当前集体土地祖赁住房项目建设与管理存在的问题及对策研究

摘要：城市发展迅速，具有更多就业机会，诸多务工人员涌入城市之中，人流量的增加，不仅导致住房价格上涨，房屋租赁价格更是水涨船高。国家为了控制、缓解这一问题，全面构建购租并举的全新住房体系。但是，在集体土地租赁住房项目建设与管理过程中，依旧存在不同问题。本文对存在的问题进行研究，希望能够为集体土地租赁住房项目建设提供参考意见，使惠民工程顺利开展。

关键词：集体土地;租赁住房;建设与管理;问题与对策

集体土地租赁住房项目建设，意味着土地制度的重大变革，也意味着国家向社会转让土地红利，这是一项惠民政策。政府部门根据地方自愿，最终确定了北京、上海、南京等第一批13个试点城市。在这些城市中，利用集体土地进行租赁住房项目建设。该项政策的落实，具有重要社会意义，也推动土地改革工作进展。优惠的政策、巨大的利益，部分资本主义，为了谋取不当利益，利用多种方式，获得土地资源，导致集体土地租赁住房项目建設面临较大困境，下面对其进行具体分析。

一、集体土地建租赁住房项目建设存在的问题

2011年9月，国家就已经颁布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，并在其中，重点关注的租赁住房进行具体的阐述。同时，为了解决市场租赁住房价格上涨以及租赁住房存在的问题，国土资源部门，根据地方自愿原则，选取不同的一线城市，进行集体土地租赁住房项目试点建设。该项目建设初期，不仅得到社会的广泛关注，也获得巨大社会效益。部分的城市郊区农民，在集体土地租赁住房建设上，获得持久性经济效益，不仅缓解租赁住房紧张的市场现象，也为在外务工人员提供低廉租赁价格。但是，在第一期公租房建设完成后，却面临停工问题。部分已经建好的住房甚至存在现象烂尾，主要由以下几点因素导致。

（一）集体土地租赁与现行法律政策不符

根据《土地管理法》规定，集体土地租赁住房项目建设的同时与现行法律发生冲突。在农村集体土地的利用上，对其建设途径进行严格的规定。其中部分土地只能应用在乡镇企业建设、乡村公共设施建设以及公益事业建设上。此种不符现行出现，直接导致集体土地租赁住房项目建设受阻。所以，要对存在的问题进行具体分析，找到影响集体土地租赁住房建设的首要原因，并针对当前的问题制定详细解决措施，才能推动集体土地租赁住房建设工作开展，缓解当前租赁市场压力，为大众提供良好、稳定居住环境。

（二）集体土地租赁相关配套政策存在缺失

虽然集体土地的租赁政策早已下达，但是在实际的集体土地住房项目建设上，由于相关配套政策存在缺失，在项目建设的审核过程中，也存在诸多问题。部分相关政策的缺失，导致集体土地租赁住房项目建设受阻，也导致项目建设迟迟得不到批复。以x区集体土地租赁住房项目建设为例，该区域的土地建设规划中，集体土地房屋建设并不存在，其中农村集体土地建设用地，在原计划中为乡村的产业用地。而公租房建设，在土地的用途上，属于居住范围。该区域的集体土地租赁，无论是在旧计划上，还是在新计划上，由于手续复杂、涉及部门诸多，都导致项目的建设难以得到批复。再加上集体土地租赁住房建设，难以通过国土部门的审批，每年的土地建设具有指标限制，如果将集体土地租赁住房建设用地加入有限的指标当中，一定会占据其他土地建设的指标。根据相关的政策规定，租赁住房的建设只能在国有土地之上，建设公租房不符合规定。由于相关配套政策的缺失，导致集体土地租赁建设不具备明确的指导意见，也导致项目无法顺利进展。这些存在的问题，直接导致集体土地租赁住房项目建设面临困境。

（三）集体土地租赁住房项目投资大

由于集体土地租赁住房建设具有特殊性，其项目的规模大、资金投入高，属于长期经济回收项目，具有较高的风险性。在集体土地租赁住房项目建设中，由于建设的资金依靠集体经济组织的资产积累与农民自筹，导致项目融资难度大。再加上其中的集体建设用地不能进行抵押，更不能以公租房项目建设向银行发起贷款申请，也难以获得银行资金的支持。此外，由于公租房的租金较低，其回收期较长，也难以得到社会资本的支持。这些不同的因素，都导致集体土地租赁住房项目建设成本投入风险高，项目建设难度大。由于租赁住房建设项目的合理的收益机制不完善。在项目建设完成后，由于没有完善的分配机制，在面对巨额的收益后.如何进行集体与村民之间的效益分配，也是集体租赁住房项目建设的难点。

