我国房地产上市公司过度投资的成因

2019-11-29冯华

大众投资指南 2019年13期

冯华

（泰山学院经济管理学院，山东泰安 271021）

1998年我国福利房制度的取消使我国房地产行业进入了快速发展的新阶段，房地产行业的投资也与日俱增。房地产行业的快速发展在满足人民群众的住房需求的同时也促使其上下游产业快速繁荣，这对我国国民经济的发展起到了推动作用。可以说房地产行业的发展为我国现在经济的发展起到了关键性作用。但伴随着房地产行业的繁荣我们发现该行业存在明显的过度投资行为；如不及时进行控制，该现象引发的市场泡沫将摧毁房地产行业，导致我国经济受到重创，影响我国经济的持续健康发展。

有关于我国房地产行业的过度投资行为我们可以通过一组数据进行了解：2013年我国住房需求就有所回落，整体自有住房空置率将近23%；然而2014年我国商品房住宅的待售面积依然保持26%的高增长率，这使得我国房地产行业存在大量的库存；另外，近年来土地的出让价格节节攀升“地王”层出不穷，这就使得我国房地产的建造成本上升。一边是商品房需求疲软，一边是商品房库存扩大、建造成本增加，但我国房地产企业的项目投资量却在不断增长。因此，探究我国房地产企业过度投资的成因成为控制其进一步膨胀的当务之急。本文尝试从国家政策、我国金融机构对房地产企业的支持力度及房地产上下游企业的发展需求等方面对我国房地产企业过度投资行为的成因进行分析研究。

一、国家政策干预是房地产过度投资行为的诱因

改革开放以来我国的社会经济发生了翻天覆地的变化，人民的生活水平不断提高，城镇化的进程也在不断加快。在国家城镇化进程的推动下，我国房地产企业的开发投资额在社会总固定资产投资额中的比重自2000年起一直稳定在17%，近年来我国房地产企业的投资额呈现出逐年上涨的态势，且其在国民生产总值中所占的比例已经逼近15%。也就是说我国房地产行业的发展深受国家政策的影响。另外，房地产行业发展状况也将直接影响到地方的财政收入、地方的国民生产总值以及当地经济的发展状况等。

政府干预的存在改变了房地产企业、金融机构、购房者的预期和行为，助长了房地产企业的过度投资行为。

首先，土地出让收入是我国地方财政收入的主要来源之一，是地方政府开展城镇化建设的重要资金来源。为了取得不错的财政收入、维持并促进当地经济的发展，当地政府有理由包容房地产企业的过度投资状况。

其次，地方经济的发展速度及发展水平是考量当地官员政绩的重要依据。GDP的增长水平是判定地方领导班子政绩高下的公信指标。从地方政府官员的角度出发：既然房地产企业的繁荣能够带动当地经济快速发展，并且能够带来非常可观的财政收入，政府官员也就没有抑制房地产行业投资行为的必要。地方政府官员和房地产企业可以高效地完成“双赢”合作。

最后，房地产行业作为基础性行业，发展状况将直接影响其上下游企业的发展。我国政府必须维持房地产市场的相对平稳，一旦房地产市场不稳势必会导致我国经济出现较大波动。因此，我国政府当前对于房地产行业过度投资现象的总体态度是温和降温，总体维稳。

二、我国金融机构对房地产行业的过度支持

相对于西方的金融体系而言，我国的金融体系并不健全，信贷业务是我国商业银行赖以生存的重要业务，更是我国房企资金的重要来源；因此，我国商业银行对房地产行业过度投资应该有一定的控制作用。但在中央和地方政策相对“宽松”的大背景下，我国商业银行不仅没有从资金源头上控制房企的过度投资行为反而在利益的驱动下大量的与其开展信贷业务，从而成为我国房地产企业过度投资的推动因素。

首先，基于地方政策考虑，我国商业银行助长了我国房地产企业的过度投资行为。股份制改革后商业银行的控股股东大多是政府，这就使得我国商业银行的投资决策极易受到当地政府的重大影响。我们有理由相信在“国家政策干预”的背景下，地方政府为了解决当地就业、完善基础设施建设、经济发展等政治需求，多数商业银行对房地产企业实施的是相对宽松的信贷政策。

其次，基于银行的自身利益考虑，我国商业银行助长了我国房地产企业的过度投资行为。当前房价上涨使我国房地产企业的资产质日渐优化，房地产企业为商业银行信贷提供了优质的信贷业务对象。另外，我国商业银行的同行业竞争愈演愈烈，为了能够抢占优秀的投资标的，商业银行不惜降低对信贷对象的审核标准、承担较高的信贷风险。这也助力了我国房地产行业的过度投资行为。