浅谈住房公积金对房地产市场的调控运用

夏岩松

摘要：当前引导房地产市场健康发展事关全局，非常重要。要加强和改善宏观调控，开拓思路，创新工具，深化改革，发现并解决房地产市场的核心问题、关键问题、突出问题，以保持政策的连续性与稳定性，推动房地产业又好又快发展，促进社会和谐。住房公积金在住房金融领域，由于其制度设计存在的内在要求，客观上起到了对当地房地产市场的调控作用。

关键词：住房公积金 宏观调控 作用

完善房地产供应机制，健全以改善民生为目标的住房保障制度。市场经济具有风险性。在市场经济中，房地产价格的起落是难免的。科学管理房地产市场，既要发挥市场对包括土地在内的资源进行配置的基础性作用，又要对房地产市场进行必要的宏观调控。最近几来年，中央政府为了解决各地房价涨幅过大、住房供应结构不合理等问题，先后从土地供应、银行信贷、税收征管等方面出台了一系列政策，对房地产行业实施宏观调控。

一、住房公积金政策在楼市调控中的运用

为促进房地产市场持续健康发展，从中央到地方政府近年来纷纷出台楼市调控措施，包括土地政策财税政策、利率政策、调整住房供应结构，区分自住性首次购房与投资性二次购房等等，力图加强房地产市场调控和建立住房保障体系。其中对于住房公积金贷款的调整措施主要包括：

（一）利率调整

从2007年3月至2008年10月的一年多时间内，涉及住房公积金存贷款利率的调整就高达10次从调整趋势来看，住房公积金存贷款利差逐步缩小而且随着商业性住房贷款利率下调幅度的加大，住房公积金贷款的利率优惠也在减少，造成住房公积金运营收益空间缩小。这种调整将推动住房公积金管理中心加大贷款投放力度，同时对于首次购买自住住房的职工，住房公积金贷款的低息优惠吸引力也将有所下降。

（二）最高贷款额度调整

在近年房价持续上涨的背景下，有限的住房公积金贷款限额在职工购房时的融资作用明显下降。最高可贷额度的提高，加大了对职工购房需求的支持力度，也有助于避免购房需求回落时住房公积金贷款运用率的剧烈波动。但受到住房公积金资金量和政策公平性的制约，最高贷款额度调整幅度不宜过大，也不宜频繁调整。

（三）首付比例调整

各地住房公积金贷款政策中对首付比例的规定一般都已调整为不低于20%，许多城市还对新建商品房、存量住房、二次购房和经济适用房等不同情况实行区别对待。由于住房公积金贷款占购房总价的比例普遍不高，调整首付比例对于自住性购房需求的影响并不明显，而是更多体现了住房公积金管理中心对贷款风险的把握。

（四）其他调控措施

部分城市还陆续实施了包括取消二次及以上住房公积金贷款的限制、实行商业性住房贷款转住房公积金贷款、开放住房公积金异地贷款、调整期房贷款房源的工程进度要求等调控措施。这些调控措施主要反映了在当地政府刺激购房需求的导向下，住房公积金管理中心为了实现资金平衡、完成增值目标而面临强烈的放贷冲动，同时也引发了对于住房公积金贷款政策公平性、稳定性和风险控制的争议。

二、进一步发挥住房公积金对房地产市场的调控功能

以上所列种种调控手段，都是由住房公积金内在平衡机制所决定的，但是，这种平衡机制所起到的作用，往往都是围绕资金安全而自发产生的，缺少主观能动性和系统性。为此，我们可以整合利用这些调控功能，按房产市场冷热程度设置三级预案，并将住房公积金个贷率和当期个贷发放率作为启动三级预案的标准，在保持政策相对稳定的同时，促进房地产市场健康稳定发展。

这里需要指出的是，之所以把住房公积金个贷率和当期个贷发放率作为启动三级预案的标准，原因是这两项指标与房地产市场的冷热程度息息相关。住房公积金个贷率相对于当期个贷发放率来说变化幅度较小，反映的是较长时间内的房产市场冷热情况;而当期个贷发放率指的是一年来个贷发放额度与归集额度的比例情况，反映的是当期房地产市场的冷热情况，只有把这两项指标综合起来予以考虑，才可以较好地判断出大形势下房产市场的冷热程度，从而启动调控预案。

根据以上思路，笔者初步设想的住房公积金调控房产市场的三级预案框架如下。

第一级为红色级，当住房公积金个贷率大于或等于90%，当期个贷发放率大于或等于100%时，可以初步判断房地产市场已经过热，可以启动双向调控手段中的抑制手段，包括控制最高贷款额度、储存倍数，提高首付款比例，限制大户型商品房及别墅等住房公积金贷款需求;如形势进一步严峻，住房公积金个贷率大于或等于95%，当期个贷发放率大于或等于150%时，即表明当前房地产市场已经进入赤热化状态，可以启用抑制调控手段中的期房项目贷款轮候甚至是职工购房贷款轮候。

第二级为绿色级，当住房公积金个贷率介于70%至90%（各地根据当地经济发展情况应有所不同），当期住房公积金个贷发放率介于50%至100%之间时，可以判断房地产市场基本正常，为防止政策变化过快导致职工群众无所适从，在此期间应尽量保持政策的稳定性，尽量少用或不用调控手段，为职工群众提供相对稳定的政策空间。

第三级为灰色级，当住房公积金个贷率小于70%（各地根据当地经济发展情况应有所不同）、当期住房公积金个贷发放率小于或等于60%时，可初步判断房地产市场偏冷，可以启动双向调控手段中的刺激手段，包括提高最高贷款额度、延长贷款年限、扩大储存倍数、降低首付款比例等;当形势进一步恶化，住房公积金个贷率小于60%，当期个贷发放率小于50%时，即表明房地产市场已进入过冷状态，可借机推出异地贷款业务、逐月提取还贷等刺激措施，同时可适当放开对大户型商品房、别墅等的限制，出台政策提高对经济适用房贷款的支持力度。

三、结语：

为了确保我国房地产整个产业的健康、可持续发展，抑制某些城市快速增长的房价，解决当前楼市供应结构不合理的现状，各地住房公积金管理中心应该在服从国家宏观调控大局的前提下，积极配合地方政府进一步落实国家现行的房地产宏观调控政策，积极稳妥地进行住房公积金政策的修改，推出有利于当地房地产业稳步发展的新举措。必须区别对待不同条件、不同情况的开发商和贷款申请人，与当地开发建设中低价位、中小户型的开发商建立战略合作关系，优先提供公积金贷款业务;对购买90平方米以下户型的贷款申请人，可以通过提高贷款额度、简化贷款手续等措施加以扶持。但住房公积金管理中心千万不能让住房公积金新政策作为当地政府“托市”的手段，将住房公积金沦为不同利益集团博弈的工具。

參考文献：

[1] 苏英.开放条件下住房公积金利率政策研究.中国房地产金融.2002.4

[2] 王凌云.试论住房公积金制度的公平问题.中国房地产金融.2007.6

[3] 侯红梅尤新伟.现阶段我国住房公积金制度的坚持与调整——住房公积金制度的政策定位和热点分析.中国房地产.2007.4