“金融借贷+长租公寓”模式生态链的法律制度构建

王楷 吴学敏

摘   要：“金融借贷+长租公寓”模式为金融市场与房屋租赁市场内在价值的结合，其本质为一种金融融资模式的创新。作为该融资模式核心参与者的房屋租赁中介公司，与出租人、承租人和第三方贷款平台之间因合同义务履行而产生代理问题，且中介公司由于其自身的信息优势和话语权，加之政府部门的缺位和监管制度的缺失等外在因素，使其极易对其他利益相关方实施机会主义行为，这也是这一融资模式重大法律风险的内在根源。为规制这一融资模式的法律风险，最大化其内在价值和外在意义，应以监管策略为主要手段，转变监管理念和措施，制定约束代理人的事前规则和事后标准，完善市场准入和退出等附屬监管条件，以促进“金融借贷+长租公寓”生态链的建设。

关  键  词：长租公寓;融资模式;金融借贷;生态链;机会主义;监管策略

中图分类号：DF438.2;DF411.91   文献标识码：A    文章编号：2096-2517（2019）05-0052-07

DOI：10.16620/j.cnki.jrjy.2019.05.007

一、引言

2018年8月20日，杭州某网络科技有限公司（以下简称“杭州某公司”）因经营不善导致资金链断裂，宣布停止运营。在该事件中，约有4000余户租客受此影响，面临既要偿还贷款又被房东要求搬离的尴尬困境， 即便其向多个部门进行投诉反映，但收效甚微。此外，资金链断裂亦造成大部分出租者未收到房租，出租群体之法律权利亦未得到有效的保障。无独有偶，隶属于上海某信息科技有限公司的上海公寓同样出现类似事件，众多承租人采用围堵等激烈方法讨要说法， 造成了严重的社会影响，由此“长租公寓”被推向舆论暴风雨的最中心。

为缓解高房价与新就业人群资金短缺之间的矛盾，解决大中城市新就业人群的住房问题，进而推动租赁市场的健康发展，“长租公寓”被引入市场[1]。在这些事件发生之前，“长租公寓”曾被赞誉为金融市场新的投资风口， 被寄予了极大的希望。2017年7月18日，证监会、住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 中明确了对住房租赁的大力推进态度，即应“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”。但现实发展却与政策预期背道而驰，被寄予厚望的“长租公寓”模式在极短的时间内从盛赞的风口被推向了舆论批评的中心。本文以杭州某公司事件为例，从“金融借贷+长租公寓”运营模式出发， 厘定其背后的法律关系和本质属性，分析该模式所暴露之法律风险及产生根源，在肯定“金融借贷+长租公寓”模式合理性的基础上，就其生态链建设之法律制度构建提出相应建议， 以期“金融借贷+长租公寓”这一新业态租赁创新模式不被异化，真正助力于房屋租赁市场的健康发展。

二、“金融借贷+长租公寓”模式之本质：融资模式的创新

（一）“金融借贷+长租公寓”模式的法律关系分析

明晰“金融借贷+长租公寓”模式之本质，须先厘定其具体所涉法律关系。以杭州某公司为例，“金融借贷+长租公寓”模式共涉四方当事人，即杭州某公司、房屋出租方、承租人以及第三方贷款平台。如图1所示，该公司以高于市场价的方式从出租者获取出租房源，并每月向出租者支付租金①;然后以低于从出租者获取房源的价格以押一付一的方式转向承租人出租房屋，承租人向该公司指定的第三方网络贷款平台还贷作为房租支付②; 该公司则与贷款平台约定一次性获得房屋租赁合同所确定的房屋租赁期之房租，除承租人每月向该平台支付相应的贷款本金外，利息则由公司予以支付。简而言之，该公司的实际运营模式为“获取房源——贷款租赁——再获取房源”，即“金融借贷+长租公寓”[2]。

