房地产行业增值税纳税筹划探析

祥浩会计师事务所有限责任公司

近二十多年来，如何合法合理的减少税负一直是房地产行业追求的目标，在房地产企业发展的道路上，过高的税负随时威胁企业利润增长，重则可导致企业现金流断裂，轻则影响企业的规模发展。增值税具有灵活多变的纳税筹划空间对房地产企业的发展具有较大影响，通过分解房地产行业的各个流程，结合增值税计算方式进行纳税筹划从而降低企业经营成本，寻找新的节约成本方式，获取更高利润，已经成为房地产企业日渐重视的财务操作。

一、前期准备阶段

(一)增加精装修房

精装修房需要房地产公司在原毛坯房的基础上装潢装饰后再出售。房地产公司装修时，需要外购装修材料、家装饰品及简单家电等，这部分材料器具作为流通商品，可以取得增值税专用发票进行抵扣，且抵扣税率为16%。因为政策规定“购买精装房赠送的家具、家电等物品，不按商品税率征收增值税，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税”，而销售不动产适用的增值税率为10%。因此销售精装房时，不仅仅有装潢装饰这一块的成本收入形成的利润，还有二者税率的差额形成的利润。

因此，如果已在《商品房买卖合同》中注明销售精装商品房的时候，其中附带销售的家用电器、家具等，可以依照混合销售中的相关规定，按10%计算销项税额，按16%抵扣进项税额。因此，若房地产企业能将毛坯房精装修后再出售，不但可以提高销售价格，还可以取得随精装房采购并销售的装潢材料、灯具、洁具及简单家电16%的进项税额。

(二)合理规划住宅和商业的比例

由于购置不动产产生的进项税额较大，远远高于其他普通商品，因此“营改增”的规定购置不动产产生的进项税不能一次抵扣，需要分为两年抵扣。因住宅项目消费者大多为自然人，而增值税法律规定不允许为自然人开具增值税专用发票，因此自然人消费者难以承担房地产企业提高售价而产生的高税负。但是大部分商业地产如商铺、写字楼等业态的消费者都为企业，他们因自身发展情况需要自持商业地产自用或用于投资，当地产商品价格略微提高的幅度低于他们可取得的进项抵扣额，那么他们对购置不动产产生的进项税是需要的，他们可以对这部分进项税进行抵扣从而降低税负成本。因此房地产公司在前期规划准备时，可加大商业地产比例增加盈利空间，转移税负，调整产品结构，多业态并行。

二、工程建设阶段

(一)采取“甲供材料”方式

“甲供材料”就是由甲方(即房地产公司)提供的材料，提供的材料一般为大宗材料，包括：钢板、钢筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方与承包方(乙方)在签订合同时事先约定。

“甲供材料”这一部分属于甲企业采购材料，如果企业可以取得增值税专用发票，可以按采购货物来计算进项税额，抵扣率为16%；施工方购买材料并提供建筑劳务，因为工程支出只能统一按购买建筑劳务来计算进项税额，抵扣率为10%，前者要高出 6%。所以“甲供材料”的方式能够给企业提供进项税额降低税负。

虽然对于房地产公司来说，既能选择“甲供材”施工方式又能取得税率10%的增值税专用发票是最为利好的方式，但是建筑施工单位可能在自身利益的考虑下并不会完全满足房地产企业的要求。因此房地产公司需要根据自身条件优势，在与建筑施工单位签订合同时进行协商、博弈从而将公司利益最大化。

(二)科学选择施工企业

房地产公司在“营改增”后选择合作方的时候，有一个重要因素不可不考虑，就是对方能否提供增值税专用票进行抵扣。如果施工公司是小规模纳税人，即便他们申请代开专用发票也只能提供税率为3%的进项税。如果施工公司可以提供增值税专用发票，则房地产公司可以获得税率为10%的进项税。例如房地产公司和一般纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同，那么施工成本是200万元，税率为10%的进项税为32万元。如果与小规模纳税人施工公司签订含税价为232万元的建设合同，那么施工成本是225.2万元，进项税为6.8万元。倘若与小规模纳税人合作，施工成本不仅增加，小规模纳税人因为只能提供低税率的进项税，还会使得企业税负增加。建议公司在往后的项目建设开发中，选择施工企业时不仅考虑施工企业的实力，同时也考虑施工企业的财务制度规范程度，倾向选择一般纳税人资质的施工企业合作。

(三)拆分配套业务的纳税筹划

目前项目楼盘都在走高端精品路线，越来越重视项目社区的环境建设和绿化，对项目的景观设计和绿化设计有一定的要求。

景观绿化设计项目通常分为两个配套业务，第一是购进花草树木，如果房地产公司与销售绿色植物的公司合作，那么将取得16%的专用发票进行抵扣；第二是种植维护服务，如果房地产公司决定将该服务承包给服务公司来做，那么将取得6%的专用发票进行抵扣。然而在实际业务中，往往房地产企业不区分前面两部分的业务，直接全部承包一个公司。如果房地产公司决定将项目景观绿化设计统一承包给一个公司，那么该公司的主营业务的不同将影响房地产公司可以取得的进项税额。绿化公司主要是销售绿化植物也就是农产品销售，兼营植物售后种植，根据相关法规规定，该绿化公司可以提供16%的专用发票，房地产公司可以取得16%的进项税；如果绿化公司主要是种植维护也就是服务业，那么绿化公司可以提供6%的专用发票，房地产公司可以取得6%的进项税。

