管理人对房地产企业进入破产程序后房屋物业维修问题处理的履职要点

汪红妖

浙江杭天信律师事务所，浙江 杭州 310011

一、目前我国房屋质量责任承担体系分为四个阶段

第一阶段：房地产开发过程中，由工程的施工单位对建设单位承担质量保证责任，责任的承担形式体现为施工单位向建设单位交纳建设工程质量保证金。

第二阶段：工程竣工验收合格后，工程施工单位从竣工验收合格之日起对房地产开发企业承担一定期限的商品房质量保修责任。房屋销售后，房地产企业从房屋交付之日起对购房者承担一定期限的商品房质量保修责任。房地产企业通过向物业主管部门交纳物业保修金的形式在房地产企业不履行、无法履行、进入破产程序时的情形下，向购房者承担房屋质量保修责任。

第三阶段：在房屋保修期过后，房屋出现的质量问题，通过购房者在购房时交纳的物业维修专项基金解决房屋公共部位的维修问题。

第四阶段：房地产企业在正常注销、清算完毕或通过破产程序清算完毕企业注销后的质量问题承担。

二、管理人第一阶段工程缺陷保证期的履职要点

在第一阶段，房屋已通过竣工验收，但未交付购房者。为避免承包方在房屋出现质量问题后不履行或无法履行保修责任，2017年6月30日财政部与住房和城乡建设部共同颁布《建设工程质量保证金管理办法》②【建质2017(138)号】，依据《办法》第二条：“建设工程由发包方与承包方在施工合同中约定，从应付的工程款中预留质量保证金，以保证承包人在缺陷责任期内(一般为1年，最长不超过2年，由双方在合同中约定)对建设工程出现的缺陷(指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件、以及承包合同的约定)进行维修的资金”。“工程质量保证金总额不得高于工程价款结算总额的3%，缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计”。管理人履职时，应按照以下程序处理：

(一)审查开发商与承包商就工程质量保证金的约定内容，即有无承包方有无交纳工程质量保证金或是以银行保函、工程质量保证担保、工程质量保险等形式提供的工程质量保证。

(二)审查竣工验收的时间，以计算缺陷责任期。

(三)发生质量缺陷时，管理人第一时间应立即通知承包人对缺陷原因进行界定、如系承包人原因或双方对原因有争议的，则由承包人进行鉴定。如承包人不维修也不承担维修费用，则管理人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除该笔费用。

(四)如非承包人原因而系第三方原因造成的缺陷，则承包人不承担责任，由管理人负责组织维修后，向第三方追责。

(五)关于工程质量保证金的退还问题，管理人应注意核实双方合同对于缺陷责任期的约定是一年还是两年，在期满后，管理人应在收到承包人返还保证金的申请后，同承包人按照合同约定进行核实。如无异议，则应退还。如管理人接到承包人退还保证金申请后14天未予答复的，视为认可承包人的退还保证金申请。

(六)查看工程质量保证金是否属于工程款范畴，从而享有工程款优先权。

三、管理人第二阶段商品房质量保修期的履职要点

在商品房经过竣工验收和经过开发商销售交付给购房者后，分别产生保修期，这两种保修期针对的对象和起算时间均不相同，管理人履职过程中应注意区分：

(一)商品房竣工验收后，承包商依据《建设③工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》④规定，自竣工验收合格之日起在保修范围和保修期限内发生的质量问题承担保修责任。

最低保修期限具体规定为：(1)对主体结构工程以及地基基础工程而言，其最低保修期限为合同中所规定的时间年限；(2)针对外墙面、房间以及卫生间等需具备防水性的部分，其保修期限一般为5年；(3)对需供冷及供热的项目部分，其需要的保修期限一般为2个供冷期及采暖期；(4)对设备安装、给排水管道及电气管线而言，其保修期限为2年；(5)对装修工程，其保修期限为2年。

管理人履职时应按照以下程序处理：

1.管理人被指定后，应首先审查开发商与承包商《建设工程施工合同》中关于保修期各方权利义务的约定以及审查工程的竣工验收时间，以明确承包商承担保修责任的内容及期限。

2.如在承包商的保修期内，管理人接到业主、业委会、物业公司等相关人员的质量问题报告之后，需要在第一时间向相关的施工单位下达保修通知，对施工单位提出要求。施工单位则需要在收到通知之后，赶到施工现场对相关的施工情况进行核实查验，之后对质量缺陷进行修复，整个修复工作需要在保修书当中所约定的时间期限之内完成。如果在这个过程当中发现了对整个建筑物的使用功能造成影响或者出现了结构性安全问题时，则需要相关人员通知工程的施工单位派出人员第一时间到现场进行抢修。

3.管理人履职期间，如果发生涉及结构安全问题的质量缺陷，管理人需要在问题发生后的第一时间将相关的情况向相关建设行政主管部门反映情况，进而可以及时采取针对性的安全防护措施。除此之外，还需要将对应的保修方案向具备资质等级的设计单位进行提交，待所提交的保修方案审批通过之后，则需和对应的施工单位进行联系，对通过的保修方案进行执行。在执行的过程当中，还需要和原工程质量监督机构进行沟通，派遣相关人员对施工质量进行必要的监督。

