浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系

刘阳

摘要：当前我国房地产行业发展迅速，市场竞争也逐渐加大，由于房地产企业起步较快，发展较早，所以有着科学完善的开发管理体系，但是对于中小型发展企业而言，却面临着重要的选择，如果向前可以奋起直追，继续发展，会占有一定的市场份额，但是如果向后则会被兼并或者是强迫退出房地产行业。所以必须构建适合企业自身的管理体系，切实提高市场竞争能力是迫在眉睫的。本文基于此背景下简要分析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系，并提出具体的管理策略，希冀有效促进房地产企业科学可持续发展，切实增强市场竞争能力。

关键词：房地产企业;运营计划;管理体系;信息技术

当前中国的泡沫经济发展愈发渐大，其中房地产行业是受影响最大行业，国家为了控制市场的经济能够健康发展，降低房地产的投机，减少泡沫，出台了一系列的宏观調控政策。这对于房地产业的经营来说是非常不利的，因此企业要想在市场上生存下来，要更大程度上扩大企业的影响力以便获得更好的发展。房地产开发企业在发展建设中需要大量的运营资金来作为企业的保障，但由于外因出现了融资能力减弱的情况，因此成本控制成为每个房地产开发企业都需要研究的重要课题。如何在恶劣的经济市场环境下获得更大的利润空间以及发展前景，就必须从企业开发期间的各个阶段开始进行控制与研究。

一、房地产企业构建运营计划管理的必要性

当前标杆房地产行业的销售额逐步增加，大量的中小型房地产企业仍然处于销售滞缓或者是融资困难等困境之中。近几年低利率资金，大部分的标杆企业都能够有效应用，资金杠杆走上了快速发展之路，由于布局大量的项目以及多个城市群进行滚动开发，所以协同构建的跨区域多项目的运营计划管理体系显得极为必要。建立精细化管理标准化体系以及产品定位，能够有效改善房地产企业的决策机制与运行效率，进一步深化改革[1]。探索轻资产运营的管理模式，切实提高房地产企业的抗风险能力，所以构建计划运营管理体系则显得十分火急。当前我国信息技术的不断发展，例如管理ERP系统以及移动手机平台和iPad现场拍照等等，为构建计划运营管理体系提供了重要的支持。对于中小型房地产企业来说，由于开发项目的不断增多，规模也在逐步扩张，管理难度不断加强，所以必须有效提高项目运营管理能力，才能够有效摆脱发展瓶颈。根据品牌房地产企业的成功发展经验，我们得知在全国化布局下，随着多项目与跨地域项目的有效开发，确保房地产开发过程的有序运作，必须要构建科学完善的运营计划管理体系，才能在激烈的市场竞争中保持发展优势，切实提高产品质量，有助于增强企业的计划与管理能力有助于实现成本优化，制定科学合理的销售策略，才能够促使企业的经济效益与社会效益有效提高[2]。

二、房地产企业的特点

首先，房地产属于固定的不动产商品，因此它不同于其他商品一样会随着空间的移动而产生外在形态的变化。其次房地产商品是属于使用年限长，价值高及长期性，所以人们往往在购买商品时不是那么轻易就交易成功。最后房地产是属于高投资，稀缺性的商品，因此市场上对于房地产的竞争性是相对有限的，也属垄断性产业。由于国家必须保障百姓们的住房问题，国家也对银行及房地产业一并出台各类政策，防止贫富两极分化的极端。其次，房地产项目高投资，周期长，价值高的特点可以看出其成本构成。一方面，可以结合房地产项目的显性运营成本看出其成本组成有：征用土地费、房地产开发时前期的工程费用、建设配置工程费用、设施工程费用、期间费用等。

