商业银行消费信贷业务创新——基于深圳市建行分行“按居贷”业务的案例分析

(天津工业大学经济与管理学院 天津 300387)

消费信贷业务作为商业银行综合金融服务的重要载体，在商业银行规避同质化竞争、探寻差异化特色发展道路中发挥了重要的作用。长期以来,银行业金融机构是我国消费金融市场最主要的参与主体。然而，当前多数商业银行关于消费信贷业务的产品较为单一，整个消费信贷市场产品趋于同质化，充斥大量相似产品，消费信贷产品研发上创新力严重不足。

提升国内消费市场需求，充分挖掘我国潜在的消费市场，一直是我国经济持续发展的原动力。商业银行如何在政策支持下增进金融消费信贷业务的发展，与消费形成双向刺激，对于商业银行消费信贷业务的全面深化改革、金融市场的良好运行、我国经济持续发展都具有重要的意义。

一、项目背景

(一)社会消费增长下降

自2010年起，我国经济进入中高速增长时期。而在这一阶段，却伴随着我国社会消费品总额增长率的逐年下降，尤其是在2017—2018年，我国社会消费品零售总额增长率仅为4.02%，低于当期GDP的增长率(6.8%)。消费需求的不断降低抑制了银行消费信贷业务的创新。

(二)消费者偏好转变

央视财经频道《中国经济生活大调查》中数据显示：2017—2018年度“中国美好生活指数”为102.44。这意味着目前我国整体生活略高于“适宜”这个区间，正向着更加美好的方向提升。而其中居住品质作为其重要考量要素，正进一步催生消费者住房新趋势的变化。

虽然我国已逐渐度过“黄金炒房”阶段，但房价仍处于居高不下的状态，抑制了人们的购房需求。与此同时，人们对居住品质的需求正在提升，这使新型“公寓式”住房逐渐被人们认可，尤其是异地工作白领级人士，住房租赁市场逐渐兴起。而住房租赁作为社会消费的一种形式，其崛起将在一定程度上带动商业银行消费信贷业务的创新。CREIS数据显示，2011年我国房屋租赁市场规模为0.66万亿元，逐年上涨，2014年市场规模已经达到1.05万亿元，2016年已经接近1.4万亿元。[1]因此，我国房屋租赁市场发展前景十分可观，上升空间巨大。如今，中国22%的城市人口选择租房，从长远来看，由于人们对居住品质的追求，这个比例会不断提升。

党的十九大报告提出“加快建立租购并举的住房制度”后，在地方政策支持下，面向深圳市高流动人群，深圳建行分行首先推出个人住房租赁贷款产品“按居贷”，正式进军深圳住房租赁市场，是商业银行信贷业务的一大创新。

二、项目概述

建行深圳分行与房地产公司、企事业单位达成战略合作，面向在深圳打拼但尚无能力购房的年轻人，推出5 000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品“按居贷”。该产品面对符合条件、有长租需求的个人发放，贷款时间最长10年，单户最高额度100万元人民币。

申请信用贷款的个人必须为建行优质客户，贷款人与出租人签订租约并选择一次性交清租金、贷款额度不超过借款人上一年度收入的两倍、在深圳有连续缴存社保或公积金记录、信用状况良好、无重大不良信用记录、未被列入全国法院失信被执行人名单等。

三、项目利弊分析

(一)项目优势

1.吸引力强

首先，项目贷款利率优于同期个人住房贷款；贷款可免抵押，可根据个人信用发放。因此由开发商、地产中介、酒店集团等经营的“长租公寓”，在大学毕业生、白领群体中颇受欢迎。

其次，住房的客户，银行通过金融工具锁定租约，将银行信用优势、集合理财模式、金融资源整合，解决传统租赁市场的痛点。其意义在于，对于租户来说，稳定租赁关系；对于房源供应方来说，一次性收妥租金，避免频繁换租客、房屋空置、催缴租金的麻烦。对于一次性支付租金有压力的租户，建行可提供“按居贷”租赁贷款。建行深圳分行相关负责人表示，“按居贷”的利率参考贷款基准利率，目前租客使用“按居贷”的比例约为30%。

2.增加客户基数

客户的基数决定了银行的资金来源。在银行领域客户忠诚度大体跟品牌形象、信任、转化成本等因素有关。[2]当银行拥有一定的客户基数，且服务质量和客户关系营销足以维持客户忠诚度，在此基础上，银行便可以稳定资金来源，以扩展其业务。据统计，深圳市的常住人口达1 252万人，而其中外来人口高达751万人，均位于我国榜首。如此高的流动人口数量带来了庞大的租房客户群，为深圳建行提供了客户来源。

3.持续稳定的资金来源

“按居贷”项目用户每月向银行交付房租，而所筛选的优质租客降低了还款的信用风险。因此，银行拥有持续稳定的注入资金。

4.可行性强，可复制性低

相比于已经开通服务的北京和武汉，深圳有着更高的人口流动性。而再加上户籍制度，和人们“买房投资”的心理驱使，“租房贷”业务在北京、上海及二线城市很难推进。而深圳由于地理位置和人才引进政策等优势，“租房贷”业务更容易实施。

