全新发展背景下房地产企业实施全面预算管理策略分析

摘要：全面预算管理是针对企业全部门开展的，对一段特定时期内的业务活动和财务表现进行总体预测的管理模式。全面预算管理是财务管理工作的重要内容之一，但在我国的发展还存在一定的问题。本文结合房地产企业实施全面预算管理工作展开论述，分析并解决当下房地產企业实施全面预算管理工作中的问题，旨在不断提升工作水平。

关键词：全新发展背景;房地产企业;全面预算管理;策略分析

一、房地产企业实施全面预算管理的现状分析

（一）全面管理应用较少，国内企业普遍认识不足

我国的全面预算管理引入时间相对于西方发达国家较晚，虽然目前我国全面预算管理较为重视，但是企业中使用的应用熟练程度并不高，甚至很多企业没有引入全面预算管理，或者采用的全面预算管理模式较为僵硬，并没有根据企业的实际情况进行全面预算管理。房地产行业作为新时代背景下新兴且发展速度比较快的行业，针对房地产企业进行全面管理的案例并不多见，大部分企业没有可参考之处，国内企业普遍认识不足。

（二）房地产企业全面预算管理的实施难度大

房地产企业的主要业务是房地产项目的开发。房地产企业的运作，从前期的投资预算、项目拿地、建设、物业和资产运营等等都有涉及预算管理。房地产项目的建设周期长，后续服务时间长，要对整个项目进行全面预算的难度较大。房地产项目全面预算涉及销售成本、建安成本等多方面，而项目预算周期年度较长，也导致了房地产企业项目部与集团总部的预算管理存在不匹配的问题。在诸多问题困扰下，企业在实施全面预算的时候难度较大。

二、全新发展背景下实施全面预算管理的重要性

（一）全面预算的科学有效性

全面预算比传统预算更科学、更有效，全面预算比预算的含义更广，其包含预算和运营计划。运营计划囊括了公司业务部门和职能部门所有的收支预算，能细化房地产企业的经营计划，将现金流量、资本性输出等量化呈现，有利于与集团上下级之间沟通，实现开源节流的目的。

（二）新背景下房地产企业财务风险加大

房地产行业是高投入高产出的行业，近年来政府和相关工作部门将房地产行业严格把控，也导致房地产事业部的承受风险加大。从限购到现在的限售，房地产市场已经逐渐回归理性，收益率也因此降低。另一方面，房地产行业是资本密集型产业，单个地产项目的投资现金流巨大，在楼盘开盘后需要大量的回笼资金才能保证现金流的稳定，以平衡项目的土地成本和建设成本以及项目后期的工程结算成本、税务成本。为了能提高房地产行业的经济效益，需要完善全面预算管理，帮助集团健全全面风险管理。

（三）全面预算管理体制亟须创新

房地产企业全面预算管理还存在很多问题亟须解决。第一房地产行业尚没形成系统的全面预算体系制度.因此需要房地产企业要创新理念，成为预算管理领域的领航者;第二，因为全面预算小组的成员专业性不高，对房地产行业的全面预算管理不够了解，需要对这方便重点建设;第三，房地产项目的全面预算管理应当与集团的预算管理模式相协调，需要财务人员在对全面预算管理体系制定的时候综合考量，积极进行预算管理体制的创新与改革。

（四）对全面预算管理的控制不够到位

预算编制只是全面预算管理的开端，只有贯彻预算指标的执行，才能够发挥全面预算管理的作用。从房地产企业全面预算管理的现状来看，全面预算管理的机制和理念还存在一定的问题。例如，授权机制和监督机制等方面存在一定的缺失;房地产企业对非工程预算的执行效果不加以重视;对资金支出的管控力度不严格等，这一系列问题导致预算整体的执行效率较为低下。比如在项目管理的过程中，使用项目化管理统计的理念较为深刻，虽然全面预算制定的较为科学，但是却没有有效的数据进行支撑，难以对全面预算的效果执行定期的评估，不能真正提高房地产企业的经济效益。

