探究我国关于涉外不动产纠纷的法律适用

孙学栋 孙 华

河北政法职业学院，河北 石家庄 050061

随着改革开放的到来，中国以博大的胸怀，向世界敞中国的国门，迎接来自世界各地科技、经济、文化等多个领域的挑战。随着和国外经济、文化、贸易的展开，我国也因此产生了很多关于不动产案例的纠纷，对我国相关的法律提出了挑战。不动产所在地法原则是一直被国内外普遍认可的一项原则，以此来作为涉外不动产法律最主要的原则之一，但是，我们也不能随便使用该法，在使用该法律的时候，我们也要灵活的根据情况选择适用法律。[1]

一、我国涉外不动产纠纷的界定标准以及分类标准

(一)不动产的界定标准

不动产就是指物理性质上不可以移动的财产，亦或者移动了就可能会造成严重经济价值损害的有体物，使得它作为不动产财产的属性受到了伤害。和动产在性质上面是有区别的，动产指的是可以移动或者移动不会导致经济价值损害的物体。在我国目前颁布的法律中，其实并没有对“不动产”的概念进行明确的区分，我国《中华人民共和国物权法》把“物”分为了动产和不动产，并且规定不动产物权的设立、变更和消灭等必须要按照规定来登记。[2]《中华人民共和国民法总则》继承了相关的法律，然而我国《民通意见》第186条中明确规定土地、建筑物的固定设备为不动产、依附在土地或者土地建筑物上的其他的物品就属于不动产，所以针对不动产的买卖、租赁、抵押、使用等各种类型的交易方式，都可以使用我国当地的不动产法律制度。然而国外却不同，比如德国和日本对不动产的定义就相对我国来说狭窄一些，就只是指土地或者土地上的物品。然而法国却有不一样的地方，法国的法律中《法国民法典》就对不动产的定义很广泛，里面定义的内容只要不是能够移动的形体或者物品，比如脚下踩的土地，建筑物。在比如种田的种子，家里的牲畜，房子里的摆设，以及土地上还没有进行收割的稻谷和家里果园上结着的果实等都是属于不动产的范围标准。[3]

(二)针对不动产的分类标准

从目前我国法律的视角看待《最高人民法院审理涉外民事商事合同纠纷案件法律》上的内容，可以看出已经废止了以前遇到的问题，就把不动产纠纷的问题清单列举出来的举动。现在我国的法律《涉外民事关系法律适用法》狭义上的不动产纠纷其实本质上就是指的不动产物权的纠纷。从学理的角度看待不动产，就是指包括不动产的所有具有争议性的问题，本质上也就是不动产的纠纷。

二、不动产物权和不动产合同纠纷

(一)不动产物权纠纷

物权主要是指权利人对“特定的物”享有直接的支配权力，是一种具备有绝对对世权的属性。然而在国际私法上的物权法就不是单纯指特定的物，而是指涉外因素的物权，而对于涉外物权关系的判断标准主要也是根据和法律要素相关联的主体、客体和内容这三个方面中看，只要符合主体、客体、内容中的其中一个，或者一个以上的要素或任意两个、任意三个等，但是后面这两种情况相对前面的而言比较少见，如果存在涉外关系就应该把该法律认为是涉外物权的关系，如果单纯从《涉外民事关系法律适用法》来讲述这个，那么它的调整的范围就是非常广泛的，但是实际生活中的实践情况却不是这样的，有很大的一部分案件不符合认定的标准，而是被法官作为了普通的民商事案件纠纷进行了处理。面对涉外民商事的判断，我国的法律制度《涉外民事关系法律适用法》就给出了明确的规定，物质所在地为国际都接受的原则性纠纷解决途径。[4]

(二)不动产合同纠纷方面

我们通过对我国《涉外民事关系法律适用法》的法律条款可以知道，我国对于涉外合同的纠纷方面，主要是采取自治为主要原则，密切进行联系为辅的做法。然而现在我国的一些法律制度都没有明确的法律条文规定不动产合同方面的内容，比如我国的《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《涉外民事关系法律适用法》、等诸多部法律。不动产合同涉及的主要内容为不动产买卖、租赁或则抵押合同，具体分类还需要结合具体的实务情况来进行判断，不能盲目的单纯的使用不动产所在地法律制度，而应该选择和不动产物权纠纷相似的法律条款，不动产纠纷产生的原因和我国的办案人员不深刻的研究法律制度，而是“拿案就办”的思维有关。

三、进行区分的处理

(1)理论方面的来源。薛定谔通过量子力学思维实验得出了“薛定谔的猫的理论”。[5]猫有可能是活着的，也有可能已经死了，但是要想得出确定的结论，就必须要打开了盒子才知道。(2)实践方面的意义。我国目前发生的不动产纠纷主要是房地产交易过程中房屋的买卖、租赁等产生的纠纷问题。根据河北省法院的判决书，美国的XX购买了一套由XX、XX一起拥有的房屋，但是XX只是和XX签订了合同，没有证据可以证明另一个房屋拥有者XX是同意卖出这套房子的。这个案件就牵扯出了几个问题，首先案件的性质是什么样的，是不是属于涉外民事案件的归属划分，其次，案件是满足物权法的适用条件，还是满足合同法律的适用条件，再次，不动产和动产的判决要依照哪个国家的法律来进行识别，最后，要思考这样的一个问题，既然不动产物权法可以适用为什么要适用不动产所在地的法律制度呢。一审法院并没有对这个案件的涉外性质进行判定，直接根据我国的法律制度进行了无效的判决。当事人上诉后，二审法院就首先明确这个案件的涉外因素等方面，这就是比一审有进步的地方。二审法院认为管建林属于美国的公民，该案又涉及房屋的买卖合同纠纷，根据我国的《涉外民事关系法律》内容中的法律规定要适合中华人民共和国法律受理案件，维持一审的原判，这个案子属于不动产合同纠纷的案子，在判决过程中被混淆成了不动产物权合同的纠纷问题，违背了我国法律《涉外民事关系法》中第36条规定内容，如果当事人没有选择法律制度的情况下，一般选择不动产所在地的法律制度。[6]

四、总结

结合我国和国外的一些理论和法律的实践经验，进一步的来研究我国的关于不动产合同方面的纠纷以及不动产物权方面的纠纷之间的关系，分析他们的性质是属于适用物之所在地法，还是适用于不动产合同的准据法，大量研究事实证明不动产物权法适用不动产所在地法这个理论价值更高，希望未来国内、国际上的众多相关方面的学者和法律实务方面的工作人员以及研究学习人员一起来思考和研究这个问题，能够达到一个共同的标准，共同来完善我国的相关法律制度，争取把我国建设成一个社会主义法治强国。