浅析居住型住房租赁市场制度的完善

胡雅瑜

一、居住型住房租赁市场发展的背景

随着城市化的高速进程，城市土地的稀缺性、城市新居民的涌入以及房屋的投资属性等因素造成了房价的快速上涨，且由于市场供求关系的影响，房价在很长一段时间不可能下降。对于低收入群体，房屋租赁是解决住房问题的一个有效途径。

房屋按照租赁用途可以分为住房租赁和经营性租赁，目前我国相关法律并没有将二者区分开。住房租赁的承租人是为了满足基本生活需求而租房，房屋用于居住，而房屋的所有者享有房产绝对的处置权，加上城市房屋的供给一直处于不平衡的状态，承租人和出租人之间关系是不平等的，承租人大多被置于明显的弱势地位。经营性房屋租赁的承租人是为了产生收益而将租赁的房屋用于经营活动，属于一种投资，此类承租人实质上与出租人都是以盈利为目的。此时的房屋租赁关系中的双方当事人地位不具有明显的不对等性。

对于经营性房屋租赁，鉴于双方都是以盈利为目的，当事人地位不具有明显不对等性，用《合同法》来调节双方的关系即可，但在居住型房屋租赁关系中，房屋的承租人大多是买不起房，出于基本生活的需要租赁房屋，房屋所有人基于自身利益及市场价格影响，对房屋有绝对的处置权，可随意处置或调整租金，出租人和承租人之间存在的不平等性。考虑到房屋的特殊属性以及法律对弱势群体的保护原则，有必要通过相关法律制度从社会公益的角度对居住型住房租赁的法律进行完善。

二、居住型住房租赁市场法律制度现状

针对居住型住房租赁，住房城乡建设部于2010年12月1日出台了《商品房屋租赁管理办法》，该管理办法主要是从行政管理和公共安全上的角度来制定的，在实际生活经验中，该办法目前也没能很好的执行和落实;因此大部分商品房租赁中，出租人和承租人的关系主要还是由调整平等主体关系的《合同法》所调整。而在法学领域，大部分学者的研究也多偏重于对住房租赁市场监管法律制度的完善，很少涉及住房租赁立法制度的完善。

要进一步完善居住型住房租赁市场，促进市场健康有序发展，就必须发展好，规范好住房租赁市场，在维护自由、公平的市场竞争秩序的同时还要兼顾保护市场竞争中以消费者、劳动者为代表的弱势群体的利益。经济法是以追求社会公共利益为价值取向，其社会整体利益观要求在法律控制时应当“重视其视野下的人权的维护和保障，尤其是社会弱势群体的基本人权”。另外，在市场失灵情况发生时经济法还可以直接限制市场主体的私权、直接改变市场主体的利益结构，并且通过自身的公共利益优势适当抑制市场自私的弱点。

正如法国法学家耶林所说“世界上没有绝对的所有权，没有那种不需要考虑社会利益的所有权”。针对我国目前住房租赁市场的法律现状，以经济法为本位，从社会整体利益出发，有利于保障市场的稳定和发展，有利于社会公共利益的是实现。

三、完善居住性租赁市场法律制度的相关建议

（一）增加宜居住房的规定并进行有效监督

对商品房居住型住房增加宜居性规定，需保证居住人能够安全和健康的居住，不能因房屋的质量引起危害承租人身体健康。住建部2011年发布的《住房租赁管理办法》的第八条 “出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。”厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。武汉市出台的最低人均租住建筑面积是人均5平方米。法律上已有了规定，此时应加强对于居住情形的监督管理。法律只有规定没有执行和监督就形成了一纸空文。针对宜居住房的监督可以考虑动员居委会的力量，对覆盖的房屋进行定期的走访，增加处罚措施，这样才能使法律条文行之有效。

（二）租金控制及租金涨幅限制

由于房屋所有人多房屋有绝对的处置权，市场的价格完全由供给方决定，承租人的议价能力大打折扣。出租人通常会利用自己手中的定价权，任意制定出租房屋的租金标准及价格的调整。由于无法承受不断上涨的房价，承租人只能选择更远或者更廉价的居住条件更差的房源来满足租住需求，这提高了城市人口的生活成本，加重了生活压力。因此对于商品房居住行房屋政府应该给出区域性的指导性价格范围，并且规定超出房屋的租赁指导价范围的收益进行征税。对于房屋租金加上的上漲频率和幅度也应该根据物价水平上涨水平做出限定，政府部门亦可主动全面地收集商品房租赁市场信息。

（三）对于房屋所有人的租赁合同解除权进行限制

对房屋租赁合同的解除条件做出适当限制，尤其是针对出租人的投机行为。建议参照国外立法，对出租人的房屋租赁合同的解除权做出限制，明确规定在只能由于自行居住、房屋担保到期等条件下，可以解除租赁合同，并且增加在合同有限期内承租人由于不合理的缘由收回房屋，要对房屋出租人的重新租赁的房屋的成本做一定补偿。即便事由合法、合理，政府对“驱逐”的权力设定也要赋予严格的程序，出租房唯有通过合法诉讼渠道得到司法机构支持待法院裁决交由执法机关执行才可以，不能自行以任何强制手段驱逐房客。

（四）利用税法将更多的存量空置房投入到市场中，增加租赁房屋的供给

房屋不单单具有居住属性，同时也具有了投资属性。而目前租赁市场的投资回报率相对于高涨的房一直处于较低水平，商品房屋持有者为了获得房屋转手交易所带来的巨额利润，往往不愿意将房屋出租，而是手持房源，待价而沽，这一部分空置房进一步造成的房屋供给的紧张。鉴于上述情形，可以考虑建立不动产财产增收保有环节的税收，增加不动产的持有成本，减少房屋的空置现象，提高资源配置的效率。如果能使目前大量的闲置房屋进入商品房居住性租赁市场必然能使原本紧张的供求关系得到缓解。

（五）加强从事二手房屋买卖和租赁业务的房地产中介的管理

房地产中介机构主要从事二手房屋的买卖和租赁业务，它在中国的进入门槛较低，监管不严。房地产中介为了追逐更多的利益，利用自身的信息优势做出违反中介职业道德的事情，例如口头协议、串通抬价、乘机涨价，签订二房东合同，赚取差价等，无形之中增加了承租人租房的成本。尤其要避免由于房屋中介的参与及影响导致商品房居住型住房租赁市场的失灵，以及中介机构利用三方的信息不对称牟取非道德利益。房屋中介机构应该更多的发挥其信息收集与发布及服务性功能，政府需要对行业进行引导和监管，有效防止中介乱象。可以通过中介行业协会的管理增强各中介机构的自律性，避免中介机构利用自身的信息优势非法获利，扰乱房屋租赁市场的秩序。因此有必要加强房地产中介机构规范化的监督和管理。

四、结语

一个成熟发展的国家，商品房居住型住房租赁是一个解决住房问题的有效和基本的途径，保护中低收入群体实现住房基本权力是根本目的。正如法国法学家耶林所说“世界上没有绝对的所有权，没有那种不需要考虑社会利益的所有权”。从经济法的视角来分析目前商品房居住型住房租赁市场并提出完善相关法律制度的建议具有重要的使实用价值和可操作性。（作者单位：湖北大学政法与公共管理学院）