铁路高架桥下土地综合开发安全探讨

2019-11-29韩鑫善

大众投资指南 2019年9期

关键词：新宿活动场所高架桥

韩鑫善

（中国铁路兰州局集团有限公司土地房产部，甘肃兰州 730000）

引言

铁路高架桥下土地资源的开发利用不得影响到铁路交通的正常使用和安全性，并从立体开发、多功能开发的角度，实现城市土地集约化利用的目的。

一、铁路高架桥下土地综合开发分析

（一）公共活动场所

公共活动场所一般建设在人口密度相对较高的居住区域，其主要包括公园、农业贸易中心、运动场所、广场等。公共活动场所不仅不会受到周边环境的影响，建设成本以及后期利用维护成本相对较低，且能够直接提高周边居民的生活便捷度和生活质量，从而达到提高社会效益的目的。将铁路高架桥下土地开发为公共活动场所的情况在香港区域较为常见，这也是充分利用有效城市空间创造更大经济效益的途径和方式。而在我国的上海地区，铁路高架桥下土地经常用于开发驾校以及足球运动场所，这两种开发模式不仅前期投入相对较低，且能够取得较为出色的经济效益，能够在短时间内实现资金回笼。整体来看，公共活动场所类型的选择需要从地区的规划需求以及发展需求的角度出发，通过对于城市空间的充分利用，实现城市功能的有效补充。例如：若城市某区域的绿化建设不达标时，可以将铁路高架桥下土地开发为绿化公园，这既能实现绿化城市的初衷，又能为周边居民提供一个休闲娱乐的场所。

（二）市政服务场所

将铁路高架桥下土地开发为市政服务场所的情况一般集中在城市的核心区域当中，其主要类型一般以停车场为主，尤其是高层停车场的建设可以最大程度上利用桥下空间。此外，停车场对于环境的需求相对较少，无论是噪声污染问题还是无光线照射问题均不会影响到停车场的正常经营，二者之间具有良好的契合度。以辽宁省沈阳市为例，沈阳市的南北快速干道的高架桥下建设了大量的现代化多层立体停车场，其具有分层开发、立体性的特征，在可控范围内实现铁路高架桥下空间的充分利用，为城市提供了大量的停车位，有效缓解了周边区域停车难的问题。此外，该工程在建设初期充分考虑到了海绵城市的基本原理，高架桥中设置了高质量的雨水渗透收集系统，可以将自然降水引导至桥下的储水场所，并将收集到的雨水用作城市绿化以及洗车服务。这一设计，不仅有效解决了高架桥上的积水问题，更实现对于水资源的循环利用原则，具有良好的生态效益。除了停车场之外，在铁路高架桥下土地上建设商品配送中转站也是一个良好的选择，尤其是在我国快递行业日趋发达的今天，将其开发为商品配送中转站可以有效实现土地集约利用，并能够推动快递行业的进一步发展。

（三）仓储设施

从某种角度来看，铁路高架桥下土地的局限性和弊端并不会影响到仓储设施的使用，反而能够为仓储设施提供良好的存储环境。仓储设施主要为周边企业提供租赁服务，通过收取租金来实现盈利。此外，铁路企业还可以与其他单位建立合作关系，共同开发仓储项目，由合作单位全权负责仓储设施的建设、运营、管理等工作，并定期向铁路企业缴纳场地租赁费用。

（四）商业活动场所

在判断铁路高架桥下土地是否具有建立商业活动场所潜质时，应当优先考虑周边区域的商业发展潜力以及居民的消费水平，并将其视为后期项目开发的主要依据。商业活动场所的可选择性较多，其一般根据半径范围内居民消费水平而决定。若铁路高架桥下土地位于城市的中心商业区域时，可以优先考虑24h便利店、咖啡馆等商业活动场所。若铁路高架桥下土地位于老旧城区时，则应当以生活服务类的商业场所为主，如水果店、超市等。商业活动场所的建设需要充分考虑到对于土地资源的合理利用，确保让土地的商业价值可以最大化发挥。我国邻国日本的城市土地资源较为短缺，且在日本铁路交通系统较为发达的情况下，日本的城市中存在着大量的铁路高架桥。日本铁路企业通过对于铁路高架桥下土地的综合化、商业化利用，扩宽了铁路企业的增收途径，并通过高收益的多元化经营为低收益的铁路经营提供资金补充，且其建设的商业活动场所具有较强的针对性，经营情况较为出色，收益也相应较高。甚至在一些铁路高架桥下土地资源较为充足的区域建立了商业步行街，进一步带动了日本城市的商业发展情况。例如：东京新宿区的桥下商业街通过对于空间的合理布置与使用，充分提高了商业的紧凑性，商业街的整体运营情况良好，具有广阔的市场空间。在新宿桥下商业街建立的初期阶段，东京新宿政府给予了商户一定的政策支持和商业补助，并通过公益性宣传的方式，提高了桥下商业街在国内的知名度，从而一举提高了该区域的商业氛围。目前为止，东京新宿的桥下商业街不仅仅成为了新宿区域的主要商业经营场所，更成为了新宿的代表性区域。

（五）生态化产业

从铁路高架桥下土地的开发现状来看，位于城市区域的土地具有良好的开发潜力和开发空间，尤其是对于土地资源较为短缺的城市而言，其开发难度相对较低，且普遍能够取得较好的开发效果。但对于远离城市中心的郊区而言，桥下土地的开发则具有一定的难度，且多数用于城市绿化建设。在这种情况下，生态化产业则能为城市郊区铁路高架桥下土地开发提供了良好的契机。例如：意大利太阳风桥项目独特的地理位置决定了其拥有充足的风力及太阳能资源，该项目借助天然优势在高架桥下安装了风力发电机，并在桥身侧面安装了太阳能发电板。这种设计及开发思路可以将高架桥下的空间资源进行最大化利用，同时还能够兼顾城市的生态发展及建设。

二、铁路高架桥下土地综合开发原则分析

（一）安全性原则

任何性质、类型的桥下土地开发项目均需要始终坚持安全性原则，其不仅是指开发项目的安全性，更包括高架桥的安全性。桥下土地开发项目的建设不得对铁路高架桥原有的结构、设施造成任何形式的改变及破坏，且桥下土地开发项目在立项阶段需要进行全面性的风险评估及分析，政府及铁路企业应当充分发挥自身的监督职能，保证开发项目的建设安全。同时，高架桥下开发项目建设完成之后不得对铁路高架桥的日常检查及维护造成任何形式的阻碍。

（二）和谐性原则

高架桥下开发项目的建设应当符合城市的发展规划需求，且需要与周边建筑、交通之间保持一定的和谐性。在开发过程中，铁路企业可以参考国外的开发经验，并从我国基本国情以及项目的实际情况出发，合理对土地资源进行规划利用。同时，为满足国家对于生态建设的基本需求，铁路企业应当优先考虑生态开发方向。

（三）市场化原则

在判断是否将铁路高架桥下土地用于市场化运作时，铁路企业需要基于自身经济实力以及资金周转情况的角度出发。采取市场化运作则意味着铁路企业可以将开发项目的风险进行部分转移，与合作单位共同承担风险，但铁路企业自身的实际收益也会相应得到下降。若不参与市场运作，则意味着铁路企业需要全权承担开发风险，这不仅会加剧铁路企业所面临的市场风险性，更会造成一定程度的财政压力。