对房屋中介公司在房屋租赁深化改革中作用的研究

郎潇 李紫骞

摘要：住房租赁市场是中国房地产市场的重要组成部分。随着住房深化改革，住房“租售同权” 将在全国城市中推进的新形势，本文以昆明市为样本，通过抽样调查，对房屋中介公司如何提升自身素质，如何承担好中国房地产市场改革中所赋予它的“经世济民”的责任，进行了前瞻性的研究。

关键词：房屋中介;租售同权;房地产改革;昆明市

中国改革开放以来，尤其是近30年，大量农村劳动力人口进城务工，他们一时无力购房，需先租屋而居，房屋中介公司应运而生。近些年城市面积扩大，有经济能力的国人择地安居，加上一些城市人为了子女上学也求租“学区房”，使房屋中介公司业务顿增。2007年以来，随着房地产改革的深入，北京、广州等城市相继推出住房“租售同权”的规定，房屋中介公司如何顺应住房租赁市场的变化并发挥其应有的作用，这是一个值得研究的课题。

一、昆明市房屋租赁市场的现状调查和发展前瞻

昆明市常住居民人口619.33万，随着城市化进程，预测2013年左右全市常住人口将达1000万，昆明市的房屋租赁市场前景广阔。[1]笔者对昆明市的公租房进行抽样调查。五华区、官渡区内的普惠园、吉惠园、颐惠园、幸福邻里、盛惠园、俊福花城、高新邻里、怡香天苑、普照兴园、康惠馨苑、颐惠园和铭惠园等11小区内共有公租房9740套。“非学区房”的月租金从2014年平均18.4元/M 2，到2018年已上涨至24.5元/M 2，“学区房”的租金还更高。调查还发现，初入职场的年轻人、工作流动性较大的及收入不稳定的人群、外来人口中一些低收入家庭和农民工多选择租房居住。专家预测，未来5～10年中国房屋租赁市场将进入快速发展阶段。[2]2007年北京、广州等城市相继推出住房“租售同权”的规定，[3]可以预测昆明市也会逐步推广。房屋中介公司也要顺应形势发展，与时俱进提升公司素质，拓展公司业务。

二、昆明市房屋中介公司开展业务的现状

目前昆明市有房屋中介公司338个。它们现行的主要业务是在房地产开发经营与消费的供求市场中，为卖房者与买房者、房主人与租房人提供推荐、咨询、代理交易等服务。待双方认可后，在房屋中介公司的监督下，供求双方签订由房屋中介公司草拟的合同，之后房屋中介公司的工作即告结束。

三、房屋租赁实行“租售同权” 在中国房地产改革中是大势所趋

（一）目前昆明市房屋租赁市场如实施“租售同权”尚存在的问题

北京市在2007年来推出“购租并举”并在房屋租赁市场推出“租售同权”的举措。同年，广州市政府也发布推行“租购同权”。“租购同权”即让符合条件的承租人享有和购房主一样的权力，譬如承租人子女将享受所在地段的义务教育权等。[4]虽然目前昆明市的房屋租赁市场在政策、经济及社会各个方面，还暂无推行“租售同权”的条件，为了落实习总书记：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居” 的指示精神，[5]昆明市在房屋租赁中实行“租售同权”也势在必行。[6]

（二）对昆明市政府推进房屋租赁市场“租售同权”改革的建议

首先要立法，明确承租人和租赁方之间的权利和义务，维护双方的合法权益。作出不允许租户转租房屋等相关规定，这是实现“租售同权”的基本保障。政府下设专门行政部门，履行对房屋中介资质审查和监督和掌控房屋租赁市场的调控和运行的职责。要完善户籍制度，严格按规定把控租赁人员的户籍限制。要不断完善租房公积金政策。对符合条件的进城务工人员子女享受义务教育权利要予落实。政府还要下设相应的服务中心，为广大租房的市民提供信息服务。

