浅析我国不动产预告登记制度

王瑞琪

西北大学法学院，陕西 西安 710127

预告登记制度最早发祥于欧洲，后为许多大陆法系的国家(地区)借鉴并发扬，比较典型的有德、日、我国台湾地区等，它是一项不可或缺的物权制度。近年来我国房地产价格持续上涨，拥有更多信息优势的房地产商不惜违约“一房二卖甚至多卖”获利的事件屡见不鲜。违约的代价远低于违约后的收益，购房人不能得到有效保护。而以房产为核心的不动产预告登记制度就是解决该现状的最有效措施，其在化解房产交易信息不对等、平衡双方利益方面有着至关重要的意义。

一、预告登记制度的内涵

预告登记的内涵在我国学界有许多不尽相同观点，例如：梁慧星教授认为预告登记制度设立的意义在于保障一项请求权在未来某一时刻的实现，而该项请求权是基于保证将来发生不动产物权变动所产生的。而王利明教授则认为此种登记的价值在于实现债权的请求权，并保证其所涉及的物权在未来能够得以顺位，由此而产生的一种提前登记。

笔者认为，预告登记的内涵是指在物权尚未完全发生移转时，为确保权利的变动能够顺利进行，而对以此种物权变动为内容的债权请求权所进行的事先登记。将债权请求权进行登记，其旨在使其具有对抗第三人的效力，并使阻碍其物权登记请求权所为的处分无效，从而确保将来本登记的实施。

二、预告登记制度的现实局限性

(一)不动产登记制度的不统一与现实局限性

2007年《物权法》列入的不动产登记制度虽取得了巨大的进展，但该法中许多条文仍属于概括规定，预告登记制度也仅仅是一个框架式的存在，随后出台的《房屋登记办法》等规定虽在程序方面为登记制度的完善提供了一定程度的润色，但仍然缺乏对不动产登记制度的总体概括与具体细化。我们必须承认，截止目前，我国仍未建立起一套统一的不动产登记制度体系。

(二)不动产登记机关杂乱

在《物权法》第10条中，国家规定了不动产的登记机构，但该项条款目前仍是一种理论性规定，并未得到较好的贯彻落实。在我国，不动产登记按其所属种类和级别由不同机关进行，而对某块土地之上的房屋登记时，既要对土地进行登记，也要对地上建筑进行登记，且二者登记机关亦不相同。这就造成了执法资源的大范围浪费，并影响交易效率。

(三)预告登记程序不完备

其一，在我国确认预告登记失效的相关法条中，并未具体区分3个月内未登记的原因。笔者认为，若未登记是由登记人主观原因引起，则存续期间届满该预告登记自然失效。由客观原因或其他不可抗力引起的，应当给予一定的法律救济，如允许存续期间的中断或中止。

其二，在我国目前的法律制度中，尚未建立关于将预告登记向本登记过渡的程序。预告登记的终极目标就是将该事先登记推进到关于该所有物本身所应进行的登记，从而实现物权的转移。如果最后没有推进到本登记，那么此制度的目的就未能得以实现。但目前我国《物权法》只规定权利人应当在能够登记之日起3个月内进行物权的变更登记，而没有规定将预告登记过渡到本登记的具体步骤和程序。

三、中德不动产预告登记制度对比

(一)相同之处

我们国家与德国目前均承认并执行不动产登记主义原则，当事人双方在交易过程中所达成的合意只是对于债权合同的成就，而尚未发生相关物权的转移。只有对于该物的本登记才能真正使该物权发生转移。

与此同时，我们国家与德国设立该制度的最终目标都是确保将来能够顺利实现不动产物权。而物权实现的前提是双方已就协议达成一致意见或已订立相应的合同，所以上述两国的预告登记制度均将为实现债权而产生的请求权作为其所保护的对象。

(二)差异之处

1.登记调控的范围不同

我国物权法规定预告登记适用于获取不动产的物权请求权。而从《德国民法典》的相关规定可以发现，德国不动产预告登记不仅包括为了保全请求给予土地权利或废止土地权利的权利，以及设立在土地上的其他相关权利的请求权；还包括了保全变更该项权利的内容或顺位的请求权等，调控的范围远比我国广泛。

2.登记的效力不同

根据我国《合同法》，买受人在预告登记后具有优先购买权，并可以之对抗其他买受人；若出让人未经买受人允许在该标的物上设立其他妨害最终物权实现的权利，则可认定其无效。

德国预告登记具有以下效力：保全请求权、保全顺位、预告登记发生效力的非绝对性；而我国并无后两项相关规定。

3.是否规定抗辩权不同

德国为预告登记的义务人设立了抗辩权。而其同时规定，纵然已进行并完成预告登记，义务人仍不会绝对地丧失对不动产实施买卖、出租或其他处分权。这些行为一定情况下仍可发生效力。而我国目前尚未设立义务人的抗辩权。

通过比较两国的制度设置不难发现，德国预告登记制度在运用时所能发生的效力、其成立的条件的范围等较之于我们的制度都更加完善具体一些。为进一步改进与发展我国预告登记制度的适用，笔者认为，我国应持主动积极地学习态度借鉴德国的相关规定，将德国在该制度中较为先进与成功的方面引进来，从而改进现阶段我国所适用的预告登记制度的相关细节。

四、对完善预告登记制度的几点建议

(一)扩大预告登记范围

在《物权法》第二十条中，仅买卖房屋或其他不动产物权的协议适用预告登记，但在目前看来范围过于狭窄，笔者认为凡有关不动产权力变更的情形均应适用预告登记，因此我国应借鉴外国的相关规定，将以设定、移转、变更、消灭为内容的不动产物权请求权等列入预告登记范围之内。

(二)合并现存登记机构

只有在确保预告登记制度在统一管理与运行的登记机构的作用下，该制度才能得以切实有效的实施，并且合理避免现实生活中多机构重复登记的局面，以此节省司法资源，提高办事的质量和效率。

(三)纳入不动产预告登记抗辩权

预告登记得以消灭的途径在我国只存在两种情况：存续期间届满或不动产灭失，预告登记抗辩权的引入，可以使第三人在有正当理由时，拥有得以对抗其权利人的权利。而在笔者看来，抗辩权对于平衡公民平等权利仍有着不可或缺的意义，天平两端不能存在只有其中一端拥有筹码的情况。

五、结语

不动产预告登记制度是为保护不动产交易而建立起来的一种制度，对我国物权法律制度的进一步优化与发展起到了重要的推进作用。但由于目前物权法所涉猎内容十分广泛，且自颁布以来尚未修改更新，因此对于预告登记制度的规定仍具有一定的框架性，缺乏与之相对应的具体法规。我们应该立足于已有的实践经验加以改进，使其更好地维护不动产权利人的权利。