房地产众筹的法律定位、风险防范及权益保障浅谈

关键词 房地产众筹 产品众筹 非法集资 房屋预售 资金安全

作者简介：柳士荷，北京市京师（无锡）律师事务所。

中图分类号：D922.3                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.11.157

近几年，“互利网+”政策正在快速的发展与进步，带动着众筹迅速发展壮大。众筹作为互联网金融与实体经济的产物，传统房地产经济已经无法满足社会的需求，房地产众筹为传统房地产提供了新的思路与商机，实现互惠共赢，从开发商的角度分析，众筹平台发布的项目内容可以减少融资成本，解决房产开发中资金的不足问题，缩短销售周期，可以实现提前锁定客户的购买能力，加强企业在市场竞争中的影响力，从购房者方面分析，提前享受房地产开发商制定的优惠政策。针对房地产众筹平台，充当着购房者与开发商之间的中间部分，在履行自己的责任与义务中获得应得的报酬，实现利益最大化。

一、房地产众筹的法律观点分析

（一）房地产众筹种类间的差异性

房地产在开发过程中经过不断地研究与摸索，针对众筹内容逐渐形成多种形式与内容，从开发商众筹的角度出发，主要分为融资开发与项目开发两个种类，但是从购房者的角度出发，可以分为投资理财与购房消费两种类型。

1.融资开发型

此类型的开发商主要以锁定客户和融资作为主要目的，购房者在购房消费过程中，主要以购房消费作为目的，可以分为不同的模式：第一，定向模式，例如，石家庄众美城项目，开发商在开盘之前需要与有房产需求的工作人员或者单位合作，购房者在收到房产钱需要支付给开发商全部款项，这就是开发商获得的收益。第二，可转项模式，例如，非常著名的桂碧园项目，开发商会提前锁定客户的资料，获取项目建设与开发的全部经费，购房者通过这样的方式获得低于市场价格的产权。

2.营销推广型

将项目开发作为主要目的，购房者进行消费。开发商利用众筹平台展开宣传，项目开发之后购房者会进行购买 。最大限度吸引购房者的眼球，此种类型还会分为几个小类，第一，团购模式，例如，京东、远洋等项目开发过程中，会选择交10000抵50000或者打折的方式作为优惠政策，开发商將现房的实际情况进行了解，利用众筹平台展开众筹项目，这样购房者会得到一定的补贴。第二，提前团购模式，例如，广州非常有名的万科城众筹项目，开发商想要获得众筹的许可，需要取得预售的许可证，提前发布众筹的项目，购房者会获得优惠购房的权利，此项目符合预售条件时，购房者就可以享受折扣。第三，抽奖环节，例如，在京东、远洋这些出名项目中，开发商可以将预售小票提前准备出来，在众筹环节使用，购房者使用京东金融APP利用白条的方式支付11元，就可以获得抽奖活动，有机会抽得1.1折的大奖，众筹活动之后，针对没有中奖的购房者，在30天之内会收到已支付的11元。第四，彩票模式，是以京东远洋项目进行案例分析，开发商在取得预售许可证之后开始众筹，购房者还是需要支付11元就可以参与活动，开发商众筹活动结束之后，其中中奖的购房者会获得首付款，其他顾客也有惊喜，会赢得京东满减的活动。

3.理财型房产众筹

主要以项目为目的采取此类型众筹方式，购房者以投资的方式购房，例如，在中信泰达国际酒店公寓展开众筹活动时，开发商在获得许可之后开展众筹活动，其中参与众筹的所有购房者都会获得8.8折的优惠力度 。

（二）房地产众筹的相关制度

所谓房地产众筹既指开发商为了筹集资金完成自己的建筑项目，利用网络众筹平台，寻求出资者的融资帮助，出资者会以投资者的身份存在，进而得到对应房产或者股权作为回报。众筹的方式主要分为两种，第一种是以股权作为回报的投资，第二种是利用现有的实物作为回报的方式。

如果将房地产众筹归纳为股权众筹，购房者主要以投资收益为目的，会导致房价持续上升，不符合房地产在我国市场发展的需求，如果仅仅依靠理财型或者运营理财型进行房地产众筹，过程中金融理财的过多，就会让众筹失去原来的意图，需要马上制止。在房地产众筹项目中以产品作为众筹的回报方式，符合我国房地产发展的需求，这种方式可以解决我国中小房产公司融资费力的问题。同时还要购房者享受最优惠的价格来购买属于自己的房产，在房地产众筹过程中，开发商经常会以营销手段为目的，利用抽奖团购彩票等模式进行众筹，这种并非真正意义上的众筹，只是一种营销噱头 。房地产众筹项目中应该以融资开发型产品作为主要制度设计内容，利用互联网优势结合众筹平台的作用发布项目内容，其中需要添加一些对购房者有利的优惠政策，完成买与卖的交易。

