房地产企业土地增值税实务探讨

摘要：土地增值税对于房地产企业的发展及建设具有举足轻重的影响。本文将从土地增值税的角度出发，探究其对于房地产企业的基本规定的同时，提供对房地产企业土地增值税的实务处理方法。

关键词：房地产;土地增值税;实务;清算与影响

土地增值税具体指代国家将土地的使用權以及包括土地上的建筑等附属产物进行个人或者企业的转让，以从中收取税赋的过程。而对于房地产企业而言，其需要缴纳的税赋种类较多，其中不仅包括土地增值税的计算方式，更由于土地增值税的缴纳流程较为复杂、房地产开发的周期较长等因素，在土地增值税无法确定下来或者由于一些特殊原因导致开发商无法缴纳土地增值税时，房地产开发商可以选择延缓缴纳增值税的方式。随着法律法规的逐渐健全，越来越多的企业能够逐渐适应这种土地增值税的缴纳制度，但后期的发展又将土地增值税缴纳制度恢复如初。现今我国房地产开发商缴纳土地增值税的方式，虽然法律规定要做好清算的相关制度，但大多房地产开发商仍采取延缓缴纳的方式对土地增值税进行缴纳。

一、房地产企业土地增值税的实务处理

（一）预交土地增值税

在预交土地增值税的过程中，相应的房地产企业将会进行三个科目的建设。

举例而言，假设某一企业自身属于房地产开发企业，在2017年准备对自身开发的楼盘进行预售，而预售的总收入在11月份前初步定位为10亿，在2018年若能够将楼盘全部售出，则预计能够有30亿的收入。在2019年，财务部门统计显示该房地产开发商共计需要缴纳7300万的土地增值税的费用。而房地产自身的会计对税务的核算如下。

该企业在2017年11月30日前初步预估的楼盘收入为十亿，而预缴纳的土地增值税款则为1×10×2%=2.0×10，即为两千万元。

会计财务部对两千万元的分录包括如下几部分：首先，对土地增值税款的预交为两千万;其次，贷款应缴纳的两千万土地增值税额;再次，进行应该缴纳的两千万土地增值税额的加宽处理;最后，能够在银行内部具有两千万的存款。

而土地增值税的计算公式如下：

土地增值税额=增值额×使用的增值税率-扣除项目的金额×速算扣除数

（二）土地增值税的基本规定

1.纳税义务人

纳税义务人具体指代国家向某一对象分配土地（此处指土地权的转让）及上层地面的附属品，该对象包括个人以及更多则为房地产开发商。其中亦不乏事业单位、行政单位、民营企业等。

2.征税范围

土地增值税的增值范围比较广，而大体主要包括如下两个方面：一是国有土地使用权的转让。国有土地为国家所有，而将国有土地的使用权进行转让具体指代土地使用权的上一归属者对土地出让金进行缴纳，并将国有土地的使用权正式移交给下一个归属者的过程，但在转让的期间，国有土地禁止房地产开发。二是建筑组分加之土地的使用权统一进行转让的过程，建筑组分包括地上和地下的连通土地的所有建筑设备，加之对某种物件进行轻微的移动便会发生破损的建筑物附属品。三是对已经成型的建筑加之土地所有权一起进行转卖，已经施工成型的建筑被称为存量房地产，此过程便成为房地产的转卖。

3.土地增值税率

土地增值税率的计算会将项目金额、税率及速算扣除数考虑在内，对应此时的计算公式如下。

土地增值税额=增值额x实际的增值税率一扣除项目的金额x速算扣除数

具体土地增值税率计算方式如下表。

上述论述中有提到延缓缴纳土地增值税的方式，具体的应用场景为相应的房地产开发商已经达到了增值税务清算的标准但未得到正式预售的许可。此种做法的优势体现在可以为开发商提供极大的便利空间，在相应房地产开发商结算税款时，采取多退少补的政策。而随着时代的发展以及不同地区的差异性，各个地区的预征率亦会随之进行小范围的波动。

4.应税收入

在对房地产的应税收入进行有偿转让之后，应税收入便会将房地产的市价总值以及与房地产相关的其自身带来的经济收益考虑在内。而相关的经济收益主要包括以下几个方面。一是货币所带来的收入，其中不仅包括现金、银行卡的储值、支票等各种能够容纳现金的方式，还包括对于大型房地产企业而言其自身的股票以及债券等经济收入来源。二是房产内部的实物收入，其中包括房屋自身所包括的各种建材、房屋所包含的土地以及房屋内部存留的财产等。而尤以房屋内部存留的财产，其财产价值所在区间最难预估，需要经过专业鉴定人员对包括历史文物在内的财产进行充分的财产评估方可定价。三是其他形式的收入，而此种收形式势而往往非实物，例如房产自身如果具有某种品牌或者商标的专利，自身的商标和专利权以及某个年限区间内的土地使用权等。而此种形式的收人一方面比较罕见，另一方面其也需要相应的专业人员进行财产价值的在线评估。

5.扣除项目

房地产企业土地增值税所需扣除的项目主要包括以下五个方面。

（1）在获得土地使用权之后，土地所有者或获得土地使用权的公民所需要缴纳的金额。其中包括所需缴纳的土地地价款以及在办理土地使用权、所有权转让的过程中去往相关部门所缴纳的登记费用、过户所包含的过户费等。

（2）首先，房地产在开发过程中的所有成本，大致包含土地的征用、拆迁过程为居民提供的房产补偿费、农用耕地的计算需要按照耕地的使用时间以及实际的耕地面积进行计算、土地进行征用的期间所消耗的费用、居民的安置费等。其次，房地产在建设的过程中所涉及的工程费，其中包括图纸的设计费用、建筑原料的采集、运输费用、对建筑所在地区地质的勘察费用、建材的安装费用、雇佣工人的工时费、建筑建成后对小区的绿化、设备安装、后续的维护费用、水电照明等基础建设的建设费、公共配套设施的设计、安装、维护费用以及对于不能够迁除的公共设备的费用预估等。最后，在房地产开发过程中所产生的间接费用，其中包括对于建设员工的定期福利、团建费用、物业在运行过程中所产生的办公费用、施工过程中所涉及的水电费用以及为劳动工人所购买的保险等劳动保护费。

（3）房地产开发费用，具体指代房地产开发整体的项目以及与项目相关的包括宣传等在内的费用，其中包括工程管理费用、房地产销售所产生的费用以及财务管理所消耗的费用。而房地产开发项目自身作为土地增值税项目所需要扣除的小项，其所需要扣除的费用并非按照实际支出或者实际支出的百分比，而是需要严格依照《土地增值税暂行条例实施细则》对其中所需要缴纳的土地增值税赋进行缴纳。

（4）转让房地产的过程中所产生的金额。其中包括在进行房地产使用权的转让过程中所产生的维护费用、建设费用以及印花税。而房地产使用权转让过程中产生的印花税不得进行二次收取。

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作者简介：

刘红，陕西秦元热力股份有限公司，陕西咸阳。