地籍与房产测绘技术融合在不动产登记中的应用

吴远锋

摘要：本文由不动产登记测绘技术现状出发，谈论了推进地籍资料收集工作与房产测绘工作的必要性，以及两者的应用会对不动产登记工作产生怎样的影响，基于此又提出了从制度及各个方面上对这两项工作进行综合改善。

关键词：不动产登记;数据整理;房产测绘技术;地籍资料审查

随着科技发展，数据整合不再像以前那样难以实现，而这项科技的应用，无疑能给不动产登记工作带来极大的便利，然而，要通过怎样的方式，又要怎样将地籍数据与房产测绘技术通过数据整合联合起来，这是本文即将探讨的问题。

一、不动产登记测绘技术现状

不动产登记是一项精密而复杂的工作，需要通过大量的数据去解读，并由业内专家来进行权衡与判断。在这样一个过程中，自然也会涌现大量的问题与技术难点，这便要求技术人员不断地去改进。

（一）测量标准难以统一

不动产登记涉及诸多国家部门，如国土资源部，海洋部，农业部门等等，各个部门间的制度规章与数据库管理具有很大差异，在登记确认过程中无疑是一大难点，由此，不动产登记尚未能形成一套行之有效的标准流程。导致各项数据分离，很难进行整合。同时，作为物权公示手段的一种，涉及了法律条例，因此数据整理过程也必须严谨，然而不动产登记由于其自身的复杂性，相关细节延伸到了无数领域，如影像数据，地籍资料，登记人数据等等。这样导致了很多登记工作难以高效率完成，一定程度上阻碍了行业的进步。

（二）数字化测绘技术带来的影响

计算机时代，一切数字性的资料都可以通过电脑强大的计算模拟功能投射出来，无论是建筑的土地位置，地质情况，还是施工进行的数据，都可以得到完整的分析，这样可以保证测绘的准确性与高效性，同时方便数据之间的传输，免去了很多纸面的信息传递。近年来，我国在各地大力建立信息数据库，以西安市为例，主题数据库累计入库数据9.2亿条，信息资源67722项，完成520个高频事项的标准化流程。测绘技术完全数字化指日可待

（三）科技线路相关应用

随着时代科技的不断发展，测绘工作也一步一步走向科技化，其中三维图像技术对于测绘工作的帮助尤其显著，不仅可以对建筑与土地进行立体空间显示，还可以根据需要对呈现数据进行一定的调整与适配，这就大大提高了数据的丰富性与灵活性。同样还有自动化数据采集技术，可以进行测区资料分析，如全站仪，PDA采集地籍数据等，载入到计算机里，就可以利用地籍数据处理软件对其进行分析。

（四）法律领域的不完善

虽然国家有相关立法《测绘法》，里面公布了一系列对测绘的要求以及地籍规定。相关法律也有对房地产登记的标准要求，但是在城市房产管理开发的相关文件里却没有仔细明确的規定，这就导致了有空可钻，不动产登记本来就是一项较为专业的工作，很容易让不明行业内幕的业主受到蒙骗，尤其当有房产中介这样的营利机构介入，会导致测绘登记的混乱，民众利益受损。

（五）反复标测损耗业主利益

虽然目前国土与房产管理相关部门已建立起大量的资料库，并且在大部分建成地区可用，但由于管理不当与中介机构的大量干涉，很多不动产登记还是通过中介，中介机构作为民间营利机构，往往会在登记与交易的过程中，以重复测量作为理由向业主反复收费，并且很多业主意识不到这样的行业潜规则，为了能尽快拿到房产证明，便完全满足中介机构的要求。对此，国家应该进行适当介入，对中介服务机构进行一定的约束，相关测绘部门要充分利用原有的资料库，而不能动辄进行重复的测绘，也不能以另外的理由建立起收费立项。保护业主的利益，同时也简化测绘过程。

二、如何整合地籍与房产数据

由上文论述可知，若想要不动产登记市场能够不断进步升级，突破眼前的难关，资料的重要性不言而喻，如何在现今的情况下很好的整合各项数据，是一项复杂的工作，但只要清楚问题根源所在，从各个难点领域重点击破，问题总会迎刃而解。

（一）数据测绘

从具体的工作角度开展，关于房产数据侧整合，数据测绘是比较基础的一个环节。在测绘技术的支持下，首先完成数据测绘，是整合等后续工作开展的基础。在测绘中需要注意的元素包括了对宗地的测绘、对自然幢的测绘、对界址点的测绘以及对界址线与注记的测绘。另外，关于非空间类型的因素，则主要包括逻辑幢、层高、户型等。关于测绘数据的转换，只有宗地要素可以通过GIS平台软件实现有效的转换。

（二）整合环节

这一环节的开展从一线实践的角度上来说，需要按照科学的思路引导完成。首先，应当注意对已经登记完成的信息按照相应的技术标准和规范进行整合。形成一个有效的数据集，随后再按照数据库单位的标准和要求完成采集、转换、补充录入以及最终整合的顺序开展工作。

（三）技术介入资料收集

这一点主要是从一线工作人员的具体数据采集与整理的角度进行分析和讨论的。数据需要梳理，梳理掉一些无用的数据，将一些重复的数据整合，这样才能最高效率地利用好资料库的信息化。有一些纸质化的数据资料，可以通过扫描转化为数字化资料，电子档案更利于保存与查找。编码技术的发展也给资料收集工作提供了便利，通过整齐划一的编码，使得查找这一项的工作量减到最低。当然，事后的检查工作更要仔细，要反复测量数据的精准度。资料的不准确，会给登记工作带来极大的麻烦。

三、实际的整合技术应用操作流程

（一）实施对无效数据的清理

这一点主要是指，应当结合无效数据的特点，通过清理的方式，对于一些比较原始的登记数据信息进行处理。及时清理掉有问题或者已经失效的数据。在做好针对性的检查和核实后，进行重新登记。并且采取科学的方法实施档案管理。注意管理工作的全面性。

（二）关于宗地编码的转换

这一方面的工作，在具体实施的过程中需要结合统一的编码情况，对于不同的图形信息，土地标记信息进行转换和更新。从而为数据的整合应用做好 充分的准备。注意转化工作的准确性，结合数据库中已有的地图信息，完成图表的标注以及数据存储，从而顺利完成转换工作。

（三）对资产信息的编制以及数据核查

这一点主要是指对不动产的数据信息进行编制以及对已经登记的数据信息进行核查。首先，不动产的信息编码工作完成后，技术人员需要通过结合实际进行数据分析对于原始的土地信息进行登记并分析。同时利用备案制度，做好业务登记以及信息集成工作，最终建立完成一个登记簿。而关于登记数据的核查，则关键的工作要点是根据空间数据和非空间数据的不同性质完成核查工作。核查时可利用计算机软件作为依托。

三、结语：

在不动产登记行业进步的道路上，地籍资料整理与房产测绘技术是两项最重要的技术攻克课题，解决了这两项问题，不仅能大大促进登记工作的成熟化，还能间接提高数据整合技术，可以说是一举两得。同时，针对两项工作的现状，可知一个完整的制度是多么重要，一定要有大力度的整合管理，才能促进行业工作的成熟化与完善化。

参考文献：

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