中等收入群体扛不起房价难题当如何破解

谭浩俊

2018年12月29日，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告（1998-2016）》。报告指出，一二三线城市中均存在中等收入者负担不起房价的城市，但一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱，面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题，需引起重视。

中等收入群体是支撑社会稳定、社会和谐、社会安宁最基本的力量。按照橄榄型社会结构，中等收入群体的比重越大，社会的稳定性就越好，产生矛盾和问题，尤其是发生风险的概率就越小。

但是，衡量中等收入群体对社会稳定作用的标准，除了收入之外，还要看购买力。如果只看收入标准，而不看购买能力，就可能会掩盖许多社会矛盾。表现在购房上，如果房价上涨与收入增长基本相当，居民的收入能力还能勉强应付，不会出现购买能力明显下降的现象。反之，房价上涨的速度明显快于收入增长速度，就有可能使居民的购买能力下降，其他方面的消费能力减弱。

很显然，从这些年来房价上涨与居民收入增长的情况来看，居民收入增长速度是明显慢于房价上涨速度的。从2003年房地产市场放开到现在，多数地区的房价上涨了5倍以上，多的甚至10倍以上，而居民收入增长也就2倍左右，这也是为什么8成以上居民扛不起房价的主要原因之一。其中，中等收入群体绝大多数扛不起，低收入群体全部扛不起，且扛不起的偏离度越来越高。很多城市，即便房价下降一半，也可能仍然扛不起。

中等收入群体扛不起房价，房价的支付能力越来越弱，显然是一道需要破解的社会难题。因为，当衣和食都已经基本得到解决，行也没有什么更多矛盾的情况下，住已经成为社会矛盾最集中的地方之一，成为社会各方面最为关注的话题。近年来，围绕房价问题，已经出现了许多新的矛盾。“买不起房”是一个新的矛盾，“居民负债增加”是又一个新的矛盾，“开发商负债累累”也是一个新的矛盾，“金融风险积聚”更是一个新的矛盾，围绕房价上涨引发的实体企业运行困难加剧和成本增加、负担加重，则是更需要引起关注的新的矛盾。新的矛盾的积累，带来的不仅仅是居民购房能力减弱，还有企业运行效益下降、员工收入增长面临新的压力。

购买能力和支付能力在减弱、收入增长压力则在加大，很显然，对中等收入群体来说，是一个需要密切关注的问题。如果不能改变这样的格局，扭转这种不合理的收支结构，增强购买能力和支付能力，提升收入增长动力和能力，就有可能使中等收入群体的含金量越来越低，对社会稳定的支撑力越来越弱。

毫无疑问，解决房价与中等收入群体不对称、不协调的问题，是解决中等收入群体对社会稳定支撑力下降最重要的难题之一。在房价缺乏大幅下降条件，也无法使房价出现大幅下降的情况下，增加租赁住房比重和释放空置房，是缓和房价与中等收入群体矛盾的最重要的手段。就住房租赁问题来看，租赁住房在全部住房中的比重每上升一个百分点，就有可能减少近300万套的购房需求，从而有效缓解市场的供需矛盾。如果能够在现有的基础上提高10个百分点，居民购房的需求会减少3000万套左右。

虽然说对住房需求的总量不会因此而减少，租房和住房一样，都需要提供房屋。但是，不需要购买，居民的购买能力就不会被房价所挤压，按照100万元/套计算，就能释放3万亿的购买能力，剔除租房所需要的支出，至少可以释放出2万亿的购买力。这对其他方面的消费来说，作用是何等巨大。

就空置房来说，有关机构提供的数据是，全国有空置房6500万套。虽然数据有些保守，但是，就算是6500万套，如果能够释放出一半左右，就有3300万套左右。3300万套投放到市场，按照100万/套测算，又是3万多亿。这3万多亿，带来的是社会资源的节约。尤其是土地资源，能够节约的空间很大。同时，空置房的释放，还能带动房价的稳定或下降。如此一来，居民购房的冲动就会减弱，租房的动力就能增强。所以，释放空置房，也是解决“买不起房”，甚至“租不起房”非常重要的方面。空置房释放得越多，产生的积极影响就越大。

在調控政策的作用下，房价上涨的势头已经得到遏制。接下来，如果能够在住房租赁市场发展和空置房问题解决方面多些措施、多些力度，中等收入群体“买不起房”、“房价支付能力弱”的问题也就能逐步得到解决，住的问题也不会再成为社会矛盾集中的地方。