业主撤销权之对象的作出程序

王建霞

华北理工大学人文法律学院，河北 唐山 063200

随着我国经济的不断发展，关于建筑物区分所有权的纠纷开始不断增多，其中以业主撤销权纠纷为典型代表。业主撤销权制度是指，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益或决定的作出违反了法律规定的程序时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该制度在实现其制度功能的同时，亦表现出了其制度设置上的不足。权利行使之对象的作出程序规范粗疏就是其中之一。

一、案情简介①

原告姜某系某小区的商铺业主。该小区在通过召开业主大会表决通过的《管理规约》中规定，商铺物业管理收费按居住物业管理费标准的两倍收取。

原告姜某认为，该小区有居住物业业主148户，商铺业主只有7户，占业主大会成员绝大多数的居住业主表决通过少数商铺物业费收费标准的决定，侵犯了其作为商铺业主的合法权益。故其诉请法院撤销《管理规约》中的相关规定。

法院认为，商铺业主和住宅业主同属小区的业主，商铺业主不享有高于其他业主的特权，也不享有对业主共同决定事项的一票否决权，遂驳回原告诉请。

二、案例中的法律问题分析

该案中，姜某认为该决定应当被撤销系有二点理由：一是其所享受到的物业服务不比居住业主多，而其所承担的费用却是居住业主的两倍，即质价不符；二是处于多数地位的居住业主无权就少数业主之相关利益事项进行表决，即程序不当。那么，原告姜某的理由是否得当呢？

第一，物业服务作为一种市场服务，必然需要遵循市场规律。同等服务同等收费是不言自明的道理。第二，在该小区只有7户商铺业主却有148户居住业主的情况下，作为“理性经济人”趋利避害之本性，148户居住业主选择通过增加7户商铺业主物业费的决定是必然之结果。如此，即便7户商铺业主全部投反对票对投票结果亦毫无意义，这就是所谓的“多数人的暴政”显然，该决定作出之程序不可谓得当。法律确立该制度的理论基础与现实意义就在于其能够有效避免出现“多数人的暴政”现象。之所以姜某的诉请不被得到支持，是因为我国现行法律规范中没有作出，当团体决定针对的主体不同时，应当分别适用独立的表决程序之规定。

三、决定之作出程序的法理分析

从以上对该案例的分析中可以看出，原告得不到法院支持的根本原因在于现行法律之规范的单薄。笔者认为，该制度在决定作出之程序上存在制度疏漏，即没有规定“决定所针对的主体不同时，应当分别适用独立的表决程序”。

一是，我国现行法律中只有《物权法》第七十六条第二款对该制度中“决定”的作出程序进行了简单规范，且其只涉及了业主大会对建筑区划内的重大事项之表决。笔者认为，团体决定之作出作为民主决策之机制，需要遵循严格的程序制度，无论是为关涉全体业主利益之事还是涉及部分业主不利益之事都应当坚持正当程序原则。萨默斯等人认为，程序具有独立性价值，程序正当在决定作出中的重要性还在于，其直接决定了团体会议所作之决定内容的正当性。决定之内容的瑕疵，往往都可以通过正当的程序而避免。

二是，传统民法理论中，民事主体所享有的法律所赋予其的权利成立，必须包含五个基本要素，即利益、主张、资格、自由及权能。一种利益、主张或资格必须具有相应的权能才能成立，必须享有和实现其利益、主张或资格的实际能力或可能性。该案中，在占业主大会成员绝大多数的居住业主表决决定少数商铺业主物业费标准的表决过程中，商铺业主的“表决权”显然缺乏了权能之要素。在商铺业主缺乏实现其权益的可能性时，其所具有的并不是真正的表决权。因此，我国现行业主撤销权制度中应当规定，决定所针对的主体不同时，应当分别适用独立的表决程序。

诚然，笔者认为，现行制度中应当规定，当决定所针对的主体不同时，决定之作出应当分别适用独立的表决程序。具体而言，决定成立之要件包括决定之作出确有进行过表决，因此，当决定之作出没有就其所针对的主体进行单独表决时，该决定应当被认定为不成立。这是因为在该决定作出时，应当进行表决的业主并未实质上进行过表决，其并未满足决定成立之要件。

[ 注 释 ]

①上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第31262号民事判决书.