2019年，楼市站在新起点

高荣伟

在“房住不炒”的大方向下，2018年楼市调控进一步深化。调控政策多管齐下，联动政策稳定市场，有效压制着不断涌入的投机购房需求。总的来看，房价持续过快上涨势头得到有效抑制，房地产市场预期出现积极变化。

在国内房地产市场逐步回归理性状态这一趋势下，对于一些依然抱着“黄金时代”运营模式，习惯了房地产开发和销售“躺着大把大把赚钱”的房企而言，2018年或许是过往十年里最为难过的一年。然而，“青山遮不住，毕竟东流去。”展望2019年，中国楼市站在了一个全新的起点。

楼市已经不同于以往

由中国社科院、华夏时报、58同城、安居客联合发布的《中国房地产大数据报告（2018）》显示，全国房价在2018年经历了由涨转跌，但一线城市和准一线城市房价仍处于高位。

不过，当下中国的楼市已经不同于以往。“以往，调控只会让二线三线城市打个哆嗦，如今看来，一线城市也有些扛不住了。”有房地产专业人士指出。日前，在贝壳研究院2019全流通会议上，贝壳研究院发布了《2018年全国房地产市场年度报告》。贝壳研究院院长杨现领表示，2018年是房地产市场深刻调整的一年。在报告里，他把2018年中国房地产市场的表现概括为“新房增势终止，二手低温运行”，“新房市场达巨量顶峰，且现回落趋势，拐点将至。”

早前媒體报道：北京、上海、深圳一些楼盘已经开始降价打折，开发商对回款和清盘要求越来越高，有的推出限时特价房，有的开始简配降价，甚至一些开发商为了营造噱头，喊出买房送车。在货币化棚改等强力去库存政策的作用下，三四线城市新建商品住房总体库存水平较低，导致了2018年上半年三四线城市房价的持续快速上涨。2018年进入下半年，房地产市场调控开始向三四线城市延伸，致使三四线城市房价涨速持续回落。此外，商品房限购、限售、限价等措施也对房价起到了很好的引导作用。

多元的手段，加上分类调控的政策，“可以说中国楼市已经总体可控，上涨势头得到有效遏制。”“而未来也依然不会出现根本性、全局性的松动。”《财经周刊》日前发文指出。

毋庸讳言，房地产行业已经进入下半场。房地产政策空间有限的背景下，若想达到“住房不炒”目标，除了宏观政策调整以外，房企需要新思路、新作为。正是认识到了这一点，众多房企纷纷谋求转型，寻找合适自己的发展方向。

作为头部房企的万科也一直在尝试多元化的转型策略，比如商业开发和运营、物流仓储服务、住宅租赁、养老、教育等等。近日，万科集团董事会主席郁亮在华南区域媒体交流会上表示，中国住宅短缺时代已经过去，如果今天的房地产企业还在延续过去的思维，幻想“躺赢”是不行的。他认为，房地产企业应该积极行动起来，为市场去创造价值，才是未来的房企生存之道。

“稳”字当头，“微”调为主

近年来，中国房地产周期与中国经济周期始终密切相关，每轮“稳增长”政策离不开房地产政策的放松。展望2019，房地产政策是否会在服务“稳增长”前提下再度有所松动？

一年一度的中央经济工作会议往往是下一年政策制定的风向标。在12月21日结束的2018中央经济工作会议上，继续强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，同时增加了“因城施策、分类指导”的意见。从中央经济工作会议来看，2019年房地产政策仍沿用了“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着当前决策层不会启动全面放松房地产以达到“稳增长”目标。

数据表明，最近十年，尤其是近两年，居民杠杆率增速加快。从1993年到2008年，居民杠杆率从8.3%增长至17.9%;从2008年到2017年，居民杠杆率9年增长了31个百分点，由17.9%增长至49%。相关专家指出，“居民杠杆率快速提高，增长态势如果延续下去，对于经济的平稳发展将产生负面影响。”

如何抑制快速增长的居民杠杆率？

第一，加快房地产市场长效机制建设。要建立房地产市场长效机制，就必须转变之前房地产市场主要依靠单一的商品房供应加上少量政府保障房这样的市场模式，而是通过多渠道供给方式，形成商品房、保障房、合作建房、集体土地租赁住房等多种形式并存的住房市场模式。此外，还要加快推进不动产统一登记、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度改革、住房金融改革以及新型城镇化等房地产长效调控机制的配套建设。

