浅析海南省琼海市中小型房地产公司融资风险问题

摘 要：大多数企业都曾出现过资金短缺的情况，严重者会引发经济危机，从而使企业面临经营风险及财务危险。每出现这种情况，企业第一件要做的事就是融资，而融资门坎高、融资费用高等融资问题一直困挠着企业的发展。近年来虽有所改善，但仍然是制约着企业发展的重大问题。而在这众多的行业中，房地产开发公司受融资问题的影响尤为明显。众所周知，房屋的整个开发建设过程周期长，从取得土地、报建到开工建设，再到预缴税金，每一个环节所需投入的资金都是巨大的，大多数房地产公司不可能全部靠自有资金投入。所以房地产开发公司无不面临着融资问题，尤其是中小型房地产公司因融资方式单一，普遍存在融资难的问题。本文仅以海南省琼海市为例，就此问题提出自己的看法及建议。

关键词：资金短缺；中小型房地产公司；融资方式；融资难

一、琼海市房地产企业近3年资金来源构成

琼海市位于海南岛的东部，總面积为1692平方公里。是海南省的第三大城市，这里四季如春、风景如画，年平均气温为24℃，常年无霜雪，生态指数全国排名第一，是人们理想的居所。自2010年起，海南省都在为建设“国际旅游岛”做准备，加之政府的扶植及对房地产行业的重视，吸引了大量来自全国各地的地产商来海南岛投资，使整个海南省房地产行业迅猛发展，以琼海市为例，目前已拥有房地产开发企业430家，这其中绝大多数为中小型开发企业，近三年的资金来源情况如下表：

二、目前琼海市房地产公司存在融资现状

（1）融资方式单一

由表1数据可知，目前琼海房地产企业融资方式单一。对于大型房地产企业来讲，投资方式可以做到多样化，比如发行股票吸收新的股东加入，增加自有资金的数量，扩大公司规模；再有符合发行债券条件的公司可以发行债券吸收社会上闲散资金；近年来新兴的融资方式-信托融资也逐渐发展起来，受到越来越多的房地产开发商的青睐，开始尝试采用信托融资方式，保证资金的回流。而在琼海市大多数房地产公司属中小型房地产公司，在430余家房地产企业中大多是内资企业，极少数的外资企业可以忽略不计。表一数据显示，琼海市房地产开发公司的资金来源全部为内源性融资，利用外资的少之又少。在这仅有的几种融资方式中，其他资金来源占资金来源总额比重最高。在这里其他资金来源，是指房地产开发公司特有的一种融资方式，它是由收取客户的定金及房款构成。2016年，全年资金来源合计为1381081万元，仅收取客户的定金及房款一项为751769万元，占总资金来源的54.43%；2017、2018二年其他资金来源分别占总资金来源的61.27%、57.01%。在收取客户的定金及房款中，约有70%来自于银行按揭贷款，是客户以房产作为抵押由银行获得。企业设立初期，资金量需求不大，大多数企业可以依靠自有资金及企业的留存收益维持开发建设。而随着开发进度的增大，资金的需求量慢慢增加，在所开发产品符合销售条件前，单一的融资方式使这些中小型开发企业只能采用传统的融资方式银行贷款，既国内各大银行为开发商提供的专用于房产开发建设的银行贷款，一般称之为“开发贷”。由表一数据可知，房地产开发企业由银行取得的开发贷款占总资金来源的比例，近三年的平均数为20%左右，如此计算，企业的开发贷款加上客户的按揭贷款，来自银行的资金占总资金来源的60%。由此可见，琼海的房地产开发企业对银行的过度依赖，同时也反映出现阶段房地产公司融资方式的单一化。

（2）来自投资者本身及公司管理的因素

据调查，一些投资者本身缺乏房地产开发行业的经验，2010初国家发布政策文件大力建设海南，力争将海南建设成“国际旅游岛”，大批的投资者、房地产开发商都想趁着国家的利好政策，分食海南房地产市场的一杯羹。而这其中不乏一些企业，内部管理松懈，没有健全完善的财务制度，还停留在类似于家庭管理模式，公司的主要决策权掌控在关健的几个人手里，管理者大部分精力用于管控销售楼盘，而忽略同样重要的财务管控。企业在资金的管理、使用及权益分配方面存在权责不明、管理混乱的现象，从而不能最大限度的发挥资金的安全性及完整性，同时也不能使财务部门充分发挥应有的职能作用。

（3）来自社会的因素

国家对房地产行业的调控政策决定着住宅的销量。2017年4月琼海市人民政府发布房地产调控新政，要求对在海南省无住房的非本省户籍居民，其必须提供连续1年（个别区域需要2年）个人所得税或社会保险缴纳证明方可在琼海市购房，在本市范围内，暂停向在海南已拥有1套住房的非本省居民售房；紧接着在2018年4月，海南省人民政府发布史上海南最严住宅限购令，在五指山等4个中部生态核心区域只能面向本市县居民家庭销售，而在琼海已实行限购的区域，个人所得税或社会保险缴纳证明由原有的1-2年增加到5年。面对如此严格的限购令，在政策已执行2年的今天，各个房地产开发公司住宅销量一落千丈，叫苦不迭。此时一些实力强、资金有些积累的企业还可勉强支撑，而一些规模较小，内部留存收益有限的企业，尤其是尚停留在开发建设阶段的房地产开发公司，因销量骤减，在资金来源上占最大比重的购房收入也呈直线下降趋势。缺少了资金来源的地产企业，首先想到的是向银行贷款，而银行贷款同样也是有限制的，国家规定，房地产开发行业的自有资金占投资总额的比例达到35%以上，银行才可以贷款。来自政策各种因素，使中小型房地产开发公司面临融资风险，甚至资金链断裂危险。

