住房价格变动原因研究

张宁

摘要：住房关系到人们的切实利益，确保大多数人能够买得起房是社会的责任，也是保证社会正常发展的基础。住房价格关系着社会经济的健康发展、关系着国计民生，是党和国家及社会各界广泛关注的问题。对影响房价变动的因素的研究具有重要的理论和现实意义。

关键词：住房价格；价格变动；建议

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）001-000-01

随着各地房地产市场的蓬勃发展，房地产业是当今社会重要的产业和支柱产业，充分发挥房地产价格在市场的导向性作用，使住房价格理性化是房地产行业所关注的焦点。

一、我国住房现状

1992年至2009年我国城市商品价格平均售价上涨了15.27倍，自2004年开始，商品房价格上涨更加明显，近年来，我国不断采取措施调控房价，但是房屋售价一直是逐渐上升的状态。房价持续性上涨不合理会影响我国社会经济的发展，首先是不利于社会稳定，影响社会安定团结；其次资金集中于房地产业，造成其他行业资金不足，影响产业结构平衡发展；第三房价上涨造成有的人无房可居、有的人房产囤积，社会资源浪费严重，贫富差距扩大；房地产业的不合理发展极容易导致泡沫经济。

二、影响房价变动的因素

1.经济因素

（1）当宏观经济状况良好时，社会经济活动活跃，社会投资增加，经贸活动频繁，人民收入上升，房价也会随之上涨；当宏观经济状况恶化时，社会对经济前景普遍比较悲观，不愿意进行投资，市场疲软，人民收入下降，房价也会下降。

（2）利率作为调节经济的手段之一对房价具有调节作用，利率对房地产市场的影响具有倍数效应，小幅度的利率调整就可能对房地产市场造成巨大的影响。

（3）城市化建设也会对住房价格造成影响，城市化的不断发展，使城市住房需求不断增加，对住房价格上涨有促进作用。

2.政策因素

这里所说的政策因素包括涉及到房产价格的制度、法律法规、行政行为等几个方面，房地产政策对房地产价格起着决定性的影响，所有其他影响因素都是以房地产政策为前提的。比如在过去的住房分配制度下，是不存在房地产市场的，因此市场上的住房价格也就无从谈起；而在实行双轨制的时期，存在福利房的价格大大低于商品房价格的现象；而在实行住房供给商品化、社会化后，市场因素对住房价格的影响才得以体现。

（1）政府会采取干预措施调控房价，房地产价格政策可以分为两类：一类是高价格政策，一类是低价格政策。抑制房地产价格的措施主要有一下几种：一是制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；二是制定标准价格，作为房地产交易时的参考；三是政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；四是征收房地产交易税或增值税；五是建立一套规范的房地产交易管理制度。

（2）税收政策对房价的影响。税率的调整会对住房价格造成直接的影响，税率上升，住房价格就上涨；税率下调，住房价格会随之下降。直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。

（3）城市规划是房地产价格的风向标。首先，城市规划决定了开发商能够提供的住房的社会经济位置，这对住房价格的影响是最为直接的；其次，城市规划对土地用途的规定也制约着住房价格的发展。再次，城市规划对建筑高度、容积率等的规定也在很大程度上影响了住房价格的形成。因此，开发商可以选择最佳的建筑高度和容积率进行开发，以达到成本最优的目的，在这种情况下，住房价格是最低的。但是由于城市规划对建筑高度和容积率等做了一定限制，这种最佳的建筑高度和容积率往往无法达到，因此住房价格就往往会比最佳状态高。高的程度视城市规划的具体规定而定。

3.社会因素

影响住房价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况和人口因素。政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。住房归根到底是为满足人的需求而存在的，体现着人的社会属性。因此，人口因素对住房需求具有不小的影响。房地产价格与人口数量的关系非常密切。在一定的社会条件下，一定数量的人口必然要求相应数量的住宅以满足他们的需要。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产需求的变化。这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。

4.自然环境

房屋所处的地形、地势，地理位置也影响房地产价格，从微观上来看，由于我国居民长期以来的偏好，使得地形越平坦、地势越高的住房的需求越高。

三、主要结论和政策建议

住房市场对国家经济的巨大贡献使该行业发展状况成为了衡量市场稳定和健康的一个重要评判标准，这就要求政府能从三个方面入手，维持住房市场的稳定运行：

一是有效缓释政策效应，重点防范住房价格出现剧烈波动。鉴于住房价格波动的主导因素在于政策因素，一方面要求政府能够合理地利用好住房政策这个调控手段，为住房价格走向提供合理的导向政策，另一方面也要求政府能够保持政策的稳定性和连续性，尤其是能够实行稳定的住房金融政策，防止政策的不稳定性给住房市场带来冲击。

二是灵活利用政策工具，合理调整住房总体价格水平。政府要灵活运用政策工具，积极鼓励刚性需求和改善型需求，加强保障性住房的投入和建设。同时，要审慎使用房地产税等影响较大的政策工具，既要积极采取政策手段，又要极力遏制“越调越涨”现象，更要避免调控过度导致住房市场因无法承受政策压力而崩溃。

三是切实增加收入来源，彻底摆脱地方财政依赖土地的局面。我国现行税制体系使部分税种中央财政集中度较高，致使地方政府不得不依赖“土地财政”，增加地方收入发展经济。一方面，要打破地方政府过度依赖土地财政的困境，多渠道增加财政收入；另一方面，要着力减少地方债务，切实减轻地方政府财政负担。

作者简介：张 宁（1988-），男，河南人，本科学历，现为助理工程师，就职于新疆北新路桥集团股份有限公司国际工程事业部，研究方向：工程造价。