小数据大印证

肖婧 林涛

过去三年，中国楼市经历了波澜壮阔的变革。从2015年的相对低谷期，到2016年的逐渐升温，再到2017年的疯狂上涨，最终在2018年开始逐渐回归理性，房价的变化影响了我们每一个人的生活。浙江产权交易所作为第三方公共服务平台，开展了国有存量房转让、出租等交易业务。浙交所业务量虽少，却印证着楼市的起起落落。“以史为鉴，可以知兴替”，在中国楼市即将迎来深刻变革的今天，总结过去房产类项目的成交情况，分析楼市的变化趋势，利用大数据实现互通项目的精准营销，通过业务延伸开发业务新种类，对产权交易平台未来的发展具有重要意义。

1 潮起时，一路高歌

1.1 “去库存”，楼市新周期的支点

2015年中国经济经历了严重股灾，在经济下行压力持续加大的背景下，2015年12月21日，中央经济工作会议明确2016年中国房地产市场的政策主导方向——去库存，并由此出台了一系列政策：

2016年2月2日，出台了降低首付政策，在不限购的城市，购买首套普通住宅首付比例降至最低20%。

2016年2月19日，出台降低契税和二手房营业税年限的政策。

2016年3月1日，央行降准0.5个百分点。

在这一系列政策的刺激下，投资资本开始进入房地产，开启了房價的回暖增长。

1.2 “攀高峰”，量价新高点的跳跃

房价的回暖，首先体现在一手房（商品房）领域。根据国家统计局数据，2015年1-2月全国商品房销售面积同比增长-16.3%，随后逐步提升，2015年1-12月同比增长达6.5%（参见图1）。

自2015年底起，全国商品房销售面积增速开始了迅猛的增长，2016年1-4月同比增长36.5%，达到了近两年的顶点（参见图2）。这一切，都与中央经济工作会提出“去库存”这一政策主导方向，以及后续的降息、降准、降低首付比例、房贷利率下调等措施的刺激密不可分。值得一提的是，包括北京、杭州等部分一、二线城市先后在2016年10月左右开启限购政策，全国商品房销售面积同比增速随即由2016年1-10月的27.9%降至2016年1-12月的22.5%（参见图2）。

2017年，全国商品房销售增速放缓，并在下半年逐渐回落（参见图3）。但是，若考虑到基数的上升，仍不难得出“销售总量仍然是持续攀升”的结论。

1.3 “看过往”，细数浙交所的实证

图4显示：2015年到2017年，浙交所房产类进场项目的数量是逐年增加的，特别是2016年，相比2015年出现了大幅增长：进场宗数从25宗迅速蹿升至160宗，成交宗数也由22宗提升至134宗。这与整个楼市的发展背景保持一致——杭州全市（不含富阳区）商品房成交量由2015年的12.29万套上涨至19.3万套，商品房显性库存大幅下降，从年初的17.9万套下降到年底的10.4万套。2017年，浙交所房产类项目进场181宗，成交139宗，与2016年相比略有上升。

浙交所房产类项目以国有企业的存量房为主，即二手房交易。受中央“去库存”方针政策的影响，全国范围内的商品房销售情况也与浙交所房产类项目成交情况大致相近。唯一的区别是在一手商品房增速放缓的2017年，二手房交市场依旧火爆，这一点突出体现在成交价格上：2017年，房产溢价比率为16.78%，高于2016年的11.69%。通过对比以上现象，不难看出二手房的交易情况更多是跟随一手商品房销售的趋势，并且变动往往滞后于一手房。

浙交所作为浙江省内唯一一家省级产权交易机构，在完善产权保护制度、促进要素市场化配置、推动国有企业“三去一降一补”方面发挥着重要作用。过去三年里，浙交所累计成交房产类项目295宗，累计成交额46477.58万元，溢价5932.52万元。浙交所为积极响应国家“去库存”政策，在服务国有企业处置存量房产、盘活存量资产过程中利用平台优势，充分发掘了其市场价值，为国有资产保值增值作出了重要贡献。

2 潮落后，断崖下跌

2.1 寻政策：“房子是用来住的，不是用来炒的”

2016年底，中央经济工作会议开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”、“着力防控资产泡沫”及“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

2017年3月2日，在2016年9月19日实施的部分区域限购以及2016年11月10日升级的限购措施基础上，根据杭州市政府决定，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，明确自2017年3月3日起进一步调整住房限购政策，包括扩大限购实施范围、升级非本地户籍居民限购措施和增设本地户籍居民家庭限购措施。

2017年10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会开幕，习近平总书记代表第十八届中央委员会向大会作报告。报告坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

2018年7月31日，中共中央政治局召开会议。在其政策定调中，提法更加严厉的唯独只有“房地产”：即由去年三月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”，改为此次的“坚决遏制房价上涨”。

2.2 找支撑：“小数据大印证”

图5显示：2018上半年，除上海、深圳、武汉、成都以及合肥外的其他重点城市成交面积、套数相比2017年都有明显的下降。一方面体现出二手房滞后于一手房的变动趋势，另一方面也反映了二手房这一“市场经济”层面对房价未来的预期已经不再乐观，市场热度进一步下降。这一情况在浙交所平台的房产类项目中体现的更加明显：

