房地产行业成本核算的几点探讨

蔡宏

（青岛金实投资发展有限公司，山东 青岛 266000）

一、引言

随着我国政府在不断对房地产开发企业进行调控，不断完善房地产开发企业管理制度，房地产开发企业暴利时代基本已经结束。随着房地产市场的竞争日趋激烈，企业提高了对成本的关注度，因为要想实现企业经营利益最大化就必须对成本进行严格控制，使各项经济指标能够更加真实、合理，同时也为国家对房地产开发企业进行调控提供真实、可靠的参考。而房地产企业成本核算是房地产企业经营管理的核心组成部分，只有在房产开发企业成本管理制度非常健全的情况下，才能在目前房地产开发企业所处的宏观大环境下，取得更大的收益。为了提供更加可靠的财务指标房地产开发企业需要不断地提高成本核算的精度和准确度，因为要想控制成本费用的支出，就必须首先了解各项支出的具体内容和数据，进而才能正确统计出管理层想要的各种指标，使企业利益最大化，为股东创造更大的价值。然而由于房地产企业过去的丰厚利润使得他们更注重抢地、开发、销售、回款等环节，而对成本问题不是十分重视，所以目前大部分房地产企业成本核算还存在一些不完善的地方，降低了成本核算的准确度。

二、目前我国房地产开发企业成本核算的现状

一般房地产开发企业成本核算主要从以下几个会计科目来核算：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套费、开发间接费。但在实际核算过程中成本的发生要想真正的区分计入正确的核算对象还存在一定问题。

（一）成本核算缺乏统一的核算对象

因为对房地产开发企业而言，从取得土地证开始，再到取得预售许可证，中间需要经过很多环节，要保证开发工作链接，需要房地产开发企业财力、物力、人力等各方面的支持和配合。成本核算对象的明确是会计核算真实性的基础，然而目前我国房地产开发企业开发周期较长、形态又多样化、规模又很大，在开发过程中房地产开发企业一般采取分期开发，分期出售的方式。为了资金的及时回笼，必须分期开发，分期出售，而分期开发就影响了成本核算对象的一致性。

（二）会计成本费用归类合理性缺乏

成本费用的归类对房地产开发企业来说是一项很重要的工作，在整个项目开发初期，会计人员应该把成本费用的分类情况整理清楚。因房地产开发企业设计的成本费用核算类目较多，明细也比较复杂，在成本费用发生时容易发生会计人员随意放置的情况，没有提前规划，缺乏一定的合理性，影响房地产开发企业成本核算的准确性。比如开发间接费与公司正常的经营费用，分类不是很明确。另外，当涉及几个项目同时开工的情况时，中间的小区道路成本归属问题，还有就是一部分地下管道分配等问题就会随之发生。很多问题就是因为没有明确归类，所以成本发生后不知道应该放入哪个项目，造成项目成本分摊不合理。

（三）会计人员业务水平有待提高

我国房地产开发企业是一个特殊的行业，相对于其他企业来说对会计的要求更高一些。因会计人员在书本学的会计基本上是传统工业会计，工业企业的成本核算与房地产开发企业是完全不同的，在进行房地产开发企业核算时，新会计就会无处下手，老会计就按照老的核算模式核算，很难改变，已经不适用目前房地产开发企业的核算情况。

（四）忽视开发项目决算

一般房地产开发企业对工程决算比较关注，因为有合同约定，有一定的时间限制，但是对项目决算就会忽视。项目决算是对整个项目来说的，很多环节都存在一定的不确定性，特别是各种配套，受条件限制较多。因为这个原因才导致项目决算周期过长。而周期过长就会影响项目成本核算，也影响项目的各种税金计算，特别是企业所得税和土地增值税，决策者很难获得真实的项目利润的相关信息，影响了项目的决策。

三、改善房地产开发企业成本核算的对策

（一）统一成本核算对象

房地产开发产品有普通住宅、非普通住宅、商业网点、公寓、经济适用房、廉租房等，品种繁多，再加上房地产开发企业分期开发，周期较长等特点，这就要求房地产开发企业在项目立项的时候就要确定合理的成本核算对象。工程规划许可证、施工许可证单独取得，单独进行招投标。在项目的开发前期做好各种工作，可以进行项目测算，对于不同的房地产开发企业产品，提前进行区分，企业在一开始签订各种施工合同的时候，就提前分开，保证成本对象的统一性。只有提前约定才能在后期执行的时候更加清晰，才能明确的划分成本核算对象，从而提高成本核算效率和成本核算的准确性。

（二）调整会计成本核算费用整理工作

房地产开发企业涉及的成本费用类别较多，如果仅仅简单地运用直接成本法和间接成本法来核算，很多指标准确性就降低了，所以企业要加强直接成本及间接成本的分类，同时也要根据各种成本的特殊性，进行合理的分配，灵活运用多种方法进行成本费用计算，切记采用的方法要前后统一。可以适当引入一些先进的成本核算方法，如作业成本法，划分作业之后，成本核算更加准确、简便。

（三）会计人员整体素质

房地产开发企业是一个特殊的行业，涉及的税种也比较多，所以对财务人员的要求也比较多，不仅需要有更强的专业知识，同时也要求财务人员对各种税法知识的运用及表格的填写非常熟练。众所周知，房地产开发企业近几年税种、税率以及税费的计算也在不断地变化，填写的报表种类繁多。所以，要求会计人员要加强自我学习，不断地充实自己，以适应房地产开发企业的要求。此外，房地产开发企业也应该重视对会计人员的培养，针对各种政策的变化，提供有针对性的培训。小的房地产开发企业多向大的房地产开发企业学习，积极参加各种比较有针对性房地产开发企业的培训，来不断地完善自己，丰富各方面的知识。

（四）提高对项目竣工决算的重视程度

第一，工程决算之后，公司的工作重点就会移向其他的项目，后期留守人员对项目的整体把握不够全面，在项目未决算前各种可能都会发生，所以要提高后期留守人员对项目的重视程度，出现问题及时处理，不可延误。第二，会计在结转收入时，注意预估成本的计提，保证成本费用的分摊更加合理性。第三，企业尽量争取在工程决算之后尽快进行项目决算，把时间差缩小，资金时间成本降低，保证成本的计算趋向合理性。

四、结论

企业的净利润是企业发展的基础，不断地加强企业会计成本核算，是企业增加利润的前提，增强企业的成本核算，增加企业的竞争力，提高企业效益。总之，房地产开发企业成本核算是一项周期长、任务艰巨的工作，这样就要求会计人员在提高自身水平的同时，要坚持完整的做完一个项目，增强自己对房地产开发企业全流程的掌握，从而了解到每个环节应该怎么核算才能更加真实合理，才能实现企业核算目标，也为政府等各部门进行房地产开发企业调控提供真实合理的数据依据，促进我国房地产企业健康有序的发展。