谈房地产价格波动的影响因素

孔文 马建民

（山东省曲阜市价格认证中心，山东 济宁 273100）

房地产主要包括以下三个部分：土地、建筑物、土地上的定作物。是实物与产权的综合。房地产的发展主要取决于土地，并以土地的特性为基础，且房地产还具有以下几个特点：不可移动性、独特性、使用年限长、相对价值量高、与一般商品比较，房地产的流动性较差，变现时间较长。房地产的特性决定了房地产的价值量不能等同于一般商品，基于上述几种特征，影响房地产价格的波动的因素较为复杂。

一、房地产价格的特性

（一）价格基础及其表示方式有差异

与一般商品最本质的差异是房地产具有不可移动性，具有转移性的并不是房地产本身，是因为人们比较看重房地产在未来所带来的增加收益与房地产所带来的权益。因此购买房地产所支出的价格是房地产权益与预期收益价格的价格总和。其次，房地产除了具有本身的购买价格，还可以使用租金价格去衡量房地产的价值[1]。

（二）形成时间有差异

一般商品的价格可以标准化，并且随时间的变化一般商品的价格变化幅度较小，在一个较短的发展时间内就可以形成完善的价格机制。房地产行业发展时间较长，但房地产的个体差异性较大，未来的价格不能用过去的价格衡量，每个时间节点上房地产的价格都不固定，受多种因素的影响，房地产的价格波动需要根据本身的特性与当时市场的发展状况去综合衡量。

（三）市场结构具有差异

房地产市场在我国的发展时间虽然较长，但与一般商品相比，房地产市场的准入门槛较高。在大多数城市当中，房地产属于一种较为稀缺的商品，价格上涨幅度难以预测，受需求等主观因素的影响较大，因此房地产的价格的上涨幅度远远要高于一般商品[2]。

（四）房地产价格由市场需求决定

我国房地产价格有明显的地域差异，总体来说东部沿海城市的房地产价格高于中西部城市。同一个地域，不同地区房地产价格也会较大的差异。房地产的供应量相对较少，但社会需求量却比较大，并且房地产属于一种不可移动的特殊商品，在一定的地域范围具有垄断性，因此在全国范围内很难形成统一的价格机制，同一个城市，不同的位置房地产的价格也会有一定的差异，这充分说明我国房地产市场难以形成标准化，个性化差异较为明显。

二、房地产价格波动的影响因素分析

（一）房地产需求因素

消费者预期：人口的消费预期在一定程度上影响房地产市场的发展。消费者预期是指人们对未来房地产市场的发展前景与未来价格的预测[3]。他们对房地产价格的心理预测，在很大层面上影响了市场对房地产的需求。房地产行业与一般商品的有着最大的差异，当房地产价格上涨时，人们认为房地产价格还有可能上升，此时的房地产具有投资的意义，人们会增加对房地产的购买，有一部分投资者会在房地产价格上升阶段大量投资房地产市场，等待房地产价格再次上升时选择售出，导致市场上用来交易的房地产数量减少，市场上呈现出供不应求的局面，导致房地产价格在短期内快速上升。当房地产价格趋于回落时，消费者对房地产的预期收益降低，市场上的投资者减少，大多数人对房地产行业呈一种观望态度，持有大量房产的人认为未来房地产价格还有可能继续回落，因此将用于投资的房地产大量抛出，市场上呈现出供过于求的局面，而市场上真正购买房地产的消费者较少，这在一定程度上加速了房地产价格的下降[4]。

人口数量：人口数量与家庭结构对房地产价格的波动也有一定的影响，房地产较为特殊，人口数量的增加在一定程度上刺激了居民对房地产的基本需求，房子作为人在生活中的基本需求，城市人口数量的上升增加了人们对房地产的需要。随着市场经济的发展，与传统的生活方式相比，现代的家庭结构变得越来越小型化，家庭数量增加，市场上所需的房地产数量增加，将直接影响到商品房市场的价格波动。

收入水平：居民的收入水平直接影响到人们的购买能力，居民收入水平的高低对人们的消费层次与消费能力都会有一定的影响。具体而言，居民的收入水平越高，手中用来可支配的收入也就越多，人们对所居住的环境也会有更高的要求。目前我国房地产价格整体上呈现出上升的趋势，且增长速度明显偏高。而低收入阶级的收入增长幅度较慢，这在一定程度上影响了居民对房产的购买能力[5]。