二、集体土地租赁住房建设问题对策研究

在集体土地租赁住房的建设中，现有的集体土地租赁住房建设存在诸多问题，这些存在的问题，不仅影响集体土地租赁住房试点建设工作进展，更导致惠民工程受到阻碍。所以，要针对现存问题，对其进行具体分析，并找到解决之策，才能走出当前集体土地租赁住房项目建设存在的困境，使该项政策能够顺利施行，这也是广大群众所期盼。集体土地租赁住房项目建设，也能够维护社会和谐稳定发展，具有重大社会效益以及经济效益。

（一）对现行法律进行完善

根据《土地管理法》规定，集体土地租赁住房项目建设的同时与现行法律发生冲突。针对这一问题，已经在8月26日举行的十三届全国人大常委会第十二次会议决定对《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》做出修改，这两部新的法律将于2020年1月1日起生效执行。其中土地管理法的修改主要侧重于集体经营性建设用地人市交易方面，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。这项修改对于激发我国农村集体建设用地进入市场交易将起到直接的推动作用，从而更多的增加农民利益，推进城乡一体化协同发展。影响集体土地租赁住房建设的主要因素，就是土地不同的用途。这些不同的土地用途，在实际的工作中，导致集体土地租赁住房项目建设的手续繁杂，部分的审核工作甚至难以通过。所以，相关部门要协调工作，强化对土地的管理能力，并针对集体土地租赁住房建设项目，对现行的法律加以完善。只有在完善法律体系支持下，租赁住房的用地管理、审核等工作所存在的问题，才能得到及时解决。所以，在当前的集体土地租赁住房项目建设中，法律要对其进行政策放宽，对阻碍集体建设用地使用范围进行针对性划分，并在土地的改革试点中，对农村集体经营土地加以管理类。就当前的集体土地租赁住房项目建设的改革环境中，在合理范围内，对集体用途加以更改。并在集体经营土地之上，进行公益性或商业性项目建设，使集体土地具有出让、担保、抵押等功能，所以要针对实际的情况，进行法律内容的修改与完善。

（二）不断完善相关的配套政策

在集体土地租赁住房项目建设上，由于部分的法律限制，以及相关配套政策不完善，都导致项目无法顺利进展。国家管理部门，可以针对当前的实际情况，出台集体经营性、公益性政策。并对不同的建设用地，制定完善流转交易管理办法，使项目建设受到全面管理。租赁住房的建设，其本质就是发展经营性物业。所以，这些物业要具备要相应地公共配套设施，这也就涉及其中的集体公益性建设用地的应用。要根据当前的租赁住房项目建设进行分析，并对建设效果良好經验加以分析，只有不断对各地试点经验进行总结与探索，并配备完善的相关政策，才能使其得到合理管控。

（三）解决集体土地租赁住房资金问题

由于集体土地具有特殊性，所以，在集体土地的租赁住房项目建设中，其融资难度大。所以，首先要解决的就是融资问题。可以对农村集体土地产权进行改革，建立股份制。在改革中，要明确集体利益以及权力的内涵以及具体的实现形式。只有清晰明确组织对土地的使用权、收益权、处置权、继承权以及赠予权等多种权力，才能真正实现集体土地改革制度，进而实现农民集体经济组织的具有的股权与财产权。改革要敢于突破传统，在集体土地的改革工作中，集体经济组织股权可以在股份制合作社的内部进行转让，但不能向社会法人个人进行转让。改革在创新的同时，也要遵守相关的要求，在合理范围内进行改革工作。只有这样，才能在打破传统的同时，禁止集体土地向外流出。就当前的一线城市发展来看，集中土地租赁住房项目建设，能够获得长期经济效益。集体土地租赁住房进行改革，也能够吸引更多社会资本的投入，使项目建设能够获得申请贷款的资格。就一线城市的乡村集体效益层面来看，集体土地的利用，相对于土地的征用来说，集体土地获得的收益更高。同时，在集体土地租赁住房建设项目完成后，会获得较大经济效益。此种经济效益具有持续性、稳定性特点。如何进行利益的划分，也是集体土地租赁住房项目建设的重点工作。相关管理部门，要根据村民的集体经济组织意愿进行分地块核发，也可以根据当前的项目建设情况，参照相关的经济适用房管理条例，根据每套租赁住房所占的实际面积，对经济效益进行分割并核发土地的使用权证，解决当前集体租赁房屋建设融资难问题。

三、结束语

就当前的社会发展来看，一线城市具有较大的发展契机，也吸引大量人口来到城市中。这些不同的群体，对城市发展具有推动作用。但是，由于人口激增，导致城市的租赁住房呈现紧张现象。所以，集体土地租赁住房项目建设应运而生。该项惠民政策，使一大批低成本土地进入市场，这也意味着，高昂的房价能够得到控制与管理。与此同时，大城市的郊区户口价值也大幅度增长，带动一批新富阶层，这部分阶层不仅获得土地红利的收益，也解决当前一线城市巨大的租赁市场需求，对社会经济发展具有积极意义。

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作者简介：

高欣欣，北京市丰台区建筑行业管理处，北京。