住房财富与家庭消费

[摘 要]住房构成了一个普通家庭净财富的绝大部分，而消费占据了一个国家GDP的绝大部分。因此，从直观感受来说，住房财富和居民消费水平应该是同方向变动的。正是基于此点认识，很多经济学研究者和政府官员都开始研究住房财富与消费的关系和相互作用机制。很多研究表明，住房财富和消费呈同方向变化，但是也有很多证据证明住房财富的增加并不会带来消费增加这种财富效应。然而有很多经验性研究表明两者的这种同向变动在发达的金融市场和存在流动性约束的情况下会更强烈。因此，文章分析了住房财富与消费之间这种同向变动的本质，并对住房财富与消费间是否存在真正的财富效应进行探讨。

[关键词]流动性约束;住房财富;住房价格

[中图分类号]F299.23

1 住房财富的本质

从宏观层面来讲，住房财富衡量的是一个地区内所有住房资产的市场价值。以美国为例，由于金融资产在家庭财富分配中不平衡，住房几乎占了美国中产家庭2/3的净财富。美国大约80%的住房财富为自有产权住房，20%为出租性房屋。中国家庭资产构成中，房产占比为62.72%。根据清华大学2012年发布的《中国居住小康指数》，我国自有住房比例达到平均85%，我国近年来飞速上涨的房价与缓慢增长的居民收入确实造成了家庭穷其所有购买住房的现实，因此有理由认为住房财富是普通中国家庭唯一且最主要的财富形式。可以用房价收入比来间接地观察一个普通家庭需要投入多少年的收入来购买一套住房，而一个人一生平均工作30年，以此可以判断住房占一个家庭终身收入的比例，见表1。

2  理论模型

在本部分的研究中，文章意在区分内生和外生变量分别对住房财富的影响，而暂时不解释住房财富为何会存在以及住房财富本身的意义。已经达成共识的是，消费理论与消费函数是宏观经济学最基本的组成部分，在标准的消费函数中，决定消费的基本变量是家庭财富以及家庭收入，其函数形式如下：

C=αW+βY（1）

α和β分别代表家庭财富W和家庭收入Y的边際消费倾向，此函数可以理解为个人或家庭在给定一系列跨期交易机会和收入流约束下，最大化其终身效用的解。形如式（1）这种形式的消费函数最早由凯恩斯提出，后经弗里德曼（Friedman）和莫迪利亚尼（Modigliani）发展而成为经典模型。

文章考虑将家庭总财富划分为住房财富Wh和非住房财富Wn ，可以在式（1）一般形式的基础上建立一个同时包括住房财富和非住房财富边际消费倾向的模型：

C=αhWh+αnWn+βY（2）

基于模型（2）的理念，文章考虑一个简单的消费和住房选择模型。模型假定家庭永久存在，家庭具有当前和未来对非住房的消费偏好ct ，以及住房消费偏好ht，则家庭面临的最大化效用为：

maxEt∑

SymboleB@

t=0βtuct+vht（3）

式（3）中β代表贴现因子，Et是期望值。这是一个标准的家庭行为偏好函数，模型考虑到了生命周期和初始禀赋、内生劳动供给以及住房消费与一般商品消费之间的不可分割性，本模型没有考虑住房的持有期限。则家庭面临如下预算约束：

ct+qtht+st=Yt+qtht-1+Rtst-1（4）

其中qt表示房价，st代表家庭所持有的股票和政府债券等非住房财富，Rt为非住房财富的收益，Yt 是家庭劳动收入。观察式（4），方程右边衡量了t期末家庭的总可用资源。如果不考虑资产组合的调整成本，这些资源可以用于一般商品消费，以及积累住房财富和非住房财富。在暂时不考虑一般均衡的情况下，家庭可以视qt、Rt和Yt为具有一定随机性的外生变量，则此时家庭的策略是消费一般商品ct，住房ht和金融财富st。在这个简单的模型中qt 、Rt和Yt的随机变化可以用来表示住房财富波动、非住房财富波动和收入波动。因此，如果给定初始条件，则家庭的最大化问题为将家庭的最优消费作为滞后一期的住房财富ht-1、非住房财富st-1以及新一期的qt 、Rt和Yt的函数。

下面观察模型中非住房财富消费如何对住房财富造成冲击。先考虑一个最简单的情形，由于住房存在巨大的调整成本，因此家庭不会在任意连续两期内改变居住条件，即对任何t时刻都有ht=ht-1。易知qt与家庭消费行为不相关，因此qtht=qtht-1在每期都成立，也就是说可以在家庭预算约束中消除住房财富。直观上看，高住房财富qtht-1对应着高住房成本qtht，这正好抵消了住房财富增加对于与非住房消费所产生的财富效应。当qt上升时，每一单位的家庭财富增加，但除非家庭改变住房支出，否则住房财富的增加不会导致更多的消费。Buiter（2008）的研究也表明除非家庭会根据房价变化而减少住房方面的消费，否则住房财富就不能成为家庭的净财富。

假如家庭可以在两期内改变住房消费，则会产生一定的替代效应和资产置换。当房价上涨时，所谓的替代效应会使得家庭减少住房需求，由此而节省下来的财富可以用于非住房消费。这种情况下，住房财富上涨的短期效应即为刺激消费。消费的影响因素非常多，消费上涨可以反映家庭财富的变化。如果考虑到单个家庭的消费消费，这种影响会更大，因家庭会在所有的支出项目上进行最优的重新分配，从而提高总效用。然而，部分的消费上涨仅仅反映了资产置换的经济效益，即通过减少住房消费增加非住房消费家庭从而达到更高的效用。

家庭在解决了跨期最优选择问题之后，可以产生一个总消费方程，这里消费被表示为收入和财富的函数，此时家庭基于住房财富的边际消费倾向正负取决于其他基本经济因素。

在现实世界中，尤其是考虑到宏观经济整体，应该假定财富是内生的，其波动是由当前或者未来的技术进步、偏好、税收或其他经济基本因素决定的。这些基本因素反过来也会影响消费和财富本身。因此，关于财富和消费的关系是很难理清的。

3 结 论

住房财富是一个家庭财富的重要组成部分。因为家庭存在预算约束，住房财富与非住房方面的消费确实存在着一定的数量关系。比如当家庭搬到较小或者更大的房子居住时，家庭就会闲置出一定的资金进行储蓄或者将本打算用于其他消费的资金购买住房。一般情況下，住房财富和消费趋向于收敛，这是因为总是会有某个其他影响因素会同时影响这两个变量，或者因为变量之间的影响具有传导效应。总之，无论是基于时间系列数据、面板数据还是更微观的高频数据，各种研究都表明住房财富对消费的影响是通过住房财富增加进而增加家庭财富，从而增加家庭的贷款能力而实现的。

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