二手房指导价的逻辑与争议

从今年2月深圳开始实施的二手房指导价，目前已经得到很多城市的效仿。截止到8月底，已经有12个城市采用这项政策。这项政策目前争议甚大，有必要讨论一下。

房地产市场是一个多层次的综合市场，既包括土地和新房市场，也包括二手房和住房租赁市场。一些一线城市和少数二线城市，已经完全进入二手房主导的市场，二手房的成交量与金额远远超过新房市场。上海2020年二手房成交量达到30.2万套，是新房成交量的3倍多;北京二手房成交量15万套，新房成交量只有4.9万套，也是3倍多。像南京这样的强二线城市，2020年二手房成交量达到12.2万套，超过新房成交量的8.6万套。所以稳定房价绝不仅仅是稳定新房价格。

在以往，二手房价格是完全市场化的价格，我在这里说完全市场化，并不是指一个类似于完全竞争的市场。在充分竞争的市场上，无数的买家之间会有竞争，无数的卖家之间也会有竞争，最终形成一个聚点均衡价，这个价格很稳定。但任何一个城市二手房市场，哪怕是那些二手房主导的市场，虽然总体上看买卖双方人数众多，但产品并非标准化板块，差异显著。某一区域的二手房买家和卖家都极为有限，无法形成一个类似于完全竞争市场那种稳定的价格，其价格其实是一个区间而不是一个点，最终成交价格在区间内任何地方都是有可能的。根据英国土地经济学家埃文斯的说法，任何一套二手房的最后成交价格可以离评估价格有10%的差异。有鉴于此，地方政府想控制二手房价格是非常困难的。

从2016年这一波房地产调控开始，很多城市已经习惯于对新房直接限价。在正常情况下，新房由于土地和建筑成本更高，并且在各种营销和人们喜新厌旧心理的加持下，本来价格就应该高于同区域的二手房。相对而言，一个城市开发商也就十来家，地方政府的限房价、限地价也容易操作。对新房价格的控制方法简单有效，直接放缓甚至不发预售证就可以。但接踵而至的问题是，新房一旦销售后就成了二手房，这些二手房最终价格仍然无法控制，那么稳房价也就成了空谈。于是地方政府又只能强令新房3-5年不许再销售。同时，新房的严厉限价导致新房价格与二手房价格有了巨大的套利空间，但摇中的概率无异于中彩，最终很多人还是会转向二手房市场，二手房价格并没有显著降低。实际上从去年下半年的上海和今年上半年的杭州，二手房价都创了新高，再往前，深圳也是如此。

由于现在新房限价，那么二手房指导价只能比限价的新房还要低，否则不合逻辑。这意味着二手房指导价要大幅低于市场成交价或者挂牌价。像广州著名楼盘珠江帝景，贝壳挂牌价在每平方米9.2万元，而二手房指导价只有每平方米5.4万元，几近腰斩。如此大的降幅，对于二手房主来说是不可能接受的。这也是很多人认为这个政策对二手房实际成交价格不会有多大影响的重要原因。市场总能找到法子，可以有阴阳合同或其他规避措施，如装修或车位另算等。

这个判断我总觉得太乐观了。二手房指导价格在买卖双方之间打下了一个楔子，使得交易更难达成。交易需要考虑成本，这个政策无形之中提高了二手房市场的交易成本，降低了交易量。包括二手房市场在内的资产市场量价关系是同向的，即量的下降会导致价的下降。个中原因在于，交易量降低后，二手房市场的成交时间延长会影响业主的心态。可能更重要的是，商业银行以二手房指导价或参考价作为发放贷款的基准，即使有阴阳合同或者规避措施，买家也需要筹措更高的首付，这个首付比例的提高程度几乎是翻倍的，这对买家是极为不利的（不过，商业银行的金融风险随着买家首付比例的提高而降低）。二手房买家只能减少需求，最终成交量继续萎缩。2021年8月，深圳二手房成交量已经降低到2043套，同比暴跌8成。二手房成交量萎缩之后，很多卖旧买新的需求也会减少，这也间接有助于新房需求的减少并稳定新房的价格。

但是天下没有免费的午餐，这样一种措施并没有真正减少居住需求，它可能改变的是人们的租买选择并刺激房租上涨。8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确城市住房租金年度涨幅不超过5%。地方政府正在依此把控。

作者簡介：

赵奉军，杭州师范大学

阿里巴巴商学院。