关于完善土地收购储备制度的建议和思考

余四化

（望江县自然资源和规划局，安徽 安庆 246200）

土地收购储备制度，是由地方政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、收回等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开挂牌、招标、拍卖出让方式供应土地，盘活土地资产的制度。目前不少地方都由土地收购储备中心负责收购储备土地，并代表地方政府对其进行供地和开发。

一、土地收购储备制度的现状

我国土地收购储备制度经过十几年不断地发展和改进，如今正在逐渐走向成熟，它不但具有调和存量土地与增量土地之间的关系作用，而且还提高了土地的使用效率，促进了建设用地供应形式的改变，使土地一级市场的供应渠道走向统一。然而，我国的土地收购储备制度还有许多不足的地方，诸如土地收购储备机构职能不清、相关机制不全、资金来源缺乏、土地收购储备价格和计划缺乏科学性等。特别是储备土地大部分都是商住用地，许多地方都没有把基础设施建设用地、工业用地以及公共设施用地等包含在其中。土地财政催生房地产价格不断上涨。因此，只有把这些问题都解决了，才能更好地完善土地收购储备制度。

二、完善土地收购储备制度的建议

（一）制定科学合理的土地收购储备和供应计划。预测当地市场的土地需求情况，根据预测结果制定相关的土地收购储备和供应初步计划，及时向社会广泛征求意见，再根据城市规划、当地的土地存量以及供应情况和相关政策，制定土地收购储备和供地的具体年度计划，避免因盲目无计划的收购土地，而导致土地存量过多，无法满足需要的情况，同时还应创建土地需求监测体系，确保年度计划的执行力。

（二）科学合理地制定土地收购指导价格。通常情况下收购的土地大部分都是闲置的土地或是旧城改造的土地，也有部分是企业、单位或是个人的土地。因此，政府应综合市场等多方面情况出台指导价格及配套指标，并根据经济发展水平定期调整。收购价格应及时向社会公开，接受社会监督。

（三）强化土地收购储备机构的职能和监督管理力度。确保土地收购储备机构的职能落到实处，真正做到人、财、物的独立，同时应制定出一个把经济效益、社会效益以及生态效益相结合的考核标准和考核细则，以达到有效监督管理的目的。土地收购储备机构，不能把营利作为主要的目的，还应考虑社会效益及其他因素。因此，其监督管理的评估标准应具有科学性和可操作性化的特征。

（四）建立健全土地收购储备的相关机制。包括管理运作机制，收回机制、收购机制、储备机制，资金筹措机制和市场调节机制等。如对收购的暂时无供地计划的土地的运作，可采用将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时利用。如对房产市场价格过高的调整，可以通过调整供地计划，增加土地供应。如对于那些为了满足公共需求的公共基础设施用地，土地价格可以适当调低，或者通过划拨方式供地，造福于全体人民。

（五）多渠道筹措土地收购储备资金。土地收购储备资金主要来源有财政拨款、银行贷款、储备土地增值部分资金、储备土地的经营收入等，但这远远不能满足需要。地方政府应用好省政府批准的每年可以通过发行土地储备专项债券筹集50-100亩土地资金的政策，多渠道筹措土地收购储备资金，为土地收购储备提供资金保障。

三、进一步完善土地收购储备制度的思考

当前，土地收购储备工作中还面临着不少新问题。例如国家和省政府规章均要求，土地收购必须为了公共利益的需要，但公共利益如何界定，地方政府认定的公共利益跟司法机关的认定出现了许多不一致的例子；土地收购储备中心虽然有机构，有人员，但是财务管理并没有真正独立，缺乏专业性人才，重行政管理，轻市场化管理，从某种程度上就降低了办事效率和运作成效，怎么做到真正的独立运作、专业运作和管理？收购储备的存量土地如何避免继续闲置，如何最大化的发挥经济效益？社会化资金能否进入土地收购储备？通过何种方式进入？这些问题都有赖于国家层面出台相关政策解决。只有从制度上进行规范，才能进一步完善土地收购储备制度。

四、结束语

总的来说，在我国土地收购储备制度经过十几年不断地发展和改进后，其有效地促进了土地市场的不断发展，极大地提高了土地的使用效率，促进了建设用地供应形式的改变，统一了土地一级市场的供应渠道，更好地发挥了土地的调节功能，加快了我国经济社会的发展脚步。在面对我国目前还存在的一些土地收购存储问题时，还需要对这些问题进行针对性的完善，同时还应根据市场对土地的需求情况，制定科学合理的土地收购、供应计划和土地收购指导价格，强化土地收购储备机构的职能和监督管理力度，建立健全土地收购储备的相关机制，从而促进土地收购储备制度的完善和可持续发展。