原告许某形与被告许某章、范某某房屋买卖合同纠纷一案

胡国卫

摘 要：两被告与许某形签订卖契出让房屋给许某形，但房屋所有权证和土地使用权证均以范某某名义办理，后范某某拒绝协助办理产权过户手续。卖契符合表见代理和事后追认的特征故认定为合法有效，不动产登记簿上的权利人与真实情况不符时应当以真实情况为准。确权之诉不适用诉讼时效规定。

关键词：房屋买卖合同;不动产登记;表见代理;诉讼时效

【基本案情】

1995年3月28日，两被告（系夫妻关系，1986年结婚）与原告许某形（与被告许某章系兄弟关系）签订房屋卖契将T县C街道三间平房以九万元转让给原告许某形，原告受让后自己出资于当年将平房建成三层半楼房，并于当年农历十二月入住至起诉期间。2001年6月原告经手以被告范某某的名义办理国有土地使用权证和房屋所有权证。土地所有权证由原告持有，因领取房屋所有权证需要被告范某某的身份证，后被告范某某领取该证并由其持有。1997年7月两被告离婚，离婚协议书中明确约定“原有财产及电器已变卖还债”，包括本案的房屋已非两被告的财产。然而此后被告一直拒绝协助原告办理产权过户手续。2014年被告范某某刊登遗失启事，声明作废涉案房屋的土地使用权证书并重新办理了涉案房屋的土地使用权证和房屋所有权证，后将该房屋抵押向农业银行贷款72万元。

经审理查明：1994年被告范某某未经审批在自留地上建成一层平房，同年4月T县C镇人民政府作出没收该平房歸国家所有的行政处罚并同意由被告范某某以13200元回购房屋，该款项后由原告支付。原、被告签订的房屋卖契中的范某某的签字和捺印均系许某章代为作出。

【裁判结果】

一、确认原告与两被告于1995年3月28日签订的卖契有效

二、确认坐落于T县C街道涉案房屋土地使用权证和房屋所有权证归原告所有

【争议焦点】

本案的争议焦点有两点：1.双方签订的房屋卖契是否有效，房屋所有权归谁？2.本次起诉是否适用诉讼时效制度？

针对争议焦点一，存在两种意见：

一种意见认为签订的房屋卖契无效，房屋归被告范某某所有。理由如下：涉案房屋地基系被告范某某父亲出资购买，一层以上虽由原告建造，但只是借给原告居住并未出卖;离婚协议是两被告的事情，不代表对其他人的意见，且协议中“财产”不是指涉案房屋，当时该房屋还未确权;2001年办理土地使用权证和房屋所有权证均是以范某某名义，后2014年亦以范某某名义重新办理证书，房屋应为范某某个人财产;范某某根本不知道房屋买卖协议，没有签字、捺印，是原告和被告许某章两兄弟事后补签或伪造的，没有范某某的真实意思表示，所以合同无效。

另一种意见则认为房屋卖契有效，房屋归原告所有。理由如下：双方于1994年房屋被没收后是由原告出钱回购房屋，1995年签订房屋卖契后原告当年便将平房建造为三层半楼房并居住至起诉期间，2001年办理土地使用权证和房屋所有权证时也是由原告经手，其中土地使用权证书原也由原告持有，若被告范某某对卖房一事完全不知情，上述事项便十分不合常理;签订卖契时被告双方系夫妻关系，原告有理由相信被告许某章可以代范某某行使权利。故房屋卖契有效，房屋所有权应当归原告所有。

评析：虽然被告范某某的签字、捺印是由被告许某章代为作出，但从原、被告共同确认的事实中原告的代为支付回购房屋款项、建造房屋和长久居住无纠纷的情况来看，有理由相信被告范某某对将涉案房屋出卖给原告一事应当知情，房屋卖契实质上是房屋买卖合同，据《合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告双方签订卖契时仍为夫妻关系，原告有理由相信被告许某章有代理权，且签订卖契后原告的一系列“行使权利”的行为都未遭到被告范某某反对，故此卖契符合表见代理和事后追认的特征，应当认定合同合法有效。根据物权法定原则，物权归属和内容应当以不动产登记簿为根据，但据《物权法》第十七条及《物权法》司法解释一第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”虽然土地使用权证和房屋所有权证登记的权利人为范某某，但此记载与真实权利状态不符，应当依法确立真实权利人的权利，才可以真正实现对当事人的合法权益的保护。

针对争议焦点二，亦存在两种意见：

一种意见认为本案签订买卖协议的时间至起诉时已经满22年，我国《民法总则》规定的一般诉讼时效为三年，即便是适用《民法总则》第一百八十八条规定的最长诉讼时效，从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，超过二十年的，人民法院不予保护。原告起诉时诉讼时效已经届满，其权利不再受法律保护。

另一种意见认为当事人的诉讼请求为“确认原被告之间签订的房屋买卖合同有效，并请求确认T县C街道的涉案房屋归原告所有”，其提起的不是给付之诉而是确权之诉，并不适用诉讼时效的规定，也就不受诉讼时效约束。

评析：诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，权利便不受保护的法律制度，其有利于促使权利人及时行使权利，避免权利长期处于不确定的状态，维护交易秩序和安全，适用的是“向人民法院请求保护民事权利”即请求权的情况，而原告许某形提起的为确权之诉而非给付之诉，确权之诉系发生权属争议的当事人请求人民法院运用公权力来确认其权属，是当事人行使物权的表现，不适用诉讼时效的规定。

（作者单位：浙江省天台县人民法院民一庭，浙江 天台 317200）