聚焦于该复杂模式背后的法律关系，“金融借贷+长租公寓”主要涉及两种法律行为，即房屋租赁行为和资金借贷行为。具体剖析如下：第一，从房屋租赁行为来看，杭州某公司、出租人、承租人三者实为委托代理合同的三方当事人。公司以约定价格出租者获取房源再进行出租，实质上类似于中介机构的角色，是房屋出租人的委托代理人，理论上应代理其进行房屋的出租和收取租金。承租人作为整个委托代理关系的外部相对人③，与代理人杭州某公司签订房屋租赁合同，实则与被代理人（本人）出租人构成房屋租赁关系。第二，从资金借贷行为来看，杭州某公司、承租人和第三方贷款平台三者实为贷款委托合同的三方当事人。在实际操作中，杭州某公司与承租人签订房屋租赁合同之时，承租人通常被要求签订一份同意书，内容为委托杭州某公司以承租人信息和名义向第三方网络贷款平台（主要是“51返呗”）申请并收取贷款④，其实质是一份贷款委托合同。第三方贷款平台作为整个委托贷款关系的外部相对人， 后与杭州某公司签订借贷合同，实则与被代理人即承租人构成资金借贷关系。总之，在“金融借贷+长租公寓”模式中，以杭州某公司为代表的中介机构群体发挥主导作用，即通过合同关系的巧妙设计迎合了租房群体的特殊需求，亦实现了对租赁市场的盘活。

值得注意的是，复杂合同设计背后，实则反映了市场中介群体的融资目的。金融市场融资是指资金融入方通过一定的融资手段获取一定的资金并开展业务，而资金的融出方则可以获得在投资本金之外一定的额外收益。很明显，“金融借贷+长租公寓” 模式符合上述金融市场融资的各种特征。具言之，一方面，中介公司作为资金融入方以房屋租赁为工具、以资金借贷为渠道获取资金，扩展租赁业务范围;另一方面，承租人作为资金融出方享受在租金、利息和便捷度等方面的优惠措施，其本质实为一种金融融资模式的创新。

（二）“金融借贷+长租公寓” 模式推行的必要性：促进市场融合与房屋租赁市场发展

“金融借贷+长租公寓”的存在激活了市场上分散在个人房东手中的房源，成功地让一个信息严重不对称的市场成为了信息相对对称的市场[3]。将金融与长租公寓相结合，以金融助推房屋租赁市场的发展，既是金融市场的一大创新，又可以解决房屋租赁中介公司融资难的困扰，在金融市场内部和整个社会层面都极具价值。一方面，长租公寓具有稳定性和安全性， 而金融市场的流动性和风险性更大，金融与长租公寓两者相结合，可以更好地实现流动性与稳定性的结合， 安全性与风险性的协调，既减少了金融市场的风险，又增加了租赁市场的灵活性。这是该模式所具有的内在价值。

另一方面，長租公寓作为民生工程与金融结合的社会意义更为重要。第一，缓解了高房价与低收入之间的矛盾。“长租公寓”主要面向的是刚就业群体或者一些低收入者，其收入与购买住房之间存在巨大的矛盾，长租公寓实为一种长短期皆可的过渡性选择。以租赁的形式缓解购房的压力，以金融贷款的方式实现租金的缴纳，加之“押一付一”这样的支付形式和免除利息的优惠，可以在很大程度上缓解以上人群的资金压力、纾解困境。第二，帮助企业融资，提供更好的服务。房屋中介公司从出租者手中获得房源，为了获取差价和服务费，通常对房屋进行相应的装修和管理， 提升原有房屋的舒适度， 承租人可获得性价比更高的服务和价值享受。此外，中介公司通过金融手段融资亦可获得大量的资金， 帮助企业更好地进行战略布局和投融资。第三，利于房屋出租者便捷出租，并能获取稳定回报。在某种程度上，“金融借贷+长租公寓”模式真正实现了出租者和承租者之间的信息交流。

