构建基于房产抵押的次级贷款市场

赵华明

根据央行发布信息，中国2018年5月末银行信贷资金融资存量146万亿元，占同期广义货币（M2）余额174.31万亿元的84%左右，银行资金占据绝对优势表明我国信贷市场主体结构单一，有效的次级贷款市场尚未成形，这严重影响着我国资金市场的效率和风险控制水平的提升。

对于资金市场上信用等级参差不齐的融资需求主体，理论上不同风险偏好的资金供给方能在各自细分市场提供最为有效的融资服务。当前银行业一家独大的局面已经造成两方面的问题：一方面是银行业以低成本资金供养大量“僵尸企业”直到隐性风险暴露;另一方面是诸多具有信贷需求的小企业和个人无法从有效的次级贷款市场获取资金，从而抑制了新生商业模式的发展机会。与此伴生的是民间借贷纠纷频发、现金贷公司野蛮生长、“套路贷”猖獗、地下钱庄屡禁不止等金融乱象。

本文认为构建有效的次级贷款市场能有效解决上述问题，这对金融稳定发展和促进经济增长具有积极的意义。而结合次级贷款的特性和我国国情分析，本文认为以房产抵押为基础的次级贷款市场模式是必然之选。

1  次级贷款定义

本文所述次级贷款是指游离于银行信贷体系之外的借贷融资，其特点是借款人规模小、信用等级低、缺乏稳定收入来源。

小规模决定了单笔贷款业务带来的经济效益有限，意味着业务开展耗费较多的运营成本，收益不能覆盖精细化的风险识别和后续管理费用，因而有效的次级贷款市场必须基于简便有效的风险准入以及批量化、格式化的业务操作流程。

信用等级偏低则导致违约率处于较高水平，一方面不良资产累积会引发高额风险处置成本并同步降低资金的使用效率，另一方面核销损失会严重侵蚀正常业务的经营利润。根据风险贴水原理，次级贷款市场的利率水平必然显著高于普通贷款市场，同时为了缓解资金沉淀问题，不良资产快速处置也是发展次级贷款的必要条件。

缺乏稳定收入来源即导致第一还款来源不足，因而次级贷款必然要求有效担保，其中又以物权担保措施的效果最佳。当前银行业在拓展小企业和个人贷款业务过程中通行做法也是以物权担保，但由于银行的主体信用评价标准较为严格，且受到信贷规模、不良率考核指标等金融政策的限制，导致大量担保足值的准客户被拦在门外。

从实践来看，世界各国的小微企业和个人创业者都具有上述特征。鉴于中国经济总量庞大，且商业模式处于快速更新迭代过程中，小微企业和个人创业者融资难题尤其突出，次级贷款市场存在巨大的发展空间。

2  发展房产抵押次级贷款市场的可行性分析

根据次级贷款的特质分析，以房产抵押担保为基础的贷款模式最契合其操作要求，同时相关配套的政策及环境条件也已具备，房产抵押次级贷款市场的发展时机已经成熟。

2.1  模式清晰

以房产抵押为基础的次级贷款以物权担保为核心风险控制手段，从而可以相当程度上弱化借款主体的信用评价，既能够节省贷前的调查成本，也易于建立标准化的准入和操作流程，从而保证效率并易于控制业务团队成本。

弱化信用评价带来的违约率攀升则由处置抵押房产的快速流通来弥补，在安全设定抵押率的前提下，贷款违约后适当降低房产的拍卖变卖价格将确保抵押物迅速处置后仍能收回本息，将资金的整体流动性和收益水平控制在可接受的范围之内。

2.2  基础庞大

当前中国社会，房产既属于刚性需求，也是主要的投资品种，因此房产抵押模式具有非常广泛的群众基础。据美盛环球资产管理与渣打银行发布的2017年环球投资调查报告显示，高达74%的中国投资者拥有房产，可见房产抵押次级贷款具有庞大的潜在客户群体。

从价值上来看，房产抵押基础更为充足。援引第一太平戴维斯的报告数据，2015年全国住宅物业估值总量超过300万亿元人民币，仅以每年其中5%的物业拥有者存在资金周转需求估算，按现行通常7折的抵押率折抵贷款总量已超过10万亿元。如果考虑近年来的房价上涨因素以及办公、商业等其他房产类型的补充抵押，则抵押基础还将进一步扩大。

