民宅商用的法律考量

关键词 物权 相邻关系 民宅商用

作者简介：吴智勇，哈尔滨商业大学法学院，硕士研究生，研究方向：民商法。

中图分类号：D920.4                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.143

一、民宅商用的概念及构成分析

民宅商用是指将商业住宅的全部或部分用途改为商业性经营、办公等非居住性商业用途。

首先，民宅商用的客体是商业住宅，如果客体不是商业住宅，则不构成民宅商用的情形。如，在农村宅基地上建造房屋从事商业性经营活动，则不构成民宅商用。

其次，民宅商用的主体可以是自然人，也可以是法人。

最后，个人商业住宅的部分用途的变更，即足以构成民宅商用的情形。如，商业住宅一楼的住户将客厅改为商业性经营场所，卧室仍作居住使用，该行为仍构成民宅商用的情形。

这里说一个特殊情况，出租自有商业住宅给他人居住一般为民事行为中的合同行为，不应视为民宅商用的情形，但是将商业住宅分租给不同的人居住，应当视为民宅商用的情形。如，将私有商业住房的内部空间做调整，分割出很多独立空间，租给不同的承租人，这样会加重商业住宅的管道、楼体等的负担，难免对相邻住户产生负面影响。

二、民宅商用的利弊分析

（一）民宅商用的有利影响

1.方便居民生活

在小区内将一些民宅设立为便民营业场所，可以给小区居民的生活带来便利。如，在一楼开一家生鲜超市，居民就不需要再去超市、市场等地购买瓜果蔬菜，既方便了生活，又节约了时间。

2.提供就业机会

民宅商用可以将小区内富余的劳动力利用起来，将就业问题在小区内解决。并且，一些低收入家庭可以因此提高家庭收入，改善生活质量。

3.降低营商成本

商业住宅相比于商业用地的低价优势是很明显的，民宅商用可以节约商业租金，进而降低营商成本，营造良好的经商环境，促进商业经济的发展。

4.激发经济活力

民宅商用鼓励大众创业、万众创新，使得众多小微企业、个体经济的活力得到释放，活跃市场经济，促进多种所有制经济共同发展。

5.发挥物权价值

从物权角度来说，民宅商用一定程度上是行使物权的体现，有利于物权价值得到充分发挥，符合《物权法》物尽其用、充分发挥财产价值的基本理念。

（二）民宅商用的不利影响

1.造成环境污染

民宅商用不可避免的会对社区环境产生较多负面影响，如噪音污染、光污染、气体污染、固体废弃物污染等。

2.产生安全隐患

首先，民宅商用需要拆改、装修房屋，会对建筑的安全性及使用寿命产生影响。

其次，民宅商用导致小区内人流量加大，对小区居民的人身、财产安全产生影响。

最后，民宅商用会加速社区电路老化，提高社区火灾发生率。

3.带来生活不便

民宅商用容易使住宅楼的用电量、用量激增水，造成社区电压水压不稳定。民宅商用还会过多占用社区公用设施，如电梯、车位等等。这些都给社区居民的生活带来了不便。

三、对《物权法》第七十七条的思考

我国《物权法》第七十七条对民宅商用进行了法律规制：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此可知，我国并不绝对禁止民宅商用，只要符合一定程序，民宅即可商用。

（一）民宅商用不得违反法律、法规

这是对民宅商用的硬性规定，是底线。如《民用爆炸物品管理条例》第四条规定：“生产、储存爆炸物品的工厂、仓库， 应当建在远离城市的独立地段， 禁止设立在城市市区和其它居民聚居的地方及风景名胜区。厂、库建筑与周围的水利设施、交通要道、桥梁、隧道、高压输电线路、通讯线路、输油管道等重要设施的安全距离， 必须符合国家有关安全规范的规定。在规定的安全距离内， 不准进行爆破作业， 不准增建任何建筑物和其它设施。”民宅商用不能违反此类法律、法规，这是国家对居民生命权、健康权的保护。

（二）民宅商用不得违反管理规约

各建筑物区分所有权人有权组成业主大会行使其成员权，对社区内的公共事务进行管理，如对楼道、照明设施进行管理等。通过业主大会制定出来的管理规约，各业主需要无条件遵守。我国《物业管理条例》第五十五条规定：业主利用共有部分的设备进行经营应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。若业主大会制定管理规约，不允许一些行业在社区内存在，则这些行业不得进入社区。