三、“金融借贷+长租公寓”模式法律风险之根源： 中介公司的机会主义行为

（一）“金融借贷+长租公寓”模式面临的法律风险

以杭州某公司为代表的“金融借贷+长租公寓”模式中，房屋中介公司作为核心纽带，以获取房源为融资工具，通过承租人向第三方贷款平台贷款并交由房屋中介公司运营和代为支付租金，使承租人获得租金价格、交付期限和比例等方面的优惠作为投资回报， 是金融市场与房屋租赁市场的结合，其本质为金融市场融资行为，是一种金融融资模式的创新。但是，复杂的合同设计背后往往隐藏着双方当事人力量不均衡、地位不平等的事实，中介公司主导的“金融借贷+长租公寓”模式同样使承租人、出租人、第三方贷款平台面临多方面的法律风险。

具体言之，在“金融借贷+长租公寓”模式下，承租人采用贷款的方式一次性交付合同所约定之租赁期限内的房租，转由中介公司进行运作并每月代为支付房租，若中介公司将承租人交付的租金据为己有或者用于公司的盲目业务扩张，都易造成资金链的断裂。一旦中介公司陷入资金困境，产生的社会负效应将是不容忽视的：第一，中介公司无法代替承租人交付房租，承租人将面临来自于出租者的诉讼并不被允许继续居住①， 同时还需偿还第三方贷款平台的借款[4]。第二，中介公司的无力偿债将使出租人租金无法收回。杭州某公司事件的直接原因就是资金链断裂导致无法正常按期支付出租者房租，两者之间的委托代理关系无法继续维持，出租者开始向该公司进行追债，而其无力偿债最终选择破产。第三，承租人的利益受损将波及第三方贷款平台的贷款收回。在上述事件中，“51返呗” 等第三方贷款平台因为杭州某公司的破产，不允许承租人继续居住，承租人自然也不愿意继续向第三方贷款平台继续还款[5]。

但需要指出的是，一旦众多潜在法律风险成为现实，承租人所面临的受侵害程度将远高于其他两方。首先，承租人不仅财产权受到侵犯，居住利益、知情权等同样面临威胁。其次，承租人的风险是由中介机构资金问题直接导致的，而第三方贷款平台遭受的法律风险则是由于中介机构的机会主义波及所致， 此两种法律危险的产生路径存在差别，危害发生的可能性亦有所不同。最后，长租公寓所针对消费群体较于传统金融消费者更为脆弱，多为刚就业群体，其一方面收入微薄，另一方面对金融市场风险的防范能力较低， 易引发严重的社会问题。因而，在“金融借贷+长租公寓”模式中，承租人更应该受到倾斜的法律保护。

（二）法律风险之根源：中介公司的机会主义行为

1.机会主义行为的内涵

“机会主义行为”首先产生于公司治理语境中，缘于利益相关者之间的利益冲突，既包括控股股东和高管等公司“内部人”之间的利益冲突，也包括小股东或债权人等“外部人”之间的利益冲突，而这些冲突都具有经济学家所称之“代理问题”或者“本人—代理人”问题的特征。换言之，从公司治理和经济学视角观之，代理问题即是公司利益相关者之间的利益冲突问题。亦有学者认为在更为宽泛的视角下，几乎所有的一方（代理人）承诺向另一方（委托人） 履行义务的合同关系中都可能存在代理问题[6]。究其原因，在于掌握更多信息、拥有更多话语权的一方当事人为了自身利益对另一方当事人实施机会主义行为①， 即一方当事人履行义务时偏离履行义务本身而实施有损另一方当事人利益的行为。

如上所述，“金融借贷+长租公寓” 模式实质是一种融资模式的创新，背后法律关系实则包括两层委托代理关系， 即委托代理租赁与委托代理贷款。相应的，作为代理人的中介公司与作为委托人的承租人、作为代理人的中介公司与作为委托人的出租人便存在直接的利益冲突问题。 值得注意的是，中介公司作为房屋租赁和资金借贷的关键一环，在房屋租赁和资金借贷法律关系中均起着重要的纽带作用。首先，中介公司具有获取信息优势。在房屋租赁合同法律关系中， 中介公司掌握比出租人、承租人更多的信息， 在资金借贷合同法律关系中，中介公司亦掌握着客源信息（承租人信息）和第三方贷款平台信息。其次，客观上中介公司掌握比承租人等利益相关方更多的话语权和控制权，其控制了房源与承租人的租金（实际上是承租人采用贷款方式一次性付清）。因此，作为理性人的中介公司为了自身的利益，便存在动力对诸如承租人等利益相关方实施机会主义行为，从而损害其他利益相关方的利益。

