房地产企业财务风险及其防范策略研究

倪蕾

摘要：本文重点从三个层面对房地产企业带来的财务风险进行了具体研究，并结合实际案例对于提出的风险给出了具体解决方案，希望从全方位多角度给房地产企业的财务风险控制方面的工作提供合理参考。

关键词：房地产;企业财务;财务风险

我国城市化进程近年来速度提升逐渐加快，随之兴起的房地产行业也得到了长足发展，然而随着全行业的不断升温房地产企业财务风险也更容易产生，为了使这种情况得到控制，相关部门可以通过合理分析及时作出应对方案。

一、房地产企业财务风险产生的影响因素及类型

房地产财务风险的表现形式主要有利率变化风险、融资风险、偿债能力不足风险等，而从建筑特征来看，销售资本、项目工期、成本等也会造成房地产财务风险增加，从三维角度来看对房地产风险产生影响的因素主要可以分为三个方面，一是房地产企业自身经营问题产生的财务风险，二是房地产行业原因造成的企业财务风险，三是政治环境带来的房地产企业财务风险。

数据研究调查表明，由于房地产企业财务风险有不确定性、客观性、可转移性三个特点，所以房地产企业财务风险的类型有以下几种：

第一是筹资风险，房地产企业融资需要负债，而部分房地产企业偿债能力不足，因此在房地产企业经营的后期有可能出现破产的情况，或者企业无法如期偿还贷款也会对企业信誉造成影响，导致后续借款困难，发展速度会受到影响。

第二是资金回收风险，房地产企业的资金回收方式是销售房产，而房产不仅是消费产品，也可以作为投资产品购买，因此房地产企业的资金回收过程中会面临财务风险，且各个房地产企业的实力有较大差异，我国政府也在针对房地产行业不断出台调控制度，使房地产行业变化复杂导致财务风险加劇。

第三是资金平衡风险，房地产企业是资金密集型企业，对于资金的流通要求较高，我国发展速度较快政府也不断出台房价调控政策，房地产企业获得土地越来越困难，中小企业更会面临资金断裂的问题，大型企业资金平衡工作难以继续进行，也会面临较大的财务风险[1]。

二、房地产企业财务风险成因及解决方案

（一）厉地产企业自身经营管理问题

我国房地产企业主要是通过银行借款、企业投资和发行债券等获得资金，其中向银行借款的情况更加普遍，不同的融资手段会给房地产企业带来的资金成本具有差异性，相应的也会产生大小不同的财务风险。同时房产预售也是房地产企业的主要是融资手段，房地产行业经营结构中，所占比重最大的是个人住房，而国民经济水平有限，消费者在购买房产时也会向银行贷款，而房地产企业在工程开始前将收取消费者的部分定金，根据以上两点内容可以得知，目前我国房地产企业对于银行贷款有较大依赖性。但近年来由于国家介入房地产行业调控房价，因此向银行贷款的难度越来越高，房地产企业融资愈加困难，而房地产企业属于典型的资金密集企业，对于资金周转有较高需求，因此在经营发展的过程中为了增加企业运营灵活性不得不负债。

为了对这样的情况带来的财务风险进行控制，房地产企业可以改变以往的融资方式，对企业自身的资本结构进行优化完善。可以有计划的降低企业债务资本比例，增加企业自有资金，除了向银行贷款也可以通过其他方式进行融资，例如融资租赁等简单化融资方式，不仅能降低房地产企业的负债率，还可以控制企业对于银行的依赖程度，从融资角度使房地产企业的债务偿还能力得到提升，降低房地产企业内部的财务风险，推动企业实现良性循环。同时，房地产企业还需要将自身经营情况和市场环境进行对比分析，进行科学的利率规划，控制自身负债数，提高投资效率，且就目前我国的房地产行业大环境来看，大量负债已经不再适合房地产行业的整体发展，房地产企业应适当的将自身经营重点进行转移，从市场开发转向提高自身的财务管理和企业规划能力上，不断优化自身经营结构，提高市场竞争力。

如：某房地产企业为了提高自身的企业经营管理能力，从财务管理中的内部审计入手，要求财务部门将内部审计工作与工程审计结合起来，发挥账面数据的优势，从账面数据中获得业务反馈，重点把控房地产项目中的财务异动，对企业的内部财务工作起到监督作用，对可能出现的财务危机进行有效防范，降低了由于自身管理问题产生财务风险的可能性。

