房屋分时利用法律问题探析

徐晴晴

摘要：房屋分时利用是一种转移房地产使用权或所有权的新形式，其是由国外所引入的新兴制度。其虽在我国发展了二十年左右的时间，但是由于与传统物权理论有所冲突，且我国目前也没有相应的法律法规对其予以规制，导致其发展受限纠纷多发。本文主要分析其基本理论探析其在我国的发展所遇的法律问题，以期能够为解决其发展所受阻碍提供方向。

关键词：分时利用;使用权型;所有权型;物权

一、房屋分时利用的内涵及法律特征

（一）内涵

房屋分时利用是指将特定房产的所有权或使用权按照一定的期限划分成若干份，从而分别销售给多个消費者，消费者可获得其所购买的固定期限内对于该房产的所有权或者使用权。其概念中核心的两要素即为分时和交换。分时是指消费者在购买的特定房产固定期限内的使用权和所有权后，可以在该时段内对该房产占有和使用;交换是指消费者可以与不同地区和时段的消费者进行不同房产的交换利用。房屋分时利用能够有效地整合房屋资源，实现对房屋资源的有效共享。

（二）法律特征

房屋分时利用制度主要具有以下几点法律特征：第一，期限性。房屋分时利用制度中消费者的权益是在一个连续的期限内分时段占有和使用，仅限于所购买的时段内，也就是有期限的限制。第二，分时独占性。分时独占性是指房屋分时利用的消费者再其所购买的时段内对该特定房产享有独占的使用权和排他的所有权，排除他人的干涉。第三，分散性。房屋分时利用制度中该特定房产的使用权和所有权并不同于传统的房产，传统房产的所有权和使用权仅存在于一人之手，而房屋分时利用的所有权和使用权则可分布于多个消费者手中。

二、房屋分时利用的类型

（一）所有权型

所有权型房屋分时利用指的是消费者在与开发商签订房屋买卖合同以后，分时房产的所有权由开发商转移到消费者手中，消费者拥有其所购买的固定时间段内对于该特定房产的所有权，且消费者的所有权是按照一定的年限进行相应的时段划分的，每一位消费者只能在其购买的固定时段内对房屋进行占有和使用等。

所有权型房屋分时利用的消费者在购买了分时房产以后能够享有传统民法理论中对于所有权的占有、使用、收益和法律处分四项权能，但是对于时间和房产的用途存在着一定限制，即拥有的是特定时间段内的该房产的所有权，且该房产须是用来居住或度假的。该种模式更多的强调的是对于房产的利用，以便实现房产利用价值的最大化。

（二）使用权型

使用权型房屋分时利用也称租赁权型房屋分时利用，顾名思义，该类型指的是消费者通过与开发商签订合同后购买固定时段内对于分时房产的使用权。在此种类型下，分时房产的所有权并未发生转移，而是一直被开发商所拥有。消费者所购买的仅仅是在合同约定的时段内居住、使用该房产的权利，这种使用权同样具有期限上的限制，消费者对于其想使用的时段和房产可以自由进行选择。

三、房屋分时利用存在的法律问题

（一）不符合物权法原则

大陆法系国家普遍将一物一权与物权法定作为物权法的基本原则。其一，从所有权层面而言，一物一权原则是确定所有权个数的客观标准，是以客体物的个数来决定所有权主体的个数。众所周知的，一物一权就是指在一个物上只能成立一个所有权，也就是说，客体物的个数必然等于所有权的个数。房屋分时利用将一个特定房屋按时间分割并向消费者销售以一定时间段为单位的房屋所有权，按照传统的民法理论，此时该特定房屋上存在着多个所有权，显然违背了一物一权基本原则。其二，物权法定原则指物权的种类和内容由民法和其他法律同意确定，不允许当事人依自己的意思自由创设、变更。而房屋分时利用在法律上的规定几乎为空白。

（二）登记制度欠缺

物权公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。房屋分时利用更进一步，在建筑物区分所有权对不动产作空间分割的基础之上，又对时间进行分割，导致分时利用房屋上呈现了多个消费者各自在不同时间段对不同空间享有各自独立的物权，从物质形态上更加无法判断其权利的归属，也对于登记机关提出了更高的要求。

（三）管理系统不完善

房屋分时利用制度涉及房地产业、酒店业和旅游业三个行业，各个行业部门的分工并不具体，而对其进行专门性管理的部门也并不确定。由于在法律上并没有相关明确的规定，法律上的空白也造成了管理部门的不确定，从而导致房屋分时利用管理系统并不完备。可见，管理系统的不完备使得房屋分时利用制度的发展处于一个相对混乱的局面。

四、总结

房屋分时利用制度能够推进房地产业、旅游业、酒店行业协调共进，实现资源共享，推进我国经济发展。但该制度目前在我国的发展并不完善，想要实现其真正价值、促进其发展，首先要解决其与传统物权理论所存在的冲突，寻求理论支撑，其次要对其进行严格管控与监督，设立完备的登记制度、建立完备的管理系统，从而真正有效的促进其发展。

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