三、新时期加强房地产企业全面预算管理的创新策略

（一）根据企业特点制定合理的全面预算管理模式

推行全面预算管理要根据企业的发展战略为出发点，房地产企业要以保证利润目标、扩大市场占有率为目标指定全面预算管理模式。全面预算管理包含绩效管理、成本监控、经营控制、优化资源配置等方面。在制定全面预算管理规划时，应根据房地产行业的特点来细化，从建设规划到后期管理一系列过程都有控制重点和控制标准。

（二）搭建集团——建设部全面预算管理组织体系

工作人员应当根据集团和项目之间的管控关系，建立全面预算管理体系。在严格要求全面预算管理的规范性的同时，根据房地产行业的发展现状创新预算编制办法。房地产项目具有一定的特殊性，其开发时间长，全面预算管理的时间要延长到数年，这就需要工作人员在工作中掌握编制周期，统筹兼顾，根据业务不同进行弹性预算、滚动预算、固定预算等不同的编制办法。工作人员在预算编制中要落实收支内容，并将收支收据进行汇总，保证收支预算编制具备可靠性。

企业要完善全面预算的组织体系，组建预算管理委员会、预算管理部、预算责任部。预算管理委员会组长组员分别由总经理、分管副总和部门总监担任，执行策划年度目标、项目目标、向集团提交预算草案的职能。预算管理部主要负责起草相关规章制度，对全面预算管理进行日常监控和人员考评，组织年度预算的编制。预算责任部主要担任编制部门预算草案和提出年度预算项目预算的调整案，管理、分析并监督本部门全面预算的执行情况，并且是部门预算的执行结果负责人。

（三）加强监控反馈，建立全面预算考核体系

建立完善的预算考核体系，监督项目的预算执行情况，合理避免经济风险。工作人员应当建立预算表，预算报表项目包括预算名称、预算项目和负责部门，预算项目包括但不限于销售收入、部门开支、人员预算、人工成本、固定资产构建、折旧和摊销费用。各项目组负责项目费用预算报表、各职能部门根据其职能进行相应的预算，最终由财务部整合生产成本、利润表、资产负债表、现金流量表。房地产项目风险较高，因此应当加强监控反馈机制，预算责任部对其编制的预算报表负责。针对预算出现重大差异的情况应当交由预算管理委员会审批，责任到人，找出预算差异的原因并提出相应的处理意见。

（四）加大与高校之间的联系，联合办学培养对口人才

为了能更好地实施全面预算管理，企业可以与周边高校建立联合办学机制，并且借助周边的人才资源优势，不断引进懂管理、懂房产、有担当的财务管理人才。房地产企业周边的大学都能输出大批人才，企业也应当建立完善的人才培养机制，让人才优势成为全面预算管理水平提升的跳板。这就需要集团与高校加强联系，与本地高校联合培养，采取校企合作的形式培养专业对口的管理人才。

（五）打造全面预算管理的考核体系

要确保全面预算管理体系能够有效地执行与落地，需要完善考核环节的工作。预算考核不仅能够督促执行部门落实预算指标，还能帮助管理层评估预算编制的合理性。房地产企业要完善考核指标，设立合理的考核方法，对预算执行的有效性实行考核。通常而言，预算管理考核方式主要是使用平衡积分卡的模式，通过预算考核的财务维度、内部流程维度、客户维度、发展维度这四个维度建立评价指标。根据评价指标，对月度、季度、年度不同阶段进行考核。同时，将得到的结果与相应责任人的工资待遇、职位晋升、机遇等相挂钩，建立完善的激励与惩罚体系。管理层可以根据考核结果，对预算执行的情况加以监控，及时跟踪预算的执行情况，针对预算的动态发展提出建议。

四、结语

总而言之，要提升房地产企业的核心竞争力，除了明确自身的发展规划和企业战略以外，还要积极加强全面预算管理工作。全面预算管理具有战略意义，涉及范围广，覆盖项目全过程。针对当下全面预算管理中出现的问题，房地产企业要采取多种方式解决，使自身管理模式与国际接轨，以打造现代化、科学化的管理体系，提高房地产企业的经济效益。

参考文献：

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[2]万晓刚.关于房地产企业如何进行全面预算管理问题的思考[J].中国集体经济，2018（12）：18-19.

[3]张钟玲.国有房地产企业全面预算管理存在的问题及应对策略[J].会计师，2017（10）：22-23.

作者简介：

杨晓倩，绿地控股集团房地产事业一部，上海。