四、房屋中介部门在推进房屋租赁市场“租售同权” 改革中应起的作用

（一）房屋中介要完善业务。 房屋中介不仅要在为房地产供需市场中为代理商和消费者提供房地产估价、经纪、代理交易、客户咨询等服务，还应该加强售后服务。完善的房地产中介的业务应该包括房地产的开发和管理;供需市场中房地产交易、租赁;交易中的金融抵押、融资按揭以及相关的咨询服务。在发达地区的房屋中介还包括房屋互换代理、房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资贷款、物业评估、物业管理等方面的业务。房屋中介在上述领域中的主要作用，主要是为卖者与买者、房主与租房人提供合理、公正、公平的交易。

（二） “租售同权”政策施行后，房地产中介要与民政、公安、人力资源，社会保障及公共住房公积金等部门一起严格审核租售的房源是否取得同权许可证，申请租房者是否符合相关条件。

（三）要分析承租人是否具有承租能力。鉴于承租方具有流动性，要核实承租人的资格和身份证明真实性。

（四） 虽然租赁业务的租金及支付方式通常在出租人和承租人双方的谈判中确定，房屋中介公司应要求双方在签订合同时，还应让双方明确租赁期限及与延长租赁期限的有关事项。交待双方不仅签订合同，还须信守合同，不允许违约。如有一方违约，应按合同协商解决。在合同期间如遇到有关房屋事宜，中介亦应参与解决。

（五）如果买房方或承租方有孩子上学，房屋中介在合同中应实事求是表述购房或租房后，孩子可否在他们意向中的学校上学。

（六）房屋租赁机构要鼓励发展房屋租赁市场，要抑制房价过快增长，对房价进行调控。在解决房地产市场的供需矛盾中为社会作贡献。

五、 房屋中介部门要不断提升自身素质，打造创新型房屋租赁企业

（一）房屋中介部门管理要规范化。[7]从业人员要持证上岗，要坚持员工培训制度，提高从业人员的职业道德和行业操守。管理层应要求员工自强、自律，讲信用、洁身自爱，维护公司的形象。公司要吸纳高素质人才，提高企业的文化水平。要以高标准高效率为广大客户提供公平、公开、完善、高效的优质服务。在服务中要对客户增加信息透明度。

（二） 房屋中介部门要建立建全管理制度。要遵纪守法，杜绝投机取巧、欺诈牟利。要接受相关部门的审计。

（三）在中国房地产深化改革，推进房地产“租购并举”和“租售同权”的过程中，房屋中介部门要组织员工学习、宣传有关政策。房屋中介部门不能把自己仅仅当作一个商业部门，应看作是国家房地产经济中不可缺少的一环，因此要以“经世济民”为宗旨。

六、结语：

住房问题关系人民群众切身利益，也是全社会广泛关注的重大民生问题。不容回避我国的房地产市场迄今仍存在着诸多的矛盾和问题。[8]近年来，我国城市化发展的步伐加快，北京、广州等城市顺民心、合民意，相继推出“租购并举”和“租售同权”的举措，这将成为一种趋势在全国城市中推而广之。房屋中介作为国家房地产经济中的不可缺少的一环，要不断提升自己的行业素质，在为广大民众和为社会服务中作出应有的贡献。

参考文献：

[1]李春华，王业强，等.中国房地产发展报告（2017）[M].北京：社会科学文献出版社，2017.

[2]报告编号：R489270.2017-2022年昆明房地产市场前景预测及投资战略研究报告智研咨询[M]智研咨询出版，2017.

[3]黄燕芬、张超.加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度[J].2017，（11）：15-20.

[4]华夏，朱启兵.“租售同权”影响几何[J].中国经济报告杂志，2017，（10）：28-29.

[5]谢鸿飞.租售同权的法律意涵及其实现途径[J].人民论坛网，2017-09-22.

[6]馮溢.新趋势下房产经济发展趋势探讨[J]. 财经观点杂志，2011，（4） ：105-107.