房地产企业财务风险成因与控制方案研究

2019-11-29周孝利

大众投资指南 2019年13期

周孝利

（成都长旺房地产开发有限公司，四川成都 610041）

前言

在经济，文化全球化的发展趋势下，我国房地产企业也面临着诸多的问题。其中财务风险更是成为了迫切需要解决的问题之一。为了帮助房地产企业进一步规避风险，就要深刻的了解风险成因，还要针对其风险成因提出几点具体的控制策略，帮助我国房地产企业即便在面对复杂的市场环境下，也能保持良好的发展状态。

一、房地产企业财务风险的概述及表现

（一）概述

房地产企业财务风险指的是在企业的各种财务活动中，往往会出现部分管理者决策上存在失误，或是一些不确定因素的发生，造成了房地产发展中的一些不确定情况发生，也造成了与预期较大的偏差，从而造成企业不可预测的风险产生。从企业的财务管理风险上来讲，分为狭义和广义这两个方面，狭义财务风险又被称为筹资风险，以财务杠杆的形式借入资金，但由于投资过大或是缺少预算等等造成了最后丧失偿还能力，加剧了房地产企业的财务风险，而广义上的财务风险又包括筹资风险，资金运营风险等等，这些风险会对企业的正常运转起到较大的影响，特别是对于盈亏方面更是如此。

（二）表现

房地产企业的商品具有金额较大等特点，再加上当前我国经济发展较快，政府对房地产行业的调控力度增加，使得房地产企业对外所面临的环境日趋复杂。也无形中为企业的良好发展带来潜在的风险。其一，由于房地产企业具有前期投资金额巨大等特点，致使部分房地产企业的前期资金不足，需要去银行贷款，从而出现了负债。再加上房地产企业财务风险一般包括预收房屋款，银行借款等等，通过采取土地储备政策，提升了存货增长率也造成了流动比率较低，一旦出现问题。资金很难在第一时间得到周转，更是造成了房地产企业的财务风险增加。其次，企业会面临一定的通货膨胀风险，当通货膨胀处于大幅度的增加时，往往造成施工成本上升，房地产施工中需要大量人力，材料，设备等方面的投入，都会随着通货膨胀而致使价格不断上涨，也无形中加大了起初的预算成本。其三是再筹资风险，有一些房地产企业会介意企业的资产负债率较高，减少了对债权人的保证，也加剧了货币市场中的筹资难度。这些企业为了保持正常的经营运转就不得不朝向银行借款，子公司也会朝向母公司借款，当母公司的资金供应不足，势必为造成较大的财务风险产生。其四是投资收回风险，受政治，经济等方面的影响，一些企业的房地产商品被限制，且买卖合同被终止，但一些企业已经早有资金投入，在短时间也很难变现，往往会因为这些不确定事情发生，或是合同履行中存在的问题，造成客户没能按时交清房款，造成了投资不能预期收回[3]。

二、房地产企业财务风险成因分析

目前我国房地产企业财务风险中存在以下几点问题。首先，很多房地产内部尚未建立健全完善的预算管理机制。房地产企业的经营和生产都需要大量资金的投入，还会涉及到高额的地价以及材料和人工等多种费用，这些费用都说明房地产的前期投资较大，需要充足的资金和资金管理机制来做出保障，一旦出现疏漏，势必会造成较大的风险产生，也会影响房地产经济活动的正常运行。很多房地产企业在投资某个项目之前，没能从土地成本，资金运作等方面进行明确的规划，也没有对整个项目的资金进行全面计划和运作，造成了资金管理方面过于盲目，缺少了预算管理，部分房地产企业内部即便设立了预算机制也是流于形式。也就加大了房地产企业的财务风险。其次，很多房地产企业管理者忽视了企业成本管理。很多房地产企业的成本管理过于简单，仅仅是将开发项目当作单项的成本控制工作，如征地补偿费，设计费等费用，对于后期财务成本费用的分析不够明确，也没能对每一笔费用进行分别的控制，并且对材料管理不力，报账不及时，最终造成财务预算与成本管理之间的偏差较大，也影响了最终的资金管理。最后，目前我国多数房地产企业都有着较高的负债率，该行业融资的渠道更多是通过银行，所占据的银行贷款几乎占据了企业资金的70%左右，很多企业一个项目生产便会花费大量的资金。使得房地产企业在某个经济活动的运营中缺少资金的支持，再加上内部资产结构的不完善，更是影响其管理力度，致使企业对资金的使用不够明确，一旦遇到突发情况需要资金的支持，若是没有充足的资金支撑，无疑为企业的良性发展带来巨大的冲击和风险[4]。