4.对于施工单位是否依约完成了保修义务，通常实践中争议较大，购房者认为没有修好、施工单位认为已经修好了，在这种情况下，应由管理人组织相关的部门进行验收。

5.实践中经常会对维修的事项是否属于保修范围发生争议，施工单位认为不属于他们的保修范围，而购房者或管理人认为，属于应当保修的范围。此时，应由管理人提请具有鉴定资格的第三方就是否属于保修范围进行鉴定，依据鉴定结论来公平地区别各自的责任。

6.在保修期内，如果施工单位不履行保修责任、不按照工程质量保修书约定进行保修，则管理人可以另行委托其他具有相应资质等级的单位进行保修，所产生的维修费用由施工单位承担。

7.管理人履职期间应注意及时地履行保修责任，如果发生因为保修不及时而造成新的人身、财产损害，则由造成拖延的责任方承担相应的赔偿责任。

8.在保修期限内，如果发生因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身或者财产损害的，则房屋所有人、使用人或第三方有权向管理人提出赔偿要求。如经查证，确因承担，在管理人承担后，可向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

9.管理人在履职期间，还应注意相关方所主张的保修责任是否属于不在保修范围内：(1)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；(2)不可抗力造成的质量缺陷。因上述行为造成的质量缺陷，则管理人不负有保修的义务。

(二)商品房经开发房交付购房者后，管理人对于购房者承担保修责任的期限是从“房屋交付之日”而非“工程竣工验收合格之日”

2001年4月4日建设部88号令《商品房销售管理办法》⑤的第三十三条规定，房地产开发企业需要对其所销售的商品房质量保修责任进行承担。并且当事人需要将保修责任、保修期限以及保修范围等在所签订的合同之中给予明确的界定，以免在后续合同履行的过程当中出现纠纷。并且合同中所规定的保修期一般都从商品房交付之日算起。商品房所需要具备的保修期限长短，其在原则上不能够比建设工程承包单位向建设单位签订的保修书上所规定的保修期短。特殊情况下，如果保修期实际上要短于保修书上所规定保修期时间的情况下，其保修期需满足不短于规定中所签订的最低保修期限。具体，在实际的执行当中，如果在合同中所规定的保修期之内，项目出现了质量方面的问题，则需要相关单位按照合同来对相关项目进行修复，履行自己的职责。但是，由于一些外界的不可抗原因而导致的建筑物质量安全问题，相关的房地产开发企业单位则不需要来对其履行质量安全的保修责任。另三十二条规定，在进行商品住宅销售的时候，房地产开发企业则应当依据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。

据此，管理人对于施工单位追索保修责任的期间是以工程竣工验收合格之日起计算，而管理人对购房者承担保修责任的期间是以房屋交付之日起计算，同为保修期，为什么规定两个不同的时间节点？我想，主要是基于对施工单位的保修期和购房者的保修权利之间做了一个区分和平衡，以界定在工程已经竣工验收，但开发商未能将房屋销售交付的情况下同时避免施工单位的责任期限无限延长和购房者保修权利被动缩减的问题。

(三)对于管理人通过司法拍卖的房屋保修期应从管理人将房屋交付购房者开始起算，在房屋交付后保修期限内产生的质量问题，管理人负有保修的义务

管理人销售的房屋系一手房并非二手房，房屋的保修义务是法定义务，并不因开发商破产而予以豁免。因此，司法拍卖房屋的保修期限应该依照《商品房销售管理办法》三十三条的规定，从房屋交付之日起计算保修期，这也是对房屋买受人的法定保护义务。

(四)处理房屋保修期五年与破产清算效率性的解决路径

依照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》规定，除地基和主体外，房屋保修期最长为五年即防水防漏，而破产案件效率性的需要，导致破产清算程序不可能等到保修期满才能清算结束。在此情况下，如何解决保修期与清算效率冲突的问题也是管理人需要解决的问题。在此情况下，管理人认为，为充分保障购房者的商品房质量保修权，应当充分利用“物业保修金”来帮助维护购房者的权利。

(五)管理人对物业保修金相关的注意事项

物业保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。对于物业保修金目前国家法律、法规、规章层面并未对此做出相关规定，而各地省、市自行制定。目前浙江省适用的是2007年4月20日由浙江省人民政府印发的《浙江省住宅物业保修金管理办法》，我们杭州市也出台了相应的《杭州市住宅物业保修金管理办法》⑥。

2006年10月1日《浙江省物业管理条例》⑦开始施行，做为与之配套的《浙江省住宅物业保修金管理办法》⑧、《浙江省物业专项维修资金管理办法》⑨、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法⑩》等3个政府文件也于2007年4月20日起发布施行。