第二，加强相关金融监管。2019年房地产政策的主基调仍将采取“因城施策、分类指导”方式。中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2018）》指出，随着信息科技等新技术不断发展，互联网金融等新业态不断涌现，地方监管的机构和平台借助互联网开展交易，进一步隐蔽其违规行为，大幅提高风险扩散速度和涉众规模。但地方金融监管的相对宽松，以及跨区域风险防范和监管责任上的不明确，导致针对此类风险的监管应对极为滞后，风险防控存在明显不足。

鉴于此，当前及今后较长时期，防控和化解区域性金融风险是地方金融监管工作的重中之重。各地要根据实际情况，健全信用体系，加大金融违法违规行为处罚力度，切实加强金融监管。建立健全中央与地方金融监管、风险处置、信息共享、消费者权益保护等协作机制，防范区域性金融风险监管空白和监管套利。

住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上指出：2019年，“要加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。”会议也强调要继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。

第三，积极引导可持续消费观。积极倡导适度消费和理性消费，倡导消费与家庭支付能力相适应。积极引导青少年群体对“消费就是美德”、“挥霍就是气派”的消费观念进行理性判断，避免奢侈浪费之风过度泛滥。

2019年的房地产市场将以“微”调为主。考虑到房地产泡沫对经济的诸多风险，预计全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整，因城施策的“微”调预料将会是2019年房地产政策的关键。“房住不炒”的关键是稳住房价，稳住房价的手段最直接的就是抑制杠杆。

“抑制住了杠杆，房地产未来的风险就会降低，经济也不会因为房地产畸形发展而受到拖累。这应该是未来楼市的走势。”福布斯金融理财师评审委员刘磊指出。

中国楼市正处在巨变的前夜

无独有偶，在“房住不炒”定位和“因城施策、分类指导”精神指导下，住建部提出了“三稳”目标。

2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住建部在会上提出，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。住房和城乡建设部部长王蒙徽明确表示，坚持房子是用來住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

“稳”字当头，并不意味着调控政策丝毫都不放松。1月4日晚，央行开年后释放政策大礼包。全面降准1个百分点，释放资金1.5万亿，考虑到一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素，净释放长期资金约8000亿元。此次降准的力度超出以往，凸显经济下行压力与民营企业运行困境。最近宏观经济指标仍呈下行态势，如2018年12月PMI是自2016年8月以来首次低于50;11月工业企业利润增速由正转负;11月76项主要工业产品的产量负增长33项。央行这一操作，既与春节前资金紧张有关，也凸显了经济下行背景下的政策放松趋势。这次降准表明，房地产在过去两年过于严格的调控政策之后，也将逐步落实因城施策，有望迎来边际放松。

当下，“房价—收入—购房”螺旋式上涨这样的模式已难以为继。与以往不同的是，中国的房价已达世界顶端，而且已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长，甚至可能由于转型，出现短期的结构性失业。在国际国内房地产形势已经发生深刻变化的大背景下，深化改革仍然是经济平稳运行的关键所在。虽然宏观政策可以起到对冲和托底的作用，但在货币政策有效性递减，财政政策面临债务约束的情况下，破解当前中国经济乏力困局的根本方法仍是继续深化改革开放。深化房地产改革，创新思路，建立基础性制度和长效机制是题中应有之义。

房地产长效机制犹如希望的朝阳喷薄欲出。财政部部长肖捷发表《加快建立现代财政制度》文章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，这可以视作房地产税加速的信号。房产税、租售同权、土地供给等将使得中国房地产市场告别短期波动剧烈，走出房价屡控屡涨的怪圈。当下，供给侧已到了攻坚阶段，房地产长效机制已涉及到财税、土地、公共服务均等化等方面。相比于以往的进展缓慢，十九大后，房地产长效机制正在加快推进，有望破冰。

发改委副主任宁吉喆表示，“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台”。这也验证了新城控股高级副总裁欧阳捷所说，楼市未来以“稳”为主，市场会在2019年触底回暖。具体表现为：土地流拍明显减少，房企降价促销减少，二手房降价明显减少，整个市场处于一个成交量和价格相对稳定，但并不火热的底部状态。

综上所述，十九大之后，中国房地产已处于十字路口。未来中国经济的发展需要降低对房地产的过度依赖，要求在创新中寻找中国经济的新动能。在这样的时代背景下，中国楼市站在一个全新的起点。

毫无疑问，2019年，中国的楼市将更加注重质量的增长。房地产税的加快落地，以及地方与中央财权与事权的理顺，将从根本上摆脱土地财政的羁绊。有专家指出：“中国房地产市场已经处于巨变的前夜，或迎来新时代。”

虽然，2019年楼市仍然是一片朦胧的剪影，但是房地产市场调控政策已经明确，前进的目标已经清晰可见，中国房地产新时代已经呼之欲出。