房地产价格与城市扩张

摘要：房地产的发展和城市的发展本身都有着直接的关系。而供求关系是否平衡、供应结构是否合理和房价是否适中是很亮一个城市是否能够更好地发展的关键因素。本文引入实际的案例，具体分析房地产价格和城市扩张之间的关系，希望能够给相关专业人士以参考性意见。

关键词：房地产价格;政府策略;城市扩张

房地产本身就属于各地政府在“经营城市”过程中直接的产品。而一个区域内房地产价格的高低，将会直接反映地方政府“经营城市”的能力。从长远发展的角度来看，房地产的价格和城市的扩张有着直接的关系。也只有对这一切进行全面地分析，也才能够更好地平衡房地产价格和城市扩张之间的关系。

一、房地产业发展和城市经济发展之间的关系

（一）房地产业和城市扩张之间的关系

房地产行业的发展本身和国民经济的发展有着非常重要的关系，甚至在之后与城市经济的增长也有密切的关系。房地产的投资和城市用地规模的扩张和城市经济总量的增长本身都有着重要的关系[1]。合理的房地产投资可以有效地调整需求供应，通过改进供给效应来有效地促进城市增长。过度的房地产投资，则会让城市经济产生严重的泡沫效应。所以尤其需要在房地产和城市发展的过程中，有效地协调房地产投资和经济增长之间的关系。

（二）房地产投资和城市经济总量之间的关系

我国房地产投资发展的过程有着非常明显的区域差异。从我国房地产投资和房价的走势来看，我国东部房地产投资的规模最大，房价也最高。西部房地产投资的规模最小，房价也最低。东部房地产和西部房地产之间存在着很大的差异。在改革开放之后，我国东部和中部的城市经济总量已经明显增长，小城市的经济总量则明显不足。这样经济总量发展的差异最终影响了房地产本身的发展。也导致了大家对房地产投资的热情有所差异。

（三）房地产投资和城市经济发展之间的关系

房地产价格走高会使得居民投入更多的钱到房产上，从而减弱了居民本身的消费能力，最终使得收入和分配出现失衡的现象，居民之间的收入差距也只会变得越来越大。房地产业投资热情的比例过大也势必会影响到其他产品的投资，并在之后影响到城市经济整体产业的发展。

二、房地产价格一路走高背后原因分析

（一） 不同群体的需求

一个地区的政府必须在考虑不同群体需求的基础上来有效地经营城市。既不能够将房地产价格调整的越高越好，也不能够将房地产价格调整的越低越好。高房价并不是衡量城市经济发展的唯一标准，也并不能够证明一个城市有很高的经济吸引力。相反，如果房价过高，则就会超出老百姓的实际购买能力和承受范围，从而形成所熟知的“地产泡沫”。

例如，2013年，郑州的房价仅为7500元/m2，到了2014年，郑州的房价上升到了8000元/m2，到了2015年，郑州的房价上升到了9200元/m2，到了2017年，郑州的房价已经上升到了10525元/m2。每年都保持着1000元的增长速度，房价可以说是一路飙升。到了2018年，郑州的个别楼盘的价格甚至飙升到了40000/m2。

而郑州房价飙高的背后，也从侧面反映出郑州在不断发展的过程中成为了“金融城”和“会展城”。而打造出的“空中丝绸之路”也为郑州城市的发展提供了有效的保障[2]。再加上政策的不断优惠，越来越多的人也选择落户郑州。郑州新规划的城区道路和轨道交通正使得郑州城市在迅速地扩张，这些因素都导致了郑州房地产市场出现了“供不应求”的现象。从而促使郑州的房价一度标高。

（二） 挤出效应的影响

截至到2015年，我国的房地产投资已经达到了固定资产的20%。房地产的高利润回报也使得越来越多的投资者涌向该行业，从而使得房地产投资出现过热的现象，反而挤占了其他行業的发展，最终不利于城市的扩张和协调发展。

在高利润的驱使下，房地产投资商都普遍对投资有高的语气，银行也更加倾向于向银行进行投资和贷款，这些措施使得房地产的发展节节走高。与此同时，银行也更倾向于向房地产投资者贷款，这些都助推了房地产市场本身的发展。银行的大部分贷款都流向了房地产市场，从而加剧了城市经济的发展。虽然城市从表面看来出现了扩张的现象，但是这只是短期的一种虚假的繁荣。这正是“挤出效应”的一种体现。

房地产的挤出效应也会使得居民的消费需求进一步减少，房产价格节节攀升，也就会使得居民投入大量的资金去购买住房，城市在此过程中也会进一步地得以扩张。

三、调控房地产价格和城市扩张之间的主要策略

（一）有效地明确房地产行业在城市经济发展中的地位

需要合理地利用房地产本身对城市经济的促进作用。并在此过程中有效地预防因为房地产过热而对城市经济发展带来的挤出效应[3]。只有这样才能够让房地产和其他行业更加协调地进行发展。在政府出台一系列政策之后，才能够真正使得房地产业和经济增长之间形成良性的互动。

（二）对部分房产实施合适的抉择政策

由于我国地域本身非常广阔，甚至区域发展存在巨大差异。其实，房地产发展过程中存在诸多不协调的现象。因此，各地政府在制定房地产政策的时候尤其要避免一刀切的现象。一方面，尤其需要指定一些限购政策和土地政策来促进北上广等一线城市发展。而对于房地产市场不是很发达的三四线城市，大家尤其需要采取一系列措施来促进房地产市场的发展。

（三）采用长期和短期相互结合的政策

房地产的投资过程会通过需求效应和供给效应来对城市增长产生一定的影响。所以，在短期发展的过程中，尤其应该有效避免出现投资过快的现象。而从长期发展的过程来看，也尤其应该通过注意供给效应的滞后而出现房地产过冷或者过热的现象。

四、 结语：

综上所述，我们可以看出房地产的价格和城市扩张会存在一定的关系。而从未来发展的过程来看，很多一线城市的楼市也存在着巨大的潜力，相信今后房价也会稳步增长。而各地政府在将来更加要结合实际的情况来对楼市乱像进行集中治理，争取能够将房价维持在一个相对较稳定的范围内。

参考文献：

[1]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京：中国金融出版社，2016（3）：169-173

[2]刘春雨.房地产泡沫的危害与防范措施[N].科技资讯导报，2015（3）：69-73

[3]刘继海.浅析房地产泡沫[J].中国房地产，2016（3）：148-153

作者简介：牛登法，1978年2月，河北省邢台市，本科，中级职称，研究方向：房地产发展方向。