开发区园中园模式探讨

摘要：我国开发区发展迅速，规模越来越大，但开发区在带动经济发展的同时也面临着新的发展瓶颈，园区产业发展存在着聚集能力不强、招商难等问题。如何让产业园区成为企业集中、产业聚集、资源集约的重要载体，带动区域整体实力的提升？这就需要创新园区发展模式，实现产业聚集化发展，开发区“园中园”模式可以作为实现这一目标的有效途径之一。

关键词：园中园：开发：模式

一、园中园模式

“园中园”模式，即在已经建成的开发区内再建造一座微型专业园，为人驻企业“量身定制”研发、生产、办公场所，可以克服企业自行拿地、建设带来的分散经营精力和开发建设周期过长等问题。同时，也可以避免企业拿地后“圈而不建”的现象，提高土地的利用率。在招商方面，可以促进产业抱团发展，统一招商，提升产业集聚度。但是，“园中园”模式在监管不到位的情况下，也可能存在着盲目建设、企业入驻率低、入驻企业参差不齐等问题。

二、园中园模式的优势

（一）统一开发，提升土地利用率

一方面，一些中小企业在发展过程中难免遇到征地难、扩能难等瓶颈，由于土地资源越来越稀缺，开发区管委会或平台公司难以为单个中小企业零散供地。开发区通过建设园中园，统一规划、统一开发，在不单独供地的情况下也可以为中小企业提供统一的生产、办公场所，极大地促进了土地资源的高效利用，提升了土地集约利用水平。

另一方面，企业可以联合拿地进行统一建设。按照传统的土地出让模式，企业拿地建设时需对用地边界进行退让，联合拿地后，各单位之间无须进行用地边界退让，仅需进行建筑之间退让。园区按照一个项目进行整体设计，统一建设相关基础设施和服务设施，实现功能共享，也大降低了建设成本，大大提高了土地利用率。同时，由于园中园实行的是统一规划、统一开发的模式，可以有效减少企业拿地后“圈而不建、圈而慢建、圈多建少”等问题。

（二）统一招商，促进产业集聚

园中园的集聚和专业化特色对企业具有较强的吸引力，一般情况下，园中园有专门的管理公司作为园中园运营管理主体单位，具体负责招商引资和开展园区运营日常管理工作。“园中园”模式改变了传统的“一对一”招商模式，而是按行业招商，由引进的龙头企业自建，龙头企业再根据产业需求择企入园，形成产业上下游关系，促进产业抱团发展，达成“招一个、引一串、带一片”的实效，提升了招商效率，同时使产业集聚发展。

园中园是开发区产业集聚的承载体，是产业链延伸的高地，可以发挥地区资源禀赋的比较优势，以主导产业为核心，延伸完善产业链，集聚优势产业内的专业化企业，不断优化产业结构和功能布局，形成有自主创新能力的专业化产业集聚区。同时，园中园中的企业抱团发展，可以抢占市场先机，共同抵御市场风险，加速产业聚集。

（三）统一基础设施，共享公共资源

“园中园”建设运营模式，不仅有利于提高土地利用效益，打造专业园区推动产业集聚，还帮助企业解决自我配套服务能力不足等共性问题。园中园对基础设施统一规划、统一布局、统一标准、统一配套，改变了各企业各自为政的发展模式。

园中园打破了综合性开发区分散的布局模式，更好地实现资源共享。园区统一规划、建设、管理，园区内水、电、路、污水处理等公共建设共建共享，极大地节约了企业的运营成本，提高了企业竞争力。

由于园中园内的企业较为集中，可以配套建设统一的标准化停车场、集体餐厅、公寓式职工宿舍楼，统一建设会客中心、展览中心、警备保安中心，各企业共享公共资源和设施。

（四）统一管理平台，提升运行效率

企业通过拿地、自建厂房方式入驻开发区，需要经过诸多流程。首先要进行招拍挂程序“拿地”，然后再自己去建厂房。但相当一部分企业不仅不精通于土木工程建设，更不了解规划及申报程序，在开发过程中难免会遇到很多困难，造成效率低下、分散经营精力、开发建设周期过长、遗失市场先机等问题。