从图6可以看出，二手房交易在1-3月的持续低迷后迎来了4-5月的爆发，成交宗数迅速攀升。究其原因，部分城市发布了一手房摇号的规定，再度点燃了市场的购房热情，摇不中号的购房者把目光移向了二手房市场，同时也带动了二手房的成交热潮。随后棚改信贷政策有变，市场风向迅速扭转，成交情况呈断崖式下跌，二手房楼市转冷。

特别是进入2018年8月以来，浙交所经办的同区块房产在7月挂牌的8套仍大幅溢价的对比下，8月挂牌的8套房产不仅鲜有人问津，最后只成交5套，其中4套分别只征集到一家意向受让方，以挂牌价成交，唯一一套有溢价的，也只征集到两家意向受让方。无论从项目的参与人数上看，还是从项目的成交价格上看，冰冻效果不言而喻。（参见表1和表2）

2.3 觅规律：“人多的地方不要去”

2018年初的三个月全国商品房销售面积增速进一步下降，国家统计局相关数据显示，2018年1-4月全国商品房销售面积同比增速为1.3%，处于较低水平。随后增速迎来反弹，2018年1-7月同比增速达4.2%（参见图7）。究其原因，最主要的就是出台了一手商品房“政府指导价”，在部分城市，开发商一旦定价过高，将无法领出预售证，即销售价格需符合政府的指导价格。指导价格一般会低于市场价，导致的结果就是一手房二手房价格倒挂严重，二手房竞争力相比一手房明显下降。同时对购房者而言，明显的价差所带来的收益成了主要诱因，促进了一手商品房成交增速回暖。以杭州为例，“一手二手价格倒挂”加之新盘摇号政策，多个“红盘”一再刷新最低中签率：栢悦中心中签率3.1%，桂雨江南中签率更是只有1.6%。大量的人群疯狂涌入楼市。

股市的二八现象，大家都是熟知的。在股市中，无论是七输二平一赢，还是二八，揭示的规律就是：要想成为相对胜者，只能做少数人。这一规律在楼市同样适用。通过对上述数据以及种种社会现象的剖析，我们得到的规律就是：“人多的地方不要去。”

3 望未来，谋定而后动

在十九大报告中，我们发现：相较于此前“购租并举”的提法，此次报告中，把“租”和“购”的位置做了调整，从以前的“购租并举”变成“租购并举”。这充分体现出租赁市场发展的重要性与紧迫性。而在浙交所的业务版图中，租赁正是那颗最闪亮的“星”。

3.1 精耕租赁，彰显大数据魅力

浙交所作为浙江省内国有资产出租业务的权威平台，近年来业务量不断增长：自2012年开展首宗租赁业务以来，2016年挂牌量和成交量开始大幅攀升。2016年全年租赁挂牌277宗，成交119宗；2017年全年租赁挂牌595宗，成交417宗；2018年（1-7月）挂牌462宗，成交302宗。出租方也由最初的省属国资、行政事业单位逐步拓展到在浙央企、大专院校等多类公有客户。在当前的经济形势及政策调控的强压下，房价下跌的预期已经越来越明显，并且终将迎来理性的回归。在现在发展趋势下，如何延续交易所业务增长，提高经济效益？精耕租赁，开展大数据租赁是一条事半功倍的路径。

浙交所作为区域性的产权交易平台，房产类项目及租赁类项目进场较多，这类项目中从事交易的买卖或租赁双方的许多信息（如学历、职业、收入水平、付款方式、年龄、户型偏好、交易目的、租赁期限等等）都在投资人信息库中有记录，加以科学的分析整理，可以实现更精准的营销。比如，如果交易所知道客户的租赁期限，并为此建立档案，就会清楚地知道在什么时候有哪一个租赁合约到期，这意味着有房要继续出租、有人要继续买房或租房，从而提高信息使用效率，发挥信息集约化优势。

3.2 嵌套服务，推出租售流水线

2017年起，房住不炒的定位，使房地产长效机制的重点放在了培育租赁市场、扭转土地财政等供给侧长期改革。

住宅地块“自持比例”规定的出台，长租公寓成为各大房企、机构争相布局的风口，甚至在2018年3月的全国两会政府工作报告中，也明确了“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”，这些信号都明确的指向了租赁市场未来发展的巨大潜力。来自杭州万科的测算显示，作为租赁市场的绝对主力，杭州青年租房人数约216万，青年租房市场规模约144万间，这部分的租赁市场规模就可高达518亿元。

对于浙交所而言，除了现有的房产、租赁项目外，推出租售流水线，房产售后的出租嵌套服务正当时。特别是在浙交所成交房产大多集中在杭州市主城区，多为中小户型，一部分往往处于学区区块中，一部分涉及到拆迁，这些都為开展售后出租业务提供了可能。因此，考虑到杭州租赁市场本身的巨大体量，国家政策对租赁市场的扶持，结合浙交所本身的业务、平台优势，该项业务应当大有可为。

3.3 防范风险，“瑕疵房”也有春天

浙交所交易的国有企事业单位存量房中，有一部分是存在瑕疵的，一般而言最常见的瑕疵是因为历史原因缺少相应的权证。对该类房产项目，浙交所的业务部门与法务部门密切沟通，防范风险，合理处置应对该类资产，在合法合规的前提下促成交易，可以提高浙交所社会公信力，有效保障国有资产保值增资，切实解决各国有企业的难题，提高浙交所平台的专业化服务水平。