（三）房地产众筹的合法经营

房地产众筹工作的开展主体分别是开发商、众筹平台、购房者之间的关系，他们复杂的存在着。

购房者与开发商：开发商利用众筹平台讲项目的主体内容、众筹需要的金额以及对购房者的优惠政策等都发布出来，这些内容成为商品房买卖的约定，当购房者了解项目内容之后，会结合自己的情况买众筹的份额，签订买卖的合同。

众筹平台与开发商之间的关系：在房地产众筹工作中，开发商会将项目信息在众筹平台上显示出来，并且对相关的信息进行审核，检查相关的风险工作，为了完成实际交易活动。

众筹平台与购物者之间的关系：在房地产众筹工作中，购房者会加入到众筹项目中，审核所有的信息，最后购房者与开放商签订合法的合同，所以，众筹平台与购房者也需要制定相对应的合同关系，在购房者完成众筹活动之后，众筹平台与购买者的合同仍然继续有效，为了保护购房者的利用，我们会认为众筹平台与购房者之间存在合同委托关系。

二、房地产众筹存在的法律风险

房地产行业在展开众筹活动时，经常界定在法律的边缘线，其中是否合法很难定位，同时由于法律体系的不完善，造成房地产众筹工作缺少相对应法律的保护，因此会面临着非法集资、购房者与预售不确定的情况出现，房地产众筹健康发展受到法律风险的阻碍。

（一） 制止房地产众筹工作中存在的非法集资风险

所谓非法集资在我国是一种违法犯罪的行为，根据我国相关法律法规明确规定，主要指单位或者个人在没有相关部门的批注之后，以不同形式向社会公众进行大量筹集资金，并且承诺在一定程度上会以金钱、货币等方式向出资人支付利息的回报行为 。

目前，一些开发商假借房地产众筹的幌子行非法集资的行为，一旦发现这种情况就需要给予一定的处分与惩罚，一定要区分好二者之间的差异，一旦处理不当，也会被误认为是非法集资的。房地产在众筹工作中，应该把握住非法性以及公开性的要求。这里提到的非法性与公开性主要指房地产未得到相关部门的批准之后，向社会大量吸取资金的过程。

（二） 房地产众筹预售制度的风险防范

开发商通过各种活动降低资金压力，会打消一切的不确定性，但是会给购房者带来一定的风险，因此，国家会建立预售标准核心体系，以维护购房者的权益。根据2009年房地产管理法提出之后，商品房想要实现预售，需要符合以下的内容：第一，已经交付全部的土地权出让金，取得土地使用证，获得土地的所有权。第二，项目开发建设工作开展过程中，需要具有建设工程规划许可证 。第三，投入房产的资金需要达到工程建设总和的25%以上，并且将工程实施以及竣工的时间明确。第四，开发商需要向县级单位管理部门登记办理，获得商品预售房的许可证明材料。

（三）房地产众筹的调控风险

目前，我国房地产在众筹过程中，会存在比较严重的问题，有些开发商会肆意炒作，与众筹的本质相背离，房价会大幅度上涨，影响我国房地产行业的发展与进步，甚至還会造成金融危机。

只有了解购房者的购买目的，确保购房者是以居住为目的的行为，才会将一些风险因素拒绝在外，成为房地产众筹过程中最有效的调控方法，购房者在成为众筹平台的注册用户之后，才符合众筹平台的审批标准，进而从多个角度分析，购房者购买房产的需求与目的。例如，众筹平台往往会以问卷调查的方式对购房者进行审查，通过问卷调查不仅可以了解到购房者的基本信息，同时还会掌握购房者购买的目的。

三、保障房地产众筹中购房者的权益

通常房地产众筹会将项目拆开成为最小单位，甚至还会出现一平米的众筹额度 。一旦众筹工作成功之后，会出现一套房产会有多个主人的情况，这种众筹方式无法满足购房者的需求，同时还有可能伤害购房者的合法权益。

房地产众筹过程中，将最低众筹份额进行规范，需要了解房屋的初步设计，掌握购房者的实际需求，将最小户型的平方米数作为一个众筹的份额，这样就会保证一套房产只有一个主人，但是实际面积以实际为准，实施多退少补的方针。

四、结论

综上所述，房地产众筹工作需要掌握一定的分寸，通过实践证明融资开发型房地产众筹符合房产项目的需求，并且成为房地产众筹制度发展过程中的法律支撑。以此作为背景，我国房地产在众筹过程中，需要不断地防范非法集资违法行为，需要按照相关的管理条例与需求，进行商品房预售环节，做好房地产调控法律风险，掌握购房者的实际购买需求与目的，加强产权的规范行为，最大限度保证购房者的合法权益，为我国房地产众筹工作可持续发展奠定基础保障。

注释：

闫海，孟竹.房地产众筹的法律定位、风险防范及权益保障[J].金融理论与教学，2018（4）：8-12，30.

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