然而，企业入驻园中园就可以省去诸多烦琐的程序，同时可以享受园中园统一管理平台上的多种服务。园中园可以根据园区的实际情况，帮助入驻企业在园区内直接办理工商、税务登记手续：可以聘请知识产权服务机构专家常驻园区，为人驻企业提供商标、专利、著作权的相关代理服务，帮助企业建立知识产权战略管理体制：还可为人驻企业提供多种金融服务，与银行合作为人驻企业提供专项定制贷款服务等。这些都为企业减轻了建设和管理的负担，极大地提升了企业的运行效率。

三、园中园模式的弊端与对策建议

“园中园”建设运营模式虽然有诸多优点，但在为企业带来诸多便利的同时，如果盲目建设，监管不力，同样会带来许多问题。

（一）盲目建设易导致企业入驻率低，需加强项目的可行性研究

“园中园”建设运营模式有诸多优点并不意味着开发区都要加强园中园建设，如果缺少前期的市场研究和可行性分析，盲目建设只能导致企业入驻率低、产业混乱，造成土地资源浪费。

所以，园中园的建设需要经过多方论证，开发区管委会或平台公司在出让土地给园中园建设单位时，要严格把控其对市场动向的研究和项目的可行性分析，对其预期招商企业和企业入驻意向进行严格审查，必要时要求开发公司“先招商、再出让”，对其建成后的招商情况进行严格的规定，对平台公司的招商水平进行严格的审查。

（二）把控不严易导致企业参差不齐，需制定企业准入标准

开发区管委会或平台公司难以对入驻园中园的企业进行严格的把控，建设单位如果片面追求租金而对入驻企业把控不严，容易导致入驻企业效益低、产业门类不符合产业导向等问题。入驻企业参差不齐，与利用“园中园”模式促进产业集聚的初衷背道而驰。更为严重的是，引进企业可能并不是工业类或研发类企业，这样间接改变了土地原有的属性。

建议开发区管委会或平台公司加强对园中园内企业全程把控。在土地出让给园中园建设单位时，对其建成后入驻企业的产业门类、投入产出水平进行严格的规定;园中园平台公司有自主招商权，但招进来的企业必须向开发区管委会或平台公司报备：開发区管委会或平台公司加强对园中园企业的检查，发现未报备且不符合产业导向的企业，责令园中园管理公司整改并给予相应处罚。

（三）监管不力易导致层层转租现象，需出台备案与监察制度

随着传统住宅与商业地产整体存量过剩、市场竞争激烈，产业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐，一跃成为近些年来房地产投资热点。由于园中园中入驻的大多是中小企业，抗风险能力差，受租金影响大，流动性强，监管难度大，产业用地转租现象更加严重。

第一种情况是企业经营不善或搬迁，将原来的场地转租给其他企业：另一种情况可能是某些企业纯粹以做“二房东”赚取租金为目的，从园中园平台公司租赁场地后，再加价投入租赁市场赚钱。“二房东”的存在会扰乱市场秩序，容易导致租用空间人为隔断、公摊面积隐性变大、实际租金变相提高、以短租形式不断涨租、提高水电价格及管理费等现象。更为严重的是，从“二房东”那里获得用地的企业往往是不符合产业导向、效益差的企业，会严重影响产业园区的发展。

开发区管委会和园中园管理公司应加强监管，严控工业用房转租行为，坚持既有产权属性，防范非园区主导产业企业进入，随意更改项目用途。一方面，推行产业用房租赁合同网上备案制度，在租赁合同中规定企业不得对已租赁的用地转租，不再经营的企业应主动向园中园管理公司退租，由园中园管理公司收回另行招商。另一方面，开发区管委会和园中园管理公司加强现场核查，对违规对外转租企业采取中止租赁合同、收回租赁用地等措施。

作者简介：

龙涛，研究员，礼森（中国）产业园区智库，研究方向：产业规划与园区发展、旅游规划与开发，江苏连云港。