2.3  政策导向

从当前我国的经济形势来看，发展房产抵押次级贷款市场符合政策导向的要求，是普通贷款市场的有益补充。

一是能夠促进资金脱虚向实，解决小微企业和个人创业者的融资难题。从需求端来看，建立有效的次级贷款市场，将使借款人方便、快捷地获取短期周转资金、解决突发性融资需求，从而给予萌芽期和初创期的工商企业及个人经营者雪中送炭的助力。与此同时，次级贷款市场的规模化、规范化发展必然形成稳定、合理的资金价格区间，从而缓解借款者的财务负担，有利于生产经营者的再投资。从供给端来看，即使次级贷款市场的利率因规模化发展的原因有所降低，仍然能够为投资方提供较为客观的回报。以当前司法保护的民间借贷利率水平上限24%为基准，即使降低一半，回报率也超出银行贷款利率的100%，更是远远高于各类理财、基金、股票等金融资产的收益率。

二是促进不动产和资金之间的有效流通。当前普遍共识中国房地产比例在家庭资产中比例已超过50%，大量的资金沉淀在房产当中严重挤占了消费和投资额度，对于经济增长产生显著负面影响。与此同时，由于财富结构的不均衡，民间又存在大量闲置资金找不到合适的保值增值途径，这就为非法集资、地下钱庄、违规P2P等提供了资金来源。而发展有效的房产抵押次级贷款市场将为同时解决这两个问题提供完美的答案。房产持有人随时可以用物权置换资金的使用权，而资金提供方可获得远高于储蓄及理财投资的收益水平。

三是缓解金融风险。产生金融危机的根本问题是债务逾期导致金融机构亏损甚至倒闭，而基于信用的贷款方式是产生金融风险的主要来源。虽然理论上信用贷款具有更低的风险评级而更为安全，但众所周知的政府超额负债以及“僵尸企业”大而不能倒的事实已经把相当比例的信用贷款变成了隐形地雷。房产抵押次级贷款由于存在坚实的物权担保作为后盾，可以预见会形成高违约率与高回收率并存的实质性低风险。此外，次级贷款市场的壮大和发展会催生配套服务的同步提升，包括不良资产清收、资产评估及交易、资产重组等一系列机构的专业化操作将为缓解金融风险提供更多更有效的技术手段及处置方案。

2.4  经营环境

发展次级贷款市场的关键因素是风险控制，而房产抵押模式具有明显的优势，所需的经营环境也已经逐步形成。

首先是法制环境的改善。一方面在信用社会的建设过程中，法律法规对于失信人的约束机制日趋完善，为避免信誉损失、生活不便甚至受到司法惩戒，次级借款人的还款动力普遍增强;另一方面是司法实践对于债务纠纷和抵押物处置已经形成较为成熟的操作模式且处理效率在逐步提高，不良资产的处置周期和损益程度都能够形成稳定预期，便于次级贷款人测算收益和制定经营计划。

其次是信息技术的广泛应用。抵押物估值合理是保障资金安全的先决条件，大数据时代背景下房地产评估的准确性和时效性相较以往有了质的飞跃，使得贷款人能够方便快捷地实现抵押物价值与融资金额的合理匹配;业务处理系统的信息化普及也为贷款人在业务管理过程中处理数据、跟踪流程、分析经营状况和风险预警提供了极大的便利;在抵押物处置环节，借助网上交易平台拍卖可实现房产快速交易、价格合理确定、资金及时回笼，从而将资金占用损失控制在可以接受的水平。

3  房产抵押次级贷款市场的构建

构建房产抵押次级贷款市场包括制定监管政策、培育贷款主体、建设市场环境三方面内容。

3.1  监管政策

监管要点在于控制市场规模和保障借款人权益。由于市场构建以房产抵押权为核心，应匡算抵押价值总量并据此核定和控制市场规模，主要目的是避免过度竞争形成市场失灵，进而风险收益失衡导致风险集聚。市场规模调控可由限定资金来源、调整资本金比例、窗口指导等手段综合运用来实现;保障借款人权益则一方面是从准入政策上设立门槛，避免大规模低收入者因丧失住房导致生活窘迫从而影响社会稳定，另一方面是严守次级贷款经营的合法底线，尤其是在贷款催收、资产处置等环节加强监督，确保借款人在处于弱势地位时仍能获得自身的应得利益。

