房地产交易中的风险管理探讨

丁阿峰

摘要：近年来，房地产交易市场活跃，房地产交易数量急剧增加。对于目前的房地产交易来说监督管理是非常重要的一部分，房地产交易监管工作是否有效直接影响到房地产市场。然而，现阶段我国房地产交易存在或多或少的问题，因此需要在工作中不断总结和分析房地产交易过程中的一系列风险，及时提出防范措施，以降低房地产交易风险。采取行动确保房地产市场有序发展。本文主要分析了当前房地产交易中存在的风险，梳理了存在的问题，分析了其原因，并提出了相应的防范管理方案。

关键词：房地产交易;风险;成因;方法

随着房地产市场经济的进一步发展和市场改革的深化，对房地产交易员的要求不断提高。为了使房地产交易顺利进行，控制和防范风险，严格执行行业标准，已成为根据国家有关法律、法规和政策加强房地产市场发展的必然要求。然而，在房地产交易市场的制度建设、管理流程和人才素质等方面还存在着一些不容忽视的问题。

一、房地产交易中存在的风险

（一）同開发商交易过程中存在的风险

首先，在房地产开发过程中开发商必然追求利益最大化。因此，在建设过程中，由于过分关注利益，通过暗箱操作随意改变原有的城市建设规划，强行占用绿地，挪用公共设施等情况时有发生，并且在建筑施工过程中管理混乱，偷工减料，造成环境保护和消防不符合国家标准等问题。因此，一些房地产项目在开始阶段就埋下了许多隐患，这也是项目建设过程中管理难度加大的原因之一。其次，在房地产销售过程中开发商通过提供具有吸引力的优惠政策，利用虚假广告吸引消费者，一房多销现象时有发生。由于缺乏房地产专业知识、对房地产信息不了解，购房者无法办理入住手续，甚至发生房屋产权纠纷等。

（二）同房地产中介组织交易过程中存在的风险

房地产交易主要分为一手房（增量房）交易和二手房（存量房）交易，第一手房（增量房）的交易主要由购房者和开发商进行。然而，在二手房（股票房）的交易中，绝大多数是通过房地产中介进行的，由于一些中介机构的故意隐瞒，买卖双方的信息严重不对称。目前，房地产中介机构主要指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动等，根据笔者的调查研究，房地产中介机构的风险主要包括以下几个方面：将房产以高出卖房人委托出售的价格同购房者进行交易，从中获利;将成套出租的房屋进行非法买卖;在没有所有权的情况下进行交易;没有按约定的期限办理房屋交易转让手续;私吞购房者首付款等等。

（三）因购房者缺乏法律意识引发的风险

由于购房者不熟悉房地产的法律、法规、税收政策等政策，不熟悉房地产信息，被一些房地产开发商或中介机构搞糊涂，购房者不了解房屋及其周围环境。详细审查合同条款，盲目与开发商或卖方签订合同和存款，导致风险的发生。例如，房屋存在质量问题，从尚未办理预售许可证的房地产开发企业购买的房屋，被查封或者抵押的有缺陷的房屋，购买了已经出售给他的房屋、在合同中没有明确房屋交付和生效的时间，等等。

二、房地产交易风险的防范管理

（一） 树立房地产交易风险防范观念

为了提高企业防范风险的能力和水平，必须树立清晰的风险观念，这是必不可少的前提。我国部分房地产企业交易风险防范观念薄弱。一旦有交易风险，他们就会不知所措。因此，必须引导企业树立高水平的风险防范观念和意识，确保员工具有较高的综合素质。企业管理者应引导各部门和员工保持密切沟通与合作，借鉴其他企业在风险防范方面的成功经验，更好地为企业服务。

（二）完善相应的法律

房地产行业的发展突飞猛进，我国近年来关于房地产行业的法律法规还没来得及完善，导致了房地产交易管理中出现了许多风险。国家和政府部门应对此引起高度重视，尽快的健全相关的法律法规，约束和限制房地产市场的不文明不合法现象的发生，为广大的购房群体提供强有力的法律保障，引导房地产市场走向健全的发展方向，有效的维护房地产交易秩序。

（三）加强培训工作人员

作为房地产交易中的一线工作人员需要具备良好的素质，能做到有效辨别并预防风险。加强对工作人员的培训和教育非常重要，务必提升他们的法律意识和诚信概念，确保能遵守法律，不被一时的利益所动。根据相关要求合理设置管理、内部控制、审核等岗位，目的是为了明确分工和确定各自的职责所在。加强岗位意识观念有助于让他们各司其职，提升自身综合能力。房地产工作人员因为身份特殊需要具备一定专业性，需要持证上岗，相关部门应开展一些专业系统培训和教育考核。只有不断增强工作人员的业务能力，才能从源头上遏制房地产交易风险的发生。

（四）培养诚信意识

房地产开放商的错误意识和思想是交易中出现风险的另一个重要原因，政府在健全和执行法律的同时也需要利用媒体加强诚信意识的宣扬，对开放商进行诚信教育，力争提升其职业素养和道德水平。政府应对部分诚信力度差、严重违反相关法规的房地产商和中介机构加大惩罚力度，进行必要的批判和教育，依法追究责任，不定期的对房地产开企业和房产中介进行活动抽查，严格监管他们的交易情况，使得这些机构时时在法律的约束下，有法可依，有章可循，避免给购房者造成不必要的财产损失，方能形成良好的市场氛围。

（五）构建房地产安全信息体系

当前信息化行业的发展同时也促进了房地产行业的活跃，目前为了减少房地产交易中出现的种种风险，有必要对房地产交易建议起来完善的信息安全系统。通过现在发达的互联网技术，建立起透明的信息房地产交易动态信息，从而有效的共享房地产交易信息，能实时监督房地产交易中出现的违规操作现象和违反法律规定的行为，能在第一时间作出积极的调整，提高房地产交易的可靠性和安全性。在构建的房地产交易的网络平台上搭建舆论板块，可以建立起来专门的交流区，购房者群体能在其中相互交流，分享其中的经验和心得，这样能有效的让买房者了解市场动态信息，提升辨别坏的能力，避免或减少在房地产交易中出现更多的风险，提高购房者的满意程度，切实的维护自身的利益，也有助于房地产交易行业的健康发展。

三、结语：

总而言之，随着房地产市场的快速发展，房地产交易管理面临着新的压力和挑战。今后的房地产交易市场中，需要进行不断地总结和完善，健全相关的法律法规，加强对市场部门的监管，加大对一线工作人员法律意识的培养和诚信思想的建设。争取从各个方面减小房地产交易中出现的种种风险。通过房地产、房产中介、政府部门、购房者群体的齐心合力，共同打造健康的房地产交易市场环境。

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