浅谈征收房地产税的原因及影响

吴越

【摘要】：房地产税是一个综合性概念，虽然和房产税只相差一个字，但是含义却大不相同。政府之所以要征收房地产税是为了遏制房地产的投资需求从而减少房价泡沫，同时还能够增加地方政府的财政收入，有利于调节收入差距。房地产税事关社会公众的住房需求，对房地产市场以及普通老百姓会产生许多影响，其影响既有积极面也有消极面。

【关键词】：房地产税 房价泡沫 住房供求

一、引言

近日，政府再次强调“房住不炒”，其官方针对房地产税改革推进要“义无反顾”的表态，引起了炒房者和普通老百姓的极大关注。在我国这样一个人口基数庞大的国家，住房是关乎老百姓基本生活需求的重要问题，房地产市场也关乎到整个国民经济的发展。因此，如何落实做好房地产税的征收就显得尤为重要。

二、什么是房地产税？

房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。这里我们应当注意区分房地产税和房产税。房产税开征于1986年，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。它的适用范围较窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。

总的来说，房地产税是关于房子的所有有关税种的整合，而房产税类似于物业税的性质，房地产税包含了房产税。其中，二者最大的一个区别在于房产税按照原值征收，而房地产税按照评估价值征收，评估价值里包括了地价。

三、为什么要征收房地产税？

（一）增加地方政府可靠的财政收入

长期以来我国的税收体制是按照财权和事权相统一的原则，在中央和地方之间实行分税的财政管理体制，把所有税种按其特点和属性划分为中央税、地方税和中央与地方共享税三类。而属于地方政府的税收收入实际上缺乏稳定且充足的来源。此次房地产税的目的是降低房地产开发、建设、交易等环节的流转税，增加房地产持有环节的财产税，无疑是为地方政府增加了可靠的财政收入，可以逐步替代地方政府过度依赖的土地财政。

（二）抑制房地产的投资需求

房地产行业是一个暴利行业，期望通过房价上涨来获利的投机者也越多。随着近些年房价的不断攀升，越来越多的投資者将手中闲置的资金甚至是通过负债来投资于房地产行业，预期房价上涨而享受增值利益。一旦房地产税开始征收，从消费环节的前期一次性征税，逐渐转向保有环节的征税必定会增加投资者的购买和持有成本，降低房地产投资的预期收益。考虑到成本和收益的不对等，期望通过炒房而获益的投资者极有可能望而却步，从而减少了市场的投资需求。

（三）减少房地产泡沫

近年来房价的不断飞涨有目共睹，其价格远远超过了普通老百姓的经济能力所能承受的范围，一线城市的房价更是一路高升让人望尘莫及，住房已然背离其供人居住的功能而变成了一种炒作的投资品。在此过程中，大量的资金涌入房地产市场，增长的投资需求助推房价泡沫不断增大，如果不有效治理必然会给市场乃至整个国民经济带来极大危害。而房地产税的到来正是为了遏制房地产市场的过度投机，使整个房地产市场更加健康稳定地运行，更加沉稳地减少房价泡沫。

（四）降低刚需者税负，调节收入差距

征收房地产税实际上对有自住需求的购房者没有很大影响，只要价格合适自住者就可以不必过多考虑未来房地产税的影响，择机购买住房。但对拥有多套住房的人来说，他们不得不缴纳更多的房地产税，而这些拥有多套住房的人往往是收入较高的富者。因此，房地产税的征收使得富人缴纳更多税收，为大多数有刚需的普通老百姓降低税收负担，从而起到了“削富济贫”的作用，有利于调节收入分配，缩小贫富差距。

四、房地产税有什么影响？

（一）增加房地产市场供给，缓解住房供求矛盾

征收房地产税会增加房屋保有和使用环节的税收，导致房地产营业税、契税、增值税等流转环节税收的减少，这将迫使房屋保有者抛售手中的房地产，将房子推向市场，从而增加了市场供给。根据供求原理，在住房需求保持不变的前提下，市场供给的增加将会使得房价降低，进而增加刚需者的住房需求，缓解住房供求的矛盾，促进住房回归到最初的提供住所的功能上，房屋的居住属性将更加凸显。

（二）促进租房市场的发展

由于房地产税大大增加了房屋保有的成本，房产所有者必然会将多余的房产推向房屋租赁市场，通过提高租房价格将房地产税负转嫁到租房者身上，让租房者共同分担税负压力。然而在房产所有者集中将房屋推向租赁市场，提高租房价格的同时，租房者面临众多可供选择的房源，必然会挑选最合适的租房价格。双方的不断博弈必定会促进租赁市场朝向均衡发展，形成一个合理稳定的市场价格。

（三）加剧市场的僵持

对于一些加杠杆的炒房者和盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人来说，房地产税的征收无疑增加了其套现难度。目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。而在三四线城市由于人口增长乏力，那些囤积住宅的人很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。上述情况都将导致多余的房屋无法进入市场，从而加剧了市场的僵持。

（四）房价抑制效果有限

虽然说征收房地产税有利于降低房价，但其效果仍然有限，主要原因有三点。第一，我国人口基数庞大，房屋刚性需求占据市场主导地位。通过征收房地产税施加压力释放出来的小部分投资住房不足以起到大幅度降低房价的作用。第二，中国的房地产税是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，其规模较小，远不足私有制下的房地产税规模，因而调动房价的能力有限。

五、总结

房地产税的征收在国外已有先例，但由于我国是在土地国有制下征收的房地产税，因此又是具有中国特色的。我国政府应当积极借鉴国外的优秀经验，同时又要结合中国的特殊国情，安全稳健地落实好房地产税征收制度，把握好节奏与力度，既要减少房地产市场的泡沫，又不能打击正常的房屋需求。

【参考文献】

【1】戴文科 孟庆红.我国房地产税对房价影响的实证分析.《现代经济信息》2014年第01期

【2】杨萌萌.房地产税收对房价影响效应的实证分析.《中国市场》2015年第17期