社会安定：如果社会较为安定，人民生活较为稳定，居民就很愿意投资房地产市场；但如果社会较为混乱，居民生活动荡不安，人民对房产的购买能力就会下降，转而去投资其他价值较高的商品，如黄金、珠宝等变现能力较快的商品。

（二）房地产供给影响

成本是影响房地产价格波动的直接因素，房地产成本主要包括两部分内容：土地的购买价格、房地产的建筑价格。改革开放以后，我国城市化发展的速度加快，城市面积不断向外延伸，为保护农用耕地，我国出台了相关保护政策，城市中可用于建设的土地减少，建筑土地的稀缺性导致开发商用于购买土地的资金增加。随市场经济的发展，房地产建设过程中的成本也在不断增加，如建筑材料的价格、用工成本等，都直接增加了房地产的建筑成本[6]。

随着时间的变化，人们对居住环境的要求越来越高，人们在购买商品房时会综合考虑多种因素，如房子周边的绿化情况、交通便捷程度、基础设施是否健全等，受这些因素的影响，单位面积上房子的建筑密度降低，这直接增加了房地产的建设成本。

房地产行业的竞争相对较为激烈，房地产企业建造的房产面积减少时，市场上用于交易的房产数量减少，而人们的购买需求又相对较大，房产的供应量无法满足市场的需求时，房地产的价格向上浮动。当房地产企业建造的房产面积增多时，市场上用于交易的房产数量增多，房地产市场的供需呈现出平衡的局面，房地产的价格就会趋于稳定。

（三）房地产价格波动的其他影响因素

政府宏观调控：我国的经济体制是社会主义市场经济体制，政府对关系到国计民生的行业采取一定的调控政策，目的是限制房地产市场的过热发展，近几年国家根据房地产的发展状况，出台了一系列的政策法规，在一定层面上限制了房地产市场的过热发展，将房产价格的上升幅度趋于合理。

银行利率的影响：房地产价值量较大，当银行利率上调时，居民用于投资房产的利息成本就会增加，房地产企业的建筑成本也会增加，导致居民对房产的消费预期下滑，市场对房地产的需求量下降，房地产价格也会受到一定影响。当银行利率下降时，居民在银行的存储资金减少，房地产企业的建筑成本降低，人们对房产的投资预期增加，居民对房产的需求增加，房地产价格会趋于稳定。

金融机构的贷款额度：房地产的建造成本与销售成本较大，对于房地产开发企业，房产建造过程中投入的资金较大；对于消费者而言，很难在短期内提供大量的资金，金融贷款在企业与消费者之间发挥了巨大的作用。目前建筑企业与消费者在房地投资中的一部分资金都源于金融机构的贷款。房地产销售过程中，金融贷款额度的高低在一定程度上影响了居民的购买能力[7]。

炒房人员的影响：目前居民购买房产主要有两个目的：用于自己居住、用于投资。从2010年以后，我国大部分城市房地产价格增加速度过快，这与炒房人员的有一定的影响，房价上升时，炒房人员囤积大量的房产资源。当市场上供应的房产有限时，炒房人员仍旧大量购买房产，用于投资升值。普通居民对房产的需要无法得到满足，导致房地产价格开始大幅度增加。当房产市场趋于稳定时，炒房人员将手中囤积的房产少量售出，炒房人员始终都处于一个盈利的状态，从而导致市场中房地产价格一直都居高不下，这不仅给居民的生活所需造成了一定的阻碍，同是也扰乱了我国房地产市场的健康有序发展。

三、结束语

综上所述，影响房地产价格的因素较为复杂，大体上分为以下三个原因：市场上房地产的供给量、居民对房地产的需求量、其他因素影响。在发展过程中国家虽然已经采取了一定的措施，但房地产价格总体上仍旧呈现出上升趋势，政府要综合考虑多种因素，严厉打击市场上的炒房人员，加强房产购买的资格审核，提高房地产企业的准入门槛，在提高商品房质量的同时，将房地产的价格控制在合理的范围之内，在促进房地产市场稳定发展的同时，去保证社会经济的稳定运行。