因此，“金融借贷+长租公寓” 模式内含法律风险的核心根源，便为中介公司在这种利益冲突中偏离其对其他利益相关方的合同义务本身而实施的机会主义行为。另外根据责任主体履行义务的程度不同，机会主义行为可分为两种类型：（1）义务的全部不履行，即履行义务时将属于委托人的全部利益据为己有。具体到“金融借贷+长租公寓”模式中，是指作为委托人的中介公司，为了自身利益，利用其对资金的控制等优势而将承租人缴付给出租人的租金据为己有。实践中表现为中介公司背离其与出租人、 承租人之间的合同义务， 携款而逃;（2） 履行义务的不适当， 即履行义务时偷工减料。“金融借贷+长租公寓”模式中，指中介公司义务的部分不履行或者做出其他损害相关者利益的行为，比如对承租人缴付租金的不适当使用等。

2.机会主义行为的实现：监管缺失

理性人是经济学的基本假设，机会主义行为的滋生在源头上无法避免， 需要依靠外部监管的规制。而“金融借贷+长租公寓”模式作为金融创新的典型，监管的滞后是造成弱势群体权益无法得到保障的关键原因。

首先，缺乏对市场融资行为的准入制度。“金融借贷+长租公寓”模式本质为市场主体的融资行为，而作为一种面向众多承租人的资金筹集行为，其不仅应该像传统金融市场融资行为一样受到市场准入制度的限制，更应该受到比传统金融市场融资更为严格的事前市场准入制度的约束。但目前该领域缺乏相应的市场准入制度，不仅没有设置高于传统金融市场中介公司的市场准入制度，且没有等于或者低于传统金融市场准入制度的标准。这意味着中介公司资产状况、管理层管理水平、业务员专业素质等参差不齐，没有统一标准，为这一融资模式的健康稳定运行埋下了法律风险，也是各参与方损失的前置性因素。其次，缺乏对融资行为的市场化监管。 标准的金融市场应该是一个信息对称的市场，充分的信息披露是保证金融消费者知情权的重要途径，也是保障金融消费者理性、客观选择的重要前提条件。但在”金融借贷+长租公寓”模式下， 政府部门并没有对这种融资行为进行监管，尤其缺乏对金融消费者知情权和选择权的适当保护，如要求中介公司进行充分的信息披露，告知承租者相应的风险等，导致众多中介公司让承租者在尚且不知情的情况下选择了此种“被贷款”。另外，缺乏对资金池的监管。中央政府部门曾出台文件鼓励大力发展“长租公寓”，缓解对租房的需求，建立健康稳定的房屋租赁市场， 满足多元化的市场需求。房屋中介公司一方面为争夺市场份额、抢占市场房源盲目地拓展市场， 另一方面部分中介公司将资金挪作他用，进行高风险高收益投资，导致资金无法快速回笼，最终造成资金链的断裂，甚至破产，这也是杭州某公司“长租公寓”事件爆发的直接原因。但是， 政府部门作为金融市场的监管者和服务者，并未对该融资模式下的资金池进行相应的管理和控制，任由中介公司對所筹集的资金不当操作， 用以在房屋租赁市场进行野蛮的“跑马圈地运动”，只顾向前拿房不顾向后付租，推动了房屋租赁市场价格的虚假上涨。

正是政府部门在该领域准入监管、事中监管措施的缺失，造成该事件发生后，即便承租人四处反映举报，却均遭到冷遇。例如，在央视3·15消费者保护中，承租人先后向住房保障部门、房屋管理局、市场监督管理局和金融办公室反映，但相关部门认为其职责仅为备案或管理消费者纠纷中合同是否履行或审批相应的金融机构的市场融资行为，对作为非金融机构的中介公司的融资行为无监管职责，没有权限和法定义务进行管理。因此，明确“金融借贷+长租公寓”模式的融资性质，确立对其事前、事中、事后的全方位监管为当务之急。