做为管理人，在履职过程中，须按照如下程序关注物业保修金：

1.管理人在履职时，首先应审查所接管的小区是在2006年10月1日之前还是之后竣工验收，这直接涉及物业保修金有无交给的问题。

2.物业保修金在主管部门的存储期限是8年。管理人尤其应当注意的是，物业保修金保修的期限略长于《房屋质量保修条例》，对于屋面防水工程，其保修期限不应短于8年时间；对于外墙面及卫生间有防水要求的部分，其保修期限不应短于8年时间；对于需要供冷、供热的部分，其最短保修期限不应短于2年时间；对于装修工程、设备安装工程以及给排水管道工程等，其最短保修期限则不应短于2年；其他部分的保修期限均应该按照合同所规定的标准履行。

3.对于业主、业委会(未成立业主委员会的，为社区居民委员会)等相关人员申请启用物业保修金时，尽管是否启用的审批责任人在于保修金管理机构，但我们认为，这笔款项做为债务人的资金，管理人附有监管的义务。因此，对于物业保修金的启动条件，管理人有义务审查是否符合《浙江省住宅物业保修金管理办法》⑪的相关规定。

4.管理人应注意到，在建设单位不履行保修责任，业主委员会按照规定动用保修金后，作为建设单位负有在保修金使用后15日内足额补存保修金的义务。这里面就存在着两个问题，一是管理人接管前，业委会动用了保修金后，要求被指定后的管理人进行补存。另一个就是管理人被指定后，因无法履行保修责任，而由业委会动用，动用后，被要求补存。

5.对于未交纳的物业保修金，管理人有无补存的义务？依据《办法》第二十一条的规定：“建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。”

6.对于物业保修金的退还程序，管理人尤其应当注意《浙江省物业保修金管理办法》以及《浙江省关于物业保修金退还有关事项的通知》⑫【浙建[2017]1号】的相关规定。

(1)管理人被指定后，应注意退还的日期，在破产清算期间，如果物业区域内首套房屋交付满8年的前三个月或如保修金到了退还期限前一个月，管理人向保修金管理机构提出退还的申请，由保修金管理机构将拟退还的保修金事项在相关的物业小区内予以公示。如无异议，则由保修金管理机构将保修金本金及银行存款利息余额退还给管理人，由管理人纳入债务人资产范围。

(2)在公示期限内业主、业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业对于物业保修相关事项有异议的，可以向保修金管理机构提出。如果异议内容与物业保修具有直接关联的，由管理人和异议人通过协商、诉讼、仲裁、共同委托第三方鉴定等方式解决异议。

(3)若破产清算完成时，保修金还未到退还期限，依据《办法》⑬二十条：“建设单位歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，设区的市、县物业主管部门应当进行公示，公示期为30天，公示期满后无异议的，其原交存保修金余额，转入同一物业区域物业专项维修基金”。

四、管理人在第三阶段物业维修专项基金使用的履职要点

在房屋的保修期满后，对于保修范围内的物业，管理人不再负有保修义务，此时，对于物业公共部位、公共设施所发生的维修事宜，通过物业专项维修基金予以解决。作为和《浙江省物业保修金管理办法》同时颁布的《浙江省物业专项维修资金管理办法》，对于建筑物内共有部分、共有设施设备在保修期满后的维修、更新和改造资金的交存、使用、监督管理等均做了相应的规定。物业专项维修资金是由业主交纳，新建物业首次交存专项维修资金是由建设单位代收代交。因此，管理人应注意审查，是否有无代收该专项维修资金的情形，代收之后，应交给相应的保管部门。特别是管理人经由司法拍卖的房屋，在每套房屋交付时，均应注意代收该房屋的专项维修资金。

五、管理人在第四阶段房地产企业清算完毕后保修责任的履职要点

在房地产企业清算完毕后，如小区楼盘又发生主体质量等原应由房开公司承担责任的情形，但此时鉴于房地产企业已经破产清算程序清算完毕而无任何遗留资产，故此时再发生的楼盘质量问题确实是属于目前法律法规无法处理的空白之处，只能依赖小区物业维修基金、小区公共收入等业委会自治的形式解决，建议此时政府应建立相应的指导规范。

[ 注 释 ]

①注：本文所称的管理人履职要点仅针对已经通过竣工验收的房屋，对于未通过竣工验收的房屋的质量责任问题处理不在本文中阐述.

②中华人民共和国住房和城乡建设部，中华人民共和国财政部.建设工程质量保证金管理办法[Z].2017-06-20，建质2017(138)号.

③《建设工程质量管理条例》第39条(国务院令第279号2000.01.30).

④《房屋建筑工程质量保修办法》第7条(建设部令第80号2000.06.30).

⑤《商品房销售管理办法》第33条(建设部令第88号2001.04.04).

⑥《杭州市住宅物业保修金管理办法》(2003年).

⑦《浙江省物业管理条例》(2006年).

⑧《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发[2007]19号).

⑨《浙江省物业专项维修资金管理办法》(浙政发[2007]19号).

⑩《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》(浙政发[2007]19号).

⑪《浙江省住宅物业保修金管理办法》第13条(浙政发[2007]19号).

⑫《浙江省关于物业保修金退还有关事项的通知》(浙建[2017]1号).

⑬《浙江省住宅物业保修金管理办法》第20条(浙政发[2007]19号).