(二)项目劣势

1.受益群体较窄

贷款要求高，项目主要针对的是在深圳常住的优质客户，申请人须信用良好并且在深圳连续三年缴存社保或公积金。在深圳短居客户无法参与项目中。

2.资金来源与运作风险

住房租赁贷款周期长，而建行项目利率较低，资金回报率不高，如何寻找在规模、期限和成本上与之匹配的资金进行有效周转是一个难题。并且在现实中，银行需要介入贷款的各个环节，把握产权、管理租金，有效地控制信贷风险，但实际银行并不能参与其运作。

3.造成抢占房源、房租高企现象

根据统计，2018年1月到8月，深圳市平均住宅租金累计同比涨幅超过20%。一方面，由于供需不平衡导致房租上涨。住房方面，深圳住房自有率在一线城市中处于最低，超过60%常住人口依靠租房解决居住问题。与此同时，深圳持续的人口导入将带动住房刚性需求继续增加，同时伴随着存量常住人口人均居住面积的提升，潜在的改善性需求规模同样巨大，深圳未来住房供需缺口依旧严峻。

另一方面，金融过度创新是近期房租快速上涨的主因。“金融+长租公寓”模式扩大了中介超常规扩规模的能力,中介机构在快速、大幅高价收购房源的过程中提高了房租价格。在超常规扩规模收购房源的背景下,房源进一步集中,形成了部分大型中介公司对租房市场的垄断,进一步加大了哄抬房租的能力,带动了租金的进一步上涨。[3]

4.制度不完善

由于市场监管制度尚不完善，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，相互串通，统一确定、维持、变更价格；囤积截留房源、捂盘惜售等限制销售数量，操纵价格；提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格等，哄抬房价，对建行项目发展不利。

5.受客户心理导向限制

传统买房投资观念根深蒂固。对比美国发达的租房市场，我国租房市场尚处于发展阶段。2017年，我国租赁人口占总人口的比重仅为11.64%，而美国这一数据比例高达35%；在租赁房屋方面，我国2017年租赁房屋占总房屋的比重为18%，而美国这一数据约为37%。[4]而其中很大一部分原因是居民思想观念的不同。对于理性的美国人而言，他们并不愿意被房贷所束缚，相比较而言，租房所付出的月均成本更低，更能过自己想要享受的生活；而对于我国居民来说，“手握房产”是财产的保证，这种传统观念根深蒂固，很难消除。并且，房租是否成为高负担是客户是否选择贷款的主要因素。

四、结论及建议

从前文可以看出，商业银行消费信贷业务的创新仍具有一定的局限性。

1.创新方向受限

在当前经济大背景下，社会消费增长与占比日益下降，整体形势不利于银行信贷转型。而银行内部产品关联性低，银行间产品同质化严重，加剧了银行间的竞争，使消费信贷领域处于饱和状态。

2.受客户心理导向限制严重

客户“存钱买房”心理并没有下行趋势，因此，受客户心理导向作用，资金仍会大量涌向虚拟房地产经济，使商业银行的消费信贷创新难以达到预期效果。而当前，商业银行客户间业务差异化较弱。商业银行业务均以客户为导向，而当前商业银行内群体式服务仍为主流，致使客户基数缺失，最终丧失竞争力。

3.商业银行内部监管体系尚不完善

业务人员的风险意识与贷款管理环节的衔接等都会产生风险，如何加强内部管制，处理好贷款环节，降低资金流风险是商业银行所要解决的问题。

因此，本文就这些问题提出建议如下。

1.完善服务，拓宽用户群体，增加客户黏性

银行可以利用这些客户群体作为银行业务评估的基础数据，以发现银行服务中潜在问题。通过客户基数的获取，银行可利用大数据做客户营销。调整优化客户定位，发掘潜力客户，针对不同集群的特征进行差异化营销，预测客户的信用风险与流失风险，最后应用内部数据，做好“承诺”管控。通过这种方式，银行也可以筛选出潜在长期稳定客户，以便进一步加强合作。

2.开展关联性延展项目，增强营利性

基于客户基数，银行可以针对贷款人群在银行其他业务方面开展优惠政策。比如，由“租房贷”到“买房贷”的利率优惠；更具针对性的理财业务等。加大创新力度，开发小额多期限产品，坚持普惠金融，满足中低收入群体需求。

3.改进项目，增强可复制性

对于北京、上海等一线城市及沿海城市来说，其拥有一定的流动人口，但对于这部分人群，短期买房并不现实，而长期租房又违背本意。因此，银行可以增加此项目的层次性，针对不同人群提供不同期限租房贷款。同时各地可以效仿北京租赁住房新政 “京籍无房家庭租公租房可落户”，解决家庭实质需求，以增强项目普及性。

4.制定政策，加强管制

商业银行业务不断创新是当下经济发展的必然结果，因此商业银行应坚持审慎监管和风险管理毫不松懈。首先是整个银行体系监管的完善；其次是银行内部严苛的管制，以防不必要的风险发生。银行介入长租房市场正改变着行业格局，未来租房市场会越来越规范，租户的权益将有更多保障。但是也要防止租房市场形成寡头。比如，租金价格如何控制在合理水平等，这种情况下，政府部门的监管就显得非常重要。北京住房租赁监管平台已正式上线，其做法值得推广。