营改增下房地产企业涉税事项管理

蒋瑞平

摘要：我国自2016年5月4日以后，实施了营改增的税收政策，在一定的程度上消除了重复纳税的现象，减轻了房地产企业的纳税负担，对房地产企业的发展有很大的帮助作用。而当前对房地产企业的税收影响较大就是营改增了，它是作为税收制度的一种减税措施。为了房地产企业可以更好地应对这种政策的变化，本文将对营改增下房地产企业的税收展开深入的探究，并提出几点建议。

关键词：营改增;房地产企业;税收

房地产企业在实施营改增政策前，是征收营业税的，房地产企业征收的营业税是对在销售过程中产生的营业额进行征税，这一税收的制度要求企业只要产生资金流转，就要对其正税，因此，对房地产企业的税收支出不太公平，在无形之中增加了房地产企业的税负，对经济发展造成了影响。而在营改增政策实施之后，房地产企业的营业收入在一定的情况下，企业购进的土地的扣除额、工程项目的其他项目的进项税额、工程安装造价等是取决房地产企业所要负担的税负多少。如果企业要想减轻税费的压力，就要对企业当前的成本管理模式进行改进，以此来减轻房地产企业的税负。

一、营改增政策后对房地产企业税收带来的变化和影响

（一）税负的影响

房地产企业在实施营改增政策以后，避免了发生重复纳税的现象，筹划进项税抵扣，房地产企业因此减轻了纳税带来的压力，从而提升了企业的经济效益和工作效率。但是如果对企业的采购控制、财务管理没有做好筹划工作，就会加重房地产企业的纳税压力[1]。所以，做好房地产企业的税收筹划是非常有必要的，从而减轻房地长企业的纳税负担。

（二）对营改增的政策没有很好的认识

房地产企业在实施使用营改增时，管理层和财务工作人员对此的认知还是不够全面，并且由于我国一直在对房地产企业进行政策上的改变，所以对相关政策没有清楚的了解。因此，在实施营改增政策的过程中，房地产企业是有风险的，所以，做好营改增政策的税收筹划工作，可以在很大程度上规避风险[2]。

（三）企业当前所面临的风险

房地产企业工作业务包含的范围比较广，但是其最重要的是土地成本和建筑成本等，这几项在房地产企业上占据了非常重要的内容，房地产企业对土地的取得成本上提出了更加高的要求，从而造成企业进行税额的不足，导致一些企业的税收负担呈上升趋势。而在实际的工作过程中，由于房地产企业自身极其复杂的特点，因此，对于良好的资金管理能力有着必要的需求，并且企业的必须有完整的资金链，保证企业的正常运行。

企业的开发成本是房地产企业的成本，房地产企业一定要具备一定的资金，并且在选择施工单位的时候，应该选择拥有一定资金实力的建筑企业。建筑施工企业需要很多人力，所以在进行施工建筑过程中，人力的成本投入会占据百分之三十左右，企业支出的劳动费用相对来说较高，难以将人力资源成本所陈升的增值税进行税费扣减，因此增加了建筑施工过企业的税负。而后，在实施营改增政策后，房地产企业的项目工程建设时，采购的一部分的材料，增值税专用的发票将难以获得。

二、营改增政策实施后，房地产企业存在的问题

（一）增值税专用发票管理混乱

营改增政策实施前，营业税是价内税。营改增政策实施后，增值税是价外税。如果企业的内部增值税发票出现管理混乱的现象，将会导致企业产生税务上的风险，增加企业内部的税收负担，企业的经济以此会存在潜在威胁。

（二）土地成本扣除存在问題

在建设项目工程时，土地的占比最大，降低增值税税收负担的有效途径，是在符合法律规定的前提背景条件下，取得土地成本的扣除合法票据相关凭证。

三、营改增后，房地产企业的涉税具体措施

税收筹划工作可以缓解企业实施营改增政策所带来的变化和影响，对企业的发展有着重要的帮助。所以，营改增政策实施后，房地产企业应重视税收筹划，帮房地产企业实现利润的最大化。

（一）筹划房地产企业的各项经营活动的税收

第一，在前期工作环节的介入中，房地产增值的一般纳税人要积极的进行开展，例如选择供应商等各环节。而对于项目营销时产生的费用，要与土地增值税和销项税金清算的纳税抵扣相符合，在合作企业选择的过程中，对劳务服务和材料供应要进行慎重考虑，对增值税发票进行严格的管理，树立观念。