（三）民宅商用应当经有利害关系的业主同意

何為“有利害关系的业主”？2009年3月23日，最高人民法院通过了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，其中第十一条规定，有利害关系的业主是指本栋建筑物内的其他业主。 笔者认为此解释略有不妥。因为住改商从事经营范围的不同，涉及到的“有利害关系的业主”的范围也是不同的，这个需要具体问题具体分析，举两个例子：比如，有人在自己家创办了一个小互联网公司，这个公司只需要两个人、两张桌子、两台电脑，这个公司能影响的住户的范围就很小，在此情形下，“有利害关系的业主”的范围可能仅限于这一单元的住户。如果有人在一个封闭小区内经营一家餐馆，这会使得小区的人流量增大，小区居民的人身和财产的安全性就会降低，这个时候，“有利害关系的业主”的范围就不仅仅是相邻业主，甚至还应该包括其他栋建筑物内的业主。关于对“有利害关系的业主”的补偿问题，也需要视情形而定。如果业主只是开一个小超市，方便居民而对小区内居民的影响非常小，可以不需要对“相邻业主”进行补偿;如果业主在单元楼内开一个办公场所，即使对相邻业主没有产生噪音、灯光等不良影响，那也势必会加大对单元内公共资源的消耗，那么这个办公场所应该适量多交一些物业费，单元楼内的其他住户则应当少交或者不用交物业费。

《物权法》第七十七条对民宅商用做出了规制，其出发点及方向是值得肯定的，但是，在一些细节上还需要思考及打磨。在《物权法》的现有规定下，如果业主民宅商用，那么他需要经过全部有利害关系的业主的同意。在居民楼越建越高的今天，这个问题是很难解决的。假设一栋居民楼有三十二层，每层有四个单元，每个单元有两户，那么该栋居民楼共有二百五十六户人家，征得这二百五十六户人家的同意需要耗费巨大的时间和精力。如果遇到滥用权力的相邻业主，不同意民宅商用的请求，那么民宅商用的计划只能付之一炬。这是否是法律调节的失衡？法律是否过多保护了居民的权力，而忽视了对物权的保护？

四、民宅商用的现实困境及思考

在实践中，各地对民宅商用的态度截然不同：北京市工商局下发的市工商局第 14 号文件规定，住宅商用的，均不予登记注册。《四川省物业管理条例》第五十九条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：……擅自改变房屋、绿地使用性质等行为……”《甘肃省物业管理办法》第三十四条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约的规定外，还应当经有利害关系业主的书面同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。”

民宅商用是否应该禁止？笔者认为不应当在全国范围内禁止民宅商用，考虑到民宅商用带来的经济价值及法律价值，禁止民宅商用是不妥当的。但是，针对民宅商用带来的弊端，则需要通过一系列手段去解决，如限制部分对居民生活产生较大影响的行业进驻社区，强化管理规约的作用，将社区内部矛盾在社区内部解决。地方政府机关是否有权禁止民宅商用？以北京为例，有人质疑北京市工商局制定的14号文件中的规定与《物权法》第七十七条中的规定相冲突，实则不然。北京市工商局制定的14号文件并不屬于法律、法规的范畴，因为北京市工商局并不是有权制定法律、法规的主体之一，北京市工商局制定的14号文件实际上可以视为管理规约，所以地方政府机关有权禁止民宅商用。其次，民宅商用的禁令如何实施？禁止新的民宅商用现象出现可以实现，但是对于既成事实的民宅商用该怎么办？是一律禁止，还是给予时间过渡？对于既成事实的民宅商用，可给予其一定的过渡时间，将禁令对其的不利影响降到最低。另外，并不是所有民宅商用都会对居民生活产生不利影响，对于那些不会对居民生活产生影响或者产生的影响可以忽略不计的行业，也需要把他们赶出社区吗？答案显然是否定的，既然民宅商用对居民生活的不利影响非常小，为什么不让民宅发挥其最大价值呢？例如，一个小型设计公司，只需要一个人、一台电脑，在家即可办公，禁止其将民宅商用难免有些不妥。

五、结语

综上所述，民宅商用从法律本质上来说，是物权人行使物权的表现。但是权利不得滥用，更不能在损害他人权利的基础上行使权利，一旦损害到他人的权利，需要承担相应的法律责任。由民宅商用产生的纠纷，应当首先通过个人协商、社区调节来解决，最后再走司法途径。《物权法》第七十七条的法律架构是值得肯定的，但是在一些细节问题上还需要立法者仔细考量，唯此，才能完善规制民宅商用的法律路径。

注释：

王利明.物权法是社会主义市场经济的基本法律[J].求是，2007（10）.

刘星.民宅经商《物权法》语焉不详[J].中国商贸，2007（5）.

陈仔悠.浅谈“住改商”中“利害关系业主”界定的完善[J].法制博览，2017（25）.

参考文献：

[1]崔艳蕾，邵达民.民宅商用法律问题分析——兼谈《物权法》第77条的适用[J].当代经济管理，2008（3）.

[2]刘阅春.住改商中“利害关系人”之界定[J].湖北社会科学，2013（8）.

[3]晏殊.“住改商”的法律困境与突破[D].西南大学，2018.