四、“金融借贷+长租公寓”模式生态链之制度建构：监管策略的运用

如上所述， 由于政府部门的缺位和制度的缺失，“金融借贷+长租公寓” 模式下中介公司机会主义行为易造成重大的法律风险。但是，这一融资模式本身蕴含着重要的价值和意义，若直接采用“一刀切”式的方法予以全面禁止，实非市场化的选择， 亦不利于房屋租赁市场的建立和稳定发展。 因此，“金融借贷+长租公寓”模式作为一种新型融资手段，应以建立和完善长租公寓生态链为目标，侧重保护承租人等利益相关者，加强政府部门的补位，完善监管策略，构建系统完善的、可实施的监管制度。

作为制约代理人机会主义行为的监管策略，主要是指通过立法或者执法机构直接对代理人资格和行为进行规定，以保护委托人利益，包括以下几个方面：（1）代理人的约束策略——规则和标准，即将监管策略塑造成为要求或者禁止实施某些行为的规则，或者塑造成为一般的标准而授权裁判者事后对代理人遵循标准的情况予以确认;（2） 附属条件——市场准入与退出机制，即设定委托人与代理人建立代理关系的条件，主要是指代理人的市场准入条件，准入条件对于在公开资本市场中筛选具有机会主义倾向的代理人具有重要意义，而退出机制就是指对于不满足资本市场条件的代理人的强制退出。

（一）代理人的约束策略：规则制定

1.转变监管理念，更新监管手段

首先，应当改变以往“一刀切”式的监管模式。出现问题就一律禁止，这不是一种市场化的监管手段，要知疏比堵更符合市场的选择。加之“金融借贷+长租公寓”模式有市场的需求和建立的必要性，“一刀切” 式的监管模式不利于长租公寓的长久健康发展，更不利于我国房屋租赁市场生态链的建立和完善。其次，政府部门应当改变以往事后反应和事后监管的策略，采取积极主动的态度观察市场变化，准确捕捉市场信息，及时研究政策措施。“金融借贷+长租公寓”模式出现问题以来，政府部门反应不及时，处置落后，这都集中反映了政府部门在监管上的前瞻性不够。此外，随着科学技术的发展，大数据、人工智能和区块链等技术在金融市场中逐渐运用和走向成熟。 新型科技在数据收集、资金运用监管和证据保存等方面发挥着传统监管手段所不能企及的优势。 政府部门不应固步自封，应积极主动引入科技手段，使得监管方式更加多元化， 借助科技力量提高监管效率和质量。

2.加强对融资行为的监管

对于运用“金融借贷+长租公寓”模式进行融资的企业， 其融资行为应该受到法律或者制度的约束。具体应包括以下方面：一是确保承租人的知情权。企业在进行“金融借贷+长租公寓”模式的推介时，必须向承租人进行充分的信息披露，进行风险的释明，确保承租人完全了解该模式所具有的风险。二是尊重承租人的自主选择权。 在充分进行信息披露的基础之上，应由承租人自主判断是否选择以贷款的方式偿还房租，并享受相应的“押一付一”等优惠措施。三是严禁一切形式“砍头息”损害承租人利益的情形，必须完整保护承租人通过贷款所获之利益。只有在保障承租人的知情权和选择权的基础上，充分尊重承租人的意思自治，并严禁“砍头息”等不利于承租人的行为，才能使“金融借贷+长租公寓”模式健康发展，长租公寓生态链建设获得源源不断的动力支持。

3.加强对资金池的监管，完善配套措施

杭州某公司事件爆发的主要原因在于资金池的不规范使用，因此资金池的监管是“金融借贷+长租公寓” 模式得以完整有序进行最为核心的环节， 须从以下几个方面进行有效的监管和控制： 一是实行准备金或者备用金制度。“金融借贷+长租公寓”模式下中介公司获得的资金池是承租人预先缴纳的房租，对于这一部分资金，中介公司必须提取适当的准备金或者备用金，以防止不适当的业务扩张给企业带来的资金压力，最终造成企业资金链断裂。二是加强对业务扩张行为和资金池具体使用的监管。一方面限制企业利用资金池盲目扩大业务范围， 禁止在房屋租赁市场野蛮的“跑马圈地运动”， 即以过度高于市场平均水平的价格获取房源;另一方面也要限制房屋中介公司利用资金池进行不适当的高风险投资，因为高风险投资失败的承受者仍为承租人等。但是，也应当允许房屋中介公司进行适当比例的、 可转换性高的不动产或者动产投资，以便于放活企业资金池，资金不被闲置。资金池是企业的命脉，也是“金融借贷+长租公寓”模式的命脉，必须将资金池的风险降到最低。