3.2  培育市场主体

为实现长足有效发展，在房产抵押次级贷款市场内部，也应根据不同的政策目标和市场需求构建多层次的主体结构。

第一层是设立房产抵押贷款银行，即将现有银行业中从事房产抵押贷款的职能团队分立开来，在原有业务基础上设计更为精准的制度规则和业务流程，形成专业银行模式。由于继承了银行在资金来源、品牌效应、经营网络方面的先天优势，房产抵押贷款银行能够迅速发展成为市场中的主力军。确立房产抵押贷款银行的主体位置既能够保证规范性传统的延续，也便于政策监管过程中通过重点企业的窗口指导实现整个市场的风格转换。

从扶持小微企业和个人创业的政策导向出发，又可在此基础上设立政策性银行或政策性贷款分支机构。当前部分地方政府以财政拨款或引导基金等形式提供专项补贴、政策性投资或免息贷款等资金支持，由于行政化的资金运作方式容易导致低效率和高损失，可引导该部分资金以股权或债权方投入房产抵押贷款银行，通过让渡政府收益的形式以低廉的资金价格向特定创业群体发放房产抵押次级贷款，从而在兼顾政策目标的同时实现资金的保值增值。

第二层是促进现有小额贷款机构的转型升级。当前专门从事准金融服务的小额贷款公司、融资性担保公司、典当公司等机构，相当一部分是以房产抵押作为融资基础，由于该类机构普遍呈现小、散、乱的格局，缺乏资金和业务的稳定性，也不具备规模效应。与此同时，由于在经营管理上存在诚信、透明度以及规范性的瑕疵，其公众形象欠佳，个别机构甚至打着小额贷款的幌子行财物诈骗之实，社会影响十分恶劣。但由于长期以来具有客户群和运营经验的储备，这类主体在发展次级贷款市场方面又具有很强的自发优势，可在其中挑选部分实力较强、操作相对规范、市场基础好的典型企业进行鼓励和扶持，以同业并购或开设连锁机构的方式成长为区域龙头，从而与房产抵押贷款银行有机互补、错位竞争，促进次级贷款市场的结构优化和良性发展。

第三层是房产开发和经营机构的服务拓展。毋庸置疑房产开发及经营机构在房产抵押次级贷款市场的不良资产处置环节具有得天独厚的专业化优势，房产开发商、销售公司、房产中介等机构既可利用在房产市场研究、物业估值、信息资源以及经营网络方面的基础设立专门机构，为抵押房产的维护、评估、交易提供外包服务，也可积极介入不良资产处置，构建抵押房产的二級市场，通过专业判断和批量化操作发展成为做市商，加快市场流通，赚取合理差价。

3.3  建设市场环境

房产抵押次级贷款市场环境建设的着眼点在于公平和效率，实现公平能够保障参与各方的基本利益、确立市场信心、形成稳定的交易预期;而提高效率则有助于降低市场风险、减少交易成本、节约时间价值。

公平的实现一方面在于文化和制度建设，通过倡导诚信理念和规范性约束逐步树立次级贷款市场的正面形象，另一方面是增强市场透明度，通过合理的披露机制定期向相关人员公布有关数据和重大业务进展，从而进一步压缩暗箱操作和违规经营的空间。

提升效率的关键在于法务处理标准化，目前制约房产抵押次级贷款运作效率的主要问题是不良资产司法处置环节周期过长。由于房产抵押次级贷款的业务结构具有高度格式化和流程化的可行性，法务处理标准化的提升空间非常之大。例如，业务开展涉及的法律文书主要条款可采用司法系统认可的统一标准格式以提高审判效率并避免司法争议，并在从事房产评估和拍卖环节的服务机构与司法执行机构之间搭建标准化流程，从而缩短房产处置的时间。

4  展望

随着信息化技术的迅速发展，房产抵押次级贷款的全流程电子化基础已经初步具备，而市场的体量和增长速度将决定配套电子化流程的建设步伐和技术水平。可以预计在不久的将来，借款申请、业务审核、放款、还款、司法裁判、房产评估、抵押及拍卖等各个环节均可在网络平台上无缝衔接，不良资产处置的周期有望从当前的平均12个月缩短到3个月以内。

随之而来的将是整个市场质的飞跃，技术提升和流程便捷将极大提高房产抵押次级贷款这一产品的稳定性，从而减少整个市场的风险。而随着风险贴水的降低，利率均值将步入民众普遍接受的水平，交易的范围和频率可望呈现指数级增长，最终百万亿元量级的房产物权与资金的使用权之间自由转换，公平和效率得以实现。