第二，企业要与合作的企业之间共同分析和探讨的材料的报价和条件，在一般纳税人使用零碎的建筑材料时，要获得专用的增值税发票，方便抵扣。在进行购进材料时，为了避免产生无法抵扣的问题，在价格上要进行慎重考虑和谈判[3]。

（二）合理的调整房地产企业内部财务问题

营改增政策的实施以后，新税收制度和旧的税收制度之间产生了衔接，在处理一系列的业务问题中，对于房地产企业内部的财务问题也要处理好。比如，将房地产企业的账簿科目进行调整，并定期对企业内的工作人员开展专业的培训，方便实施营改增政策以后企业内部的财务相关问题，可以实现快速而有效的解决。

（三）加强审计管理

房地产企业应对与审计管理方面加强，以推动信息化审计平台的建设和实现审计标准化，从而达到全面提升审计管理工作效率的目的。其目的是分配审计工作的各个部分，并将它们之间的关系协调好，发挥出所有人的作用，来提高审计管理工作的效率。而审计工作人员、审计程度、相关管理制度和审计方案等都是要做好审计管理工作的内容。

（四）完善信息系统，为房地产企业纳税筹划提供依据支撑

企业对于单独收集大数据的往往力不从心，所以，要想实现这一目标只能靠整个纳税筹划行业的系统发展，才可以为企业的纳税筹划工作提供支撑作用。所以，我国的税收筹划行业应该借助大数据的优势大力的发展，推动构建税务数据库。而数据库如果构建成功，房地产企业就可以及时的获取涉税事项的相关问题，还可以结合个性化的需要进行选择方案[4]。政府相关部门也应大力的推广税务师事务所，对企业纳税筹划中，会产生的风险进行评估和分析，利用其人才和数据的优势提升纳税筹划中数据信息的效果，为房地产企业节省成本，并提供出方案。

（五）房地产企业对材料采购进行合理的规划

在实施营改增的政策后，企业作为一般的纳税人，在材料采购的过程中，应该选择可以开具增值税专用抵扣发票的材料供应商，因为这样可以获得更多的增值税专用抵扣发票，从而缓解税收给房地产带来的压力。所以，在选择材料供应商时，房地产企业应深入的分析可以开具增值税专用抵扣发票和成本、质量等多方面的问题。房地产企业在选择材料供应商时，应结合营改增政策的实施。首先，对于一般纳税人的材料供应商进行优先选择，这样做的原因是因为在开具增值税专用发票时，小规模的纳税人税率为3%，同等的材料价格容易造成增值税负上升。其次，材料供应商在都是一般纳税人的身份时，因为其进项税率都不等，所以房地产企业在选择材料供应商时，应首先考虑进项抵扣税和采购价格等方面。

（六）房地产企业对于人才应注重培养

在当前，房地产企业的纳税筹划的核心深入的挖掘是潜在的数据价值，就是通过企业税務信息的挖掘和收集、分析与处理可以明确企业的各项业务的开展情况，并在此选出合适的方案。而在这个选择的过程中，就需要专业的人才对大数据进行深入的挖掘。但是企业目前在纳税的过程中，专业的人才数量有所欠缺，对于此，建筑企业应建立一套专业的人才培养系统。第一，对房地产企业的财务工作人员的培养专业工作素养。第二，与专业的财务机构进行合作，将纳税筹划业务外包给财务机构，利用人才机构弥补企业内部人才的数量。

四、总结

总而言之，房地产企业发展中实现风险管理与成本控制的一项重要举措就是税收筹划。企业相应的财务制度在不完善的时候，首先可以全面的实施营改增政策，基于这一政策的实施，房地产企业对于资金安全要有所保障。

参考文献：

[1]张施怡，罗杰思，黄谣.常德市房地产企业"营改增"后涉税风险调查研究[J].现代商贸工业，2019 （3）： 86-87.

[2]李晓航.基于"营改增"背景下事业单位涉税问题分析[J].财会学习，2018 （18）： 157，159.

[3]潘倩."营改增"对房价的影响——从房地产开发企业涉税合同风险防范谈[J].财讯，2018 （18）： 79-80.

[4]王佳龙.对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税若干税务争议的探讨[J].税收经济研究，2018，23 （4）： 72-75，86.