（二）房地产行业原因带来的财务风险

我国房价在2010年以前一直存在过于高昂的情况，因此国家在2010年进行了有史以来最为严格的房价控制，出台了房产限购令，使我国的泡沫房产经济迅速得到了控制。次年出台关于房地产行业的限制条文进一步加强了对房地产行业的贷款限制，同时国家也启动落实了房价控制问责制度，使房价上涨的趋势得到遏制。此外，土地出让制度的制定导致地价和房价的涨幅不再同步，地价高于房价的情况的出现使房地产行业的盈利情况持续走低，与融资难度一起降低了房地产企业的盈利空间，且囤地等待房价上长的策略也无法继续进行。但目前从国家出台的各项政策看来，宏观调控的侧重点在于大城市的炒房问题，对于小型的房地产企业所在城市房产限购并不严重，因此各中小型房地产企业也可以对未来房地产市场进行合理预测，将经营重点放在中小城市，随着城市化进程的不断发展获得盈利。同时近年来房地产市场整体行业降温也使整个市场出现了房地产企业供过于求的现象，小型房地产企业面临的财务问题更为严重，难以在竞争愈加激烈的房地产企业占有更多的市场份额，资本的原始积累较为缓慢，面临的财务风险也更加难以预测[2]。

为了解决这样的房地产市场环境带来的财务风险，各房地产企业可以转变经营思路，在房产限购不严重的中小型城市开发房产项目，积极发掘有潜力的县级城市经营房产项目，且在近几年我国出台了扶贫和棚户改造项目，这一系列政策出台改变了房地产市场的经营风向，商品房的需求大大降低，房地产企业可以抓住这个机遇降低行业环境可能带来的财务风险产生。具体做法是与政府取得合作，承包福利政策的房产项目建设，但要注意在保障住房质量的同时控制成本，先人一步打开市场，同时为了规避财务风险也要对未来房地产行业的主流经营方向有所了解，我国是人口老龄化大国，想要在日趋激烈的房产行业中占有更多的市场份额，优化财务风险控制能力，房地产企业也可以针对老龄市场采取合理经营措施。

如：某房地产公司经调查后发现我国老龄人口在1.8亿以上，且老年人的储蓄存款数十分可观，达到了全国存款量的一半，具有极强消费能力，基于以上数据，该房地产公司为在未来经营中规避房地产行业环境带来的财务风险，将经营重心转移到了养老行业，大规模的建立养老院等建筑，不仅有较高的合理性和可行性，也符合国家的调控政策，从未来发展的角度實现了该企业的财务风险防范。

（三）政治环境带来的房地产财务风险

房地产行业关乎我国国民经济的整体发展以及多项民生问题，因此财务风险受政治环境影响要更大，近年来我国对于高昂的房价进行了税收控制、土地管理等一系列调控手段，且房地产市场的实际发展也接近饱和，由于国家的介入，许多有购房需要的消费者也开始持观望态度。2018年的政府工作报告中提到，我国次年的GDP增长速度在6%-6.5%之间，我国的GDP增长值在2018年创造了历史新低。由于这种情况，房地产开发投资增速迅速下滑，房地产市场开始产生分化，国家预计在2020年我国的城市常住人口将达到全国人口的60%，消费者对于房产需求产生了严重的两极化，这对于房地产公司的经营效益来说是最主要的影响来源，市场需求的改变使房地产企业的财务风险出现了新形势。此外，由于房价不断上涨，消费者在购置房产时多数选择贷款按揭的形式，而国家对于住房贷款的政策不断改良，贷款门槛越来越高，房地产企业的财务风险也会受到持续影响。

面对这样的情况，房地产企业可以转变思路，减少对传统住房的资金投入和项目开发，将更多精力投入到商铺建设中，由于我国的政治特殊性，目前政府还没有对商用房地产过多的介入，因此房地产企业可以随着行业整体经营结构的变化和城市化发展的脚步开发商用房地产项目，把握国家政策创造机遇规避可能面临的财务风险。此外也可以加强对资金的控制，等待市场爆发时机，在销售房产时引导消费者分期付款刺激消费者消费，保障企业不断有资金流入支持经营，也能有效预防财务风险增加。

如：某房地产企业为减少政治环境变化产生的财务风险带来的经营压力，对工业用地和商业房产的市场动向进行了预测，合理增加了企业工业用地储备，并通过出租、出售等方式盈利，抓住土地资源的短缺情况带来的商机，同时要求财务部门密切关注企业财务数据的异常，根据财务部门的数据反馈随时改良经营计划，利用政府调控减少了财务风险对企业经营造成的影响[3]。

三、结束语

综上所述，我国房地产企业发展过程中一定会面临风险，这对于房地产企业的经济效益提高有较大影响，因此企业应将财务风险防范做为重点工作内容，针对己知风险给出措施，并积极发现未知风险提示预警。

参考文献：

[1]王宝妹.浅谈我国房地产企业财务风险及其防范研究[J].中外企业家，2019 （26）：25-26

[2]杨翠莉.房地产企业财务风险的预警与防范策略研究[J].现代经济信息，2019 （17）：190.

[3]刘丽丽.新常态下房地产企业的财务风险及防范策略[J]现代营销（信息版），2019 （08）：16-17.