（二）代理人的约束策略：准则实施

法律对策只有在其被普遍遵守的情形下才有意义。规则的作用在于事前或者事中直接的监督和控制，而准则的目的则在于基于某项标准是否被遵守而进行事后的评判。其主要是由监管机构和法院来进行。

在“金融借贷+长租公寓”模式下，行政执法机构和法院应当根据中介公司需遵守的策略和其行为的符合度具体判定其是否违法甚至犯罪。除此之外，具体判断的准则还应当根据市场行为予以适当的调整和变化，避免僵化。当然，准则的实施对于法院和监管机构的熟练程度和信息掌握方面的要求更高[6]。

（三）附属条件：建立市场准入制度

为了建设健康、长远的长租公寓生态链，必须首先从源头上确保房屋中介公司为合格的金融市场主体，将劣质企业限制在门槛之外，将优秀企业引入市场之内，才能真正发挥金融和房屋租赁市场的优势结合，使这项民生工程真正落地和服务市场需求[7]。市场上现存的不合格中介公司大致有以下两种：一是利用“金融借贷+长租公寓”模式圈钱后携款潜逃;另一种则是在利益的诱惑之下进军“长租公寓”市场的中小公司，其资质远不能承担“长租公寓”如此的大项目、大工程。因此，必须禁止第一种公司进入“长租公寓”市场，同时对中小公司进行资质审查，实行市场准入制度，将不合格的、资质不符的企业排除，通过发放牌照的形式提高涉足“金融借贷+长租公寓”项目的企业质量，确保一批有资金和管理人才的企业进入长租公寓市场。当然，也可以考虑引入部分国有企业先行先试，待各项配套措施和制度完善之际再向其他市场主体进行开放。

（四）附属条件：实行市场退出和禁入制度

“金融借贷+长租公寓”融资模式既要保证入口，也要打开出口，市场准入制度解决的是入口的问题，而出口的问题则需要退出和禁入制度予以解决。 打开出口依赖于建立完善的市场惩戒制度，即将严重违反市场秩序和规则的企业清除出“金融借贷+长租公寓”的市场，并禁止其再行进入，实行一票否决制;对于部分轻微违反监管制度和措施的企业，也要及时予以公布和处罚，并追究相关责任人的责任。此外，政府部门也应该明确自身职责，明确由金融办公室等金融工作部门依法予以监管和审批，真正做到保证“金融借贷+长租公寓”市场中企业的优质性，保证长租公寓生态链健康发展。

参考文献：

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[7]李昊.我国长租公寓行业发展面临的困境及路径探究[J].河北金融，2019（5）：48-51+61.

Abstract： The model of long-term rental apartment is the combination of the intrinsic value of financial market and rental market. Its essence is the innovation of financing. Intermediary companies， as the core participants of chain， have the contract relationship with the lessor， lessee and the third party， and the most important thing is that there are agent problems among them. In addition， the intermediary companies have the information superiority. So， the lack of government policy makes it extremely easy for the Intermediary companies to conduct opportunism behavior， which is the inner cause of the legal risk of the rental apartments. In order to regulate the risk and maximize the value of the financing model and promote the development of the ecological chain of long-term rental apartment， it is suggested to use the regulatory strategies， change the regulatory concept， formulate prior rules and punishing rules to regulate the Intermediary companies and improve the existing market access regulation.

Key words： long-term rental apartment; financing mode; financial borrowings; ecological chain; opportunism behavior; regulatory strategies

（責任编辑、校对：李丹）