通过以上情况的分析，如果支付的成本一样，则房地产公司应该选择主要业务是销售的公司，可以取得税率更高的进项税额；但是选择主要业务是服务的公司，那么需要将采购绿色植物和服务业务区分开来，以获得更为有利的进项税额抵扣。

三、项目销售阶段

(一)折扣销售的纳税筹划

根据房地产公司一般的销售政策，如果消费者一次性全款支付房款，则公司会在原价的基础上给予一定折扣。根据税法相关规定，房产原价与折扣金额应该在同一张发票的金额栏分别注明，这样才可以按照折扣后的金额作为税基计算销项税，否则将按照房产原价计算缴纳增值税。因此房地产公司在销售房产开具发票时应当关注这一点，避免增加销项税计算税基从而造成多缴纳不必要的税费。

(二)延迟纳税发生时间

根据相关的法律条文，房地产企业销售房产过程中收到预收房款，需要按照一定比例预缴部分增值税。而如果房地产以诚意金的名义向客户收取定金性质的费用，那么这笔诚意金不属于预收房款，也不必按比例预缴增值税，但是这个操作的前提条件是房地产企业尚未与消费者签订购房合同。因此，房地产公司可以根据这点规定，与消费者达成协议收取定金或诚意金，延后签订房屋购买合同，那么也就达到了推迟缴纳增值税的时间，企业货币时间价值得以增加。同时需要关注的是，当房地产公司与消费者签订购房合同的时候，那么诚意金就不再是定金性质，而是预收房款，房地产企业财务人员需要按时对此预缴部分预缴增值税，避免漏缴少缴的风险。

四、日常管理阶段

(一)积极取得增值税专用发票

根据税法相关规定，企业在发生采购成本时，只有取得合法的增值税专用发票，并且在规定的时间内认证发票和申报抵扣，那么该成本产生的抵扣进项税才可以真正的抵扣计算增值税。因此，选择供应商时的必要条件就是要求其可以提供增值税专用发票，如果供应商不能开具专票，也应该提供代开的增值税专用发票。这一方面要求企业采购人员在采购业务过程中，具有取得增值税专用发票的意识，这样才能取得合法且可以抵扣的发票。另一方面，公司财务人员应当把握好发票的认证期限，及时做好增值税发票认证、申报方面的工作。

(二)固定资产的购置

根据财税[2016]36号文的附件2规定：“营改增”后取得的不动产，其对应的进项税可以在两年内抵扣。不动产的购置金额较大，其进项税额的抵扣可以减少当期增值税额，但抵扣进项税额后，原来计入不动产及不动产在建工程的成本便降低了，这又导致最终转入固定资产后计提的折旧额减少，折旧减少后会引起利润总额的增加，导致企业所得税增加。所以，房地产企业在做固定资产的采购计划时，应当综合考虑对增值税和企业所得税税负的影响，做到合理规划，避免盲目通过采购固定资产来增加进项税额抵扣，而加大企业所得税税负。

(三)劳务外包

房地产企业主要的销售方式为：公司内部成立营销部门或委托专业的销售代理公司销售。如果公司成立营销部门，那么支付的相关的人工成本无法抵扣进项税。如果进行劳务外包，让专业的销售代理公司提供销售人员进行营销活动，在相同成本的情况下，不仅可以从销售代理公司处获取进项税额，还可以为企业节约销售成本。加之房地产公司销售楼盘是分时期销售的，如果只在集中销售期间内将销售业务外包给销售代理，已销售面积达总面积80%以上后，再聘用少数几名销售顾问进行销售，则企业成本将会更为降低。

(四)控制优化资金管理

作为资金使用大户，房地产企业的资金需求量巨大，通常除了自有资金外，还需向外部借款，但目前的政策规定利息支出不能获得进项税额抵扣，这样就减少了企业收益加重了税负，所以公司财务部门应当平衡好财务杠杆，合理控制现金流，加强资金的计划管理，提高资金使用效率。但是，房地产公司在纳税筹划过程中不能为了减少税负，一味的降低企业贷款，应当结合具体情况分析，可以利用其他渠道资金而减少借款，保证企业的持续现金流以维持正常的经营活动。

综上所述，目前房地产行业开发项目模式日趋成熟且固化，企业想从开发项目中寻求的利润越来越小，结合房地产公司各个业务流程的特点，做出具有针对性的纳税筹划及经营调整的必要性已毋庸置疑。纳税筹划应具有整体性全局观，需要站在企业长远发展的角度来做筹划。房地产公司应从业务源头渗透，关注增值税减少税负关键点，应对税收风险，把握业务流程特点从而制定符合企业整体利益且合法合规的筹划方案，降低税负最大程度提高企业利益。