三、房地产企业财务风险的具体控制策略

（一）建立健全完善的预算管理机制

建立健全完善的预算管理机制是房地产企业控制财务风险的重要举措，财务预算管理作为保障房地产企业经济活动正常运转的重要管理方式，需要在经济活动进行之前以合理预算的形式计算出项目所需要的资金，以及各个阶段可能额外产生的资金等等，从而提前做出预算准备，避免突发情况造成的资金第一时间难以周转。并且建立健全有效的全面预算体系也有助于提前预测发现房地产企业的一些潜在资金风险，提前做出预防。那么开发经营的过程中，财务人员要结合项目的规模和企业的实际情况做出整体的预算规划，还要对去年资金的存放，收入支出等方面做出具体安排。例如，在项目预算这一方面，企业部门需要分别对前期工程费用，房屋开发费用等方面进行整体预算，结合企业运作的实际情况对资金进行细致明确的预算，从而有效的规避潜在的财务风险。

（二）注重房地产企业的成本管理

由于房地产材料成本开发占据整个成本的60%，那么做好材料成本管理对企业的盈利有着重要的作用。对此，房地产企业需要注重采购环节，特别是材料采购，要选择恰当的核算方式方法，并在此基础上建立完善的材料成本管理制度，以规范严谨的成本考核机制来降低采购成本，将预算管理贯穿整个采购环节的始终。在施工之前，通过预算管理初步确定各个施工阶段的施工预算金额，根据预算得出的情况采购并进行成本管理，让成本管理低于预算，保证预期成本与实际成本之间的差距控制在预期的状态下，在整个过程中，房地产企业还要建立健全完善的监督机构，实施严谨科学的监督管理方式。

（三）完善企业资本结构加强资金管理机制

完善企业资本结构加强资金管理机制是房地产企业控制财务风险的又一重要举措。房地产行业所是想在复杂多变的环境下良好发展，并避免潜在的风险产生，就要在企业内部形成良好的资金管理结构，通过大框架结构的构建来合理规划经济项目的进行，但很多房地产企业内部尚未形成大框架便盲目借入资金，也没能将偿债能力放在首要考虑的部分，从而为很多企业的发展带来了潜在的危机。为了避免这问题的再度发生，则务必要强化资金管理机制，还需要利用传统容易的方式，拓宽融资渠道，完善融资方式，保证资金来源渠道多元化且资金的充足，在这基础上要加强预算管理水平，提升成本控制力度，降低资产负债率。保证自有的资本和借入资本保持恰当的比例，并注重现金方面的管理，房地产企业管理者和内部的财务管理人员需要随时关注国家政策信息，特别是关于税收方面的信息，注重税收带来的风险，并及时调整相关工作内容，更要注重资本结构方面的完善。确保资金得以合理使用。保证资金充足且能够使得房地产经济项目良好发展的前提下，形成风险预警机制，并且要通过加强内部资金方面的管理，实时监控财务情况，一旦出现预期之外的收支产生，需要第一时间上报并查明原因，还要加速应收装款的资金按时回笼，并采用科学严谨的手段，制定合理的信用政策，对应收款账目展开细致的分析。