房贷利率正式“换锚”

◎ 文《法人》全媒体记者 赵青

10月8日，央行房贷利率新政实施，新发放的商业性个人住房贷款利率，由之前按央行基准利率上浮一定比例确定,变为将参照贷款市场报价利率（LPR）进行定价。商业性个人住房贷款利率定价方式发生的上述变化,就是所谓的“房贷利率‘换锚’”。

“换锚”后，房贷利率水平如何变化？对购房者和楼市将带来怎样的影响？成为市场关注焦点。

新定价机制下的利率水平

8月25日，中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

根据公告，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示，房贷利率的计算公式是LPR+基点，其中LPR是每个月的20日公布一次，所以会变动，而基点理论上是商业银行随时可以改的，即其可以根据实际情况来修改。所以理论上说，利率后续是每天会有调整的可能。当然就目前来看，LPR不会有太大的变动，基点在短期内也不会有太大的变动，所以实际上可能只会出现月度的小调整。

2019年10月8日前的买房贷款方式是，中国人民银行发布一个基准利率，为4.90%，然后各家商业银行在这个基础上自己决定利率，例如上海某银行马戏城支行为了体现打击炒房的政策导向，要上浮10个点，然后贷款利率就变为4.90%×（1+10%），就变为5.39%。购房者在签约的时候就以这个利率为准了。其中4.90%的基准利率若是变了，那么第二年元旦重新计算。

4个一线城市10月份LPR房贷利率

现在贷款的方式是，在上海外滩的银行间同业拆借市场每个月20日就收集18家银行的报价信息，然后平均起来进行发布，上个月即9月20日发布的利率为4.85%，这个就是LPR，也叫基础利率，然后让各家银行自己决定利率，同样是上海某银行马戏城支行说要上浮30个基点，就相当于增加0.30%，这样贷款利率就变为5.15%。购房者在签约的时候就以这个利率为准了。其中后续30年的贷款中，LPR如果约定不变，就每个月都不变了，永远都是4.85%了。如果约定一年变益次，那就下一年的那个点再调整一次。而这个上浮30个基点是30年房贷中永远不会变的。

14个城市10月份LPR贷款利率下的月供变动情况（元）

严跃进称，类似挂钩，实际上是体现了利率市场化的导向，后续利率的变动会更多和房贷等市场的供求关系发生变动，这一点是值得肯定的。所以本身不在于增加利率或减少利率。

对购房者影响不大

另一个值得关注的问题是:在每个月银行实际执行的房贷利率可能会有所不同的情况下,房贷成本会怎么变化？

北京的一家商业银行表示，新的个人住房贷款定价基准为，首套商业性个人住房贷款利率最低为LPR加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率最低为LPR加105个基点。按照9月20日公布的5年期以上LPR来计算，北京地区首套商业性个人住房贷款利率不低于5.4%，二套商业性个人住房贷款利率不低于5.9%。这跟政策调整前，首套和二套房贷利率5.39%和5.88%相比，基本一致。

根据易居研究院《中国LPR房贷利率报告》，一线城市9月份执行的是“央行基准利率×（1+浮动比例）”，以100万元本金、30年期的等额本息贷款的首套购房为例，月供额为5609元。而10月份执行的是“LPR基础利率+基点”，同样的贷款，月供额为5615元，据此计算，每个月多支出的月供额为6元。

北京市律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长李松表示，房贷利率正式 “换锚”，并不简单意味着房贷成本的提高或是降低，而是意味着房贷利率的升降会有一个更加合理的市场化空间，利率不会快速升降，相应的房价不会因为利率的快速升降而有大的价格变化。

从现有官方公布的数据来看，房贷利率“换锚”后，各地的实际房贷利率，与原来的上浮利率基本持平，大多数城市首套利率出现微增，个别城市微降，二套利率不约而同升高，房贷略微提高。故可见，房贷利率“换锚”之后，对于购买首套房的刚需而言，影响不大，但对于以投资为目的的购房者而言，会增加购买的成本。因此，房贷利率的“换锚”，在促进利率市场化的同时，又不会对房贷市场造成动荡影响，与“房住不炒”的大的国家政策是相一致的。

“从宏观上说，央行推出LPR,目的是为了全面放开金融机构贷款利率管制，进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价；从微观上说，央行将房贷利率“换锚”，可以使得房贷市场报价利率的市场化程度更高，能更好地反映信贷市场资金供求状况，从而使得房贷利率有一个更好的市场化区间，避免银行信贷资金大部分流入房贷市场，增加金融的系统性风险。”李松最后强调。