三、房地产企业构建运营计划管理体系策略

（一）加强运营计划管理体系与产品标准化的有效衔接

当前低碳发展环境下，房地产企业在制定自身竞争战略时，必须要重视产品的标准化，构建标准化计划管理战略，所以房地产企业应当从众多角度入手进行品牌与产品定位，并且进行相关的标准化处理。房地产企业在房地产开发中应当提高自身项目的现场管理与造价控制水平、后台设计，确保各项工作标准化进行，同时也应当并调整服务模式与服务渠道，新服务模式探索切实提高房地产项目的客户粘性与人文情怀、消费者的多元化消费需求，从而形成品牌优势，切实增强房地产企业的市场竞争能力[3]。

（二）构建运营项目运营计划管理体系与配套机制

在发展过程中，房地产企业必须制定运营管理计划，由于建设周期调查，大部分企业在房地产建设项目验收后的长时间内并未进行款项结算，所以会给企业的现金流产生一定的压力，由于缺乏项目计划，企业也难以进行有效的资源合理调配。为了进一步确保房地产行业的可持续发展，切实提高房地产行业的利润率。所以在项目开工之前，房地产行业就必须进行运营计划制定，各部门必须加强有效协作，积极踊跃的参与其中，既能够确保工程质量，也应当缩短建设周期，有助于减少并降低不必要的资本支出，提高人力与资金的使用效率，可以结合行业的发展特点，构建科学完善的运营计划制度，以及绩效考核等各项分配制度。

（三）以ERP体系为基础控制运营管理系统与工具

在房地产企业发展过程中，有众多因素会干扰房地产企业的发展，运营计划，管理也在其中，所以必须要构建有效实施运营计划管理。构建科学合理的发展体系，尤其是制定执行运营计划环节，必须加强这两环节的紧密相扣的环节间有着极为重要的关系，同时应当严肃对待，通过科学合理的沟通才能够确保计划趋于科学化发展，便于操作。情况对计划和实施过程中的不同结果进行分析对比，并且寻找出原因及时有效的查看经营过程，发现是否存在一定的偏差，分析经营结果，便能够得出计划中亟待完善的部分。有效应用现代化管理技术，有助于打造企业计划管理体系，在房地产企业计划管理过程中可以构建数据库应用网络技术，有效实现信息和数据的对接，能够科学合理地把握市场发展需求，并且了解到产品在投入上市的信息，能够实现有效市场信息的灵活转换，可以通过计算机控制企业的相关信息与运营系统灵敏准确的掌握企业的最新运营情况，有助于实现企业和产品的生产与出库等各项数字的有效控制。

（四）引导并树立全员运营计划管理理念

房地产企业一直追求的目标就是构建科学高效的运营计划管理体系，要想实现这一目标就必须依靠可靠的体系进行支撑，房地产企业的员工必须要具备运营计划管理理念能够积极有效的联系，并合作各个部门。同时，各部门与各员工间也应当进行紧密配合，根据企业的年度目标要求以及战略性规划，有针对性的制定开发计划以及资金计划、销售计划等等再得出计划后，能够及时有效的进行反馈和评价，并且确保计划管理发挥最大的使用效能。

四、结语：

综上所述我们能够看出当前我国建筑行业不断发展，房地产行业的集中度也在进一步提高，在日后发展过程中门口结合企业的发展特点与产品特点，构建符合自身行业运行规律的运营计划管理体系，成为了越来越多房地产企业探索及追寻的重要目标。所以运营计划管理在房地产企业管理过程中有着极为重要的地位，也是企业持续发展的重要命脉，联系着企业的各部门以及多行业的资源统筹以及协调发展，有助于提高企业的管理效率与核心竞争能力，所以必须要构建科学完善的运营管理计划，才能够有效促使房地产企业精细化管理，切实提高市场竞争能力。

参考文献：

[1]蔡海苗.房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J].企业改革与管理，2017（5）：20-20.

[2]佚名.房地产企业构建有效的运营计划管理体系策略研究[J].建材发展导向（下），2018，16（3）：289-290.

[3]佚名.房地产企业计划运营管理的构建与实施[J].企业改革与管理，2018，No.331（14）：97-98.