三、对琼海市目前融资现状的合理化建议

（1）学习大型房地产开发公司引进房地产信托投资

房地产信托投资是一种新型的融资渠道，是一种商业信托组织形式，其本质是一种信托基金。通过发行类似于股票的收益凭证，汇聚多个投资者的资金，由专业的金融机构适时收购或为房地产公司进行融资的一种投资方式，最后将投资收益按投资者所占份额分配给投资者。这种融资方式的优势在于融资的速度快、所需的成本费用低，非常适合中小型房地产开发企业。采用这种融资方式，不仅可以从中获利，还可以规避企业因资金短缺带来的财务风险，已达到加快资金周转的目的。在我们过度依赖的银行收紧银根或加息的情况下房地产信托投资是我们最好的选择，可适当降低因高额利息带来的融资风险。

（2）施工单位垫付资金

选择合适的施工单位，考察对方是否有适量垫付资金的实力，在签订施工合同时尽量为企业争取有利条件，最大程度的争取施工方垫付资金的数额，已备在各种风险来临时暂缓融资压力。

（3）充分利用得天独厚的环境资源等优势

尽管琼海市多数开发商项目的规模不大，所建项目的影响力也不是太广泛，但是仍存在着这样或那样的自身优势。比如琼海市环境优美、面临大海的一、二线海景房不在少数。目前琼海的海景房已成为琼海商品房的主打产品，许多岛外的置业者不惜一掷千金，就为每天能看到窗外的那片海。有此资源的开发商们可扩大宣传力度将其优势介绍给投资公司，选择双方比较了解比较信任的投资公司开展合作，以达到互利互惠、合作共赢的目的，进而降低融资风险。近几年，随着北方各大城市雾霾天气的频频出现，人们对于蓝天白云、清新空气的渴望越来越强列，而海南位于中国的最南部，是全国空气质量最好的城市。每年的冬季大量的北方人尤其是中老年人涌入海南，这个时节也是海南房地产行业的销售旺季。2017年至今，由于海南颁布了住宅限购令，这大批的候鸟老人中，一部分人在海南已经购买了住房，而另一部分人，尽管他们经济条件允许也只能选择租房的形式，而这批人恰好是我们房地产开发公开发公司潜在的客户群。目前琼海的房地产开发公司相当一部分住宅都是以精装修的模式出售，此类公司可选择暂时出租我们的开发产品，这样既能缓解我们当前的融资问题，又能发展我们未来的销售客户群。

（4）完善内部财务管理制度

在当前环境下，琼海的中小型房地产企业在融资的过程中依然受到各种问题的限制。在这种情况下，企业更是要建全、完善内部管理制度，加强对资金的控制，使有限的资金在周转的过程中发挥其最大的作用。 很多房地产企业过多的重视销售，认为只要销售做好了就会有源源不断的现金流入，从而忽略建立健全的财务管理制度及现金使用流程的重要性。一个公司没有完善的内部管理制度，就无法完成较规范的实际操作。制度的设立要针对所有的管理人员，对每个工作人员要做到分工明确。提高企业领导人和决策者的财务管理素质，他们要能读懂公司的资产负债表、利润表、及现金流量表这三种最主要的财务报表，在做出重大决策时，首先要对目标利润与成本进行分析，不能依据以往的经验和主观判断决策，应以历史财务数据为基础，考虑当前的实际情况，权衡后做出合理正确的决策。融资不仅指外部融资，完善企业内部管理，做好降低企业成本、费用工作同样也是一种融资。

（5）加强信用管理

信誉对一个企业的发展是非常重要的，而对于银行贷款数额较大的房地产开发企业更是至关重要。所以我们房地产开发企业一定要避免延期付息或逾期还款的现象，不然会大大降低我们的信用等级和信用额度。房地产公司能否获得银行信贷、获取信贷金额的大小，取决于公司是否能达到国家规定的要求，同时也取决于公司在银行的信用等级。要做到有借有还、如期偿还，从而使企业的信用等级得到提升，为企业获取资金制造优势，来争取更多的融资机会。

四、结束语

本文对海南省琼海市中小型房地产开发公司目前存在的问题进行分析，通过对这些影响因素的理解和研究，结合我国的实际情况提出建议。希望各企业能借鉴和引用更多的、先进的融资方式，使琼海市的房地产企业能更好的解决融资问题。

参考文献

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[3]常媛，周俊峰.赣南地区中小规模房地产企业现状及对策浅析[J]江西理工大学学报.2011.32（2）：10-11

作者简介：刘凤英（1970年12月7日——），性别：女，所在城市：海南省琼海市，学历：大专，职称：中级，单位：海南胜大庄投资有限公，职务：财务负责人，研究方向：中小型房地產开发公司的融资问题。