商业地产项目计划书编制研究

邹伟

【摘要】商业地产具有高收益性、长期性以及稳定性等特征，已经成为我国目前房地产市场的投资热点。本文阐述了编制孝感市商业地产项目计划书的重要意义、研究了设计计划方案所考虑的要素，对计划书中的中心环节财务效益进行了估算，度量了项目的风险大小，并就项目潜在的风险提出了防范对策。

1 引言

现代化社会的发展需要现代化的商业设施和服务，这就体现在商业设施和服务的要求不仅仅要满足基本生活需要，更多地是为了得到消费体验和消费享受，这为我国的商业地产项目的开发和发展提供了大好的机会，由于商业地产具有高收益性、长期性以及稳定性等特征，已经成为我国目前房地产市场的投资热点，市场竞争日益激烈。要想在激烈的市场竞争中占领市场，合理投资开发商业地产项目，需要地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同时，更要注重项目的整体规划布局，科学编制计划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性，避免盲目投资。本文从以下几个方面阐述了HX商业地产项目计划书编制研究的现实意义。

一是通过HX商业地产项目计划书，对项目进行深度、广度并举的市场分析及调查所有的数据基础上，得出市场的机会点，与项目区域互相融合。从而确定项目的开发产品类型、市场定位，并为之制定合适的营销策略。在财务及风险管理方面，通过分析项目的投资回报率，指导项目的下一步工作。

二是以项目计划书的分析为基础，得出集团进行投资的可行性依据，为集团拓展业务提供分析基础。

三是有利于读者在对项目分析及制定方案的基础上，提升项目的管理能力。

2  HX商业项目概况及设计方案规划元素

2.1HX商业项目概况

HX商业项目位于孝感市乾坤大道与107复线交汇处，总用地面积为83.24亩，总投资11亿元，项目建设期为2年（2017年-2019年）。是孝感市首家集家居MALL、公园式文化广场、商务办公、居住公寓等于一体的“现代化、生态化”复合型高端城市综合体，打造孝感市全新的城市地标。包括HX家居购物中心、建材商业街和高端商务办公楼、公寓等内容。总建筑面积204034.08㎡（含地下建筑面积36920.08㎡），其中，家居购物中心总建筑面积约80200.36平米（其中，地上建筑面积60110.55㎡，地下建筑面积20053.13㎡）;建材商业街建筑面积为22501.16㎡;商业商务、公寓建筑面积为80407.63㎡。項目容积率3.0，绿化率8.51%，建筑密度43%;机动车停车位1449个。另有景观、围墙、门卫、消防、水电、监控等设施。

2.2设计方案规划元素

2.2.1规划指标

本次研究HX商业项目商业计划书;用地面积为45000.00㎡（折合67.50亩），总建筑面积113884.81㎡。地上建筑面积83113.43㎡，其中，HX家居购物中心建筑面积60110.55㎡及建材商业街22501.16㎡，设备及管理用房501.72㎡，地下室建筑面积30771.38㎡，容积率2.29，建筑密度34%，绿地率30%，停车位1444个 。

主要建设1栋高5F的HX家居购物中心，高3F的建材商业街及写字楼附楼商业，并配套建设供配电、给排水、弱电、消防、通风、绿化、道路等基础设施工程。

2.2.2 室外环境与配套设施

HX商业项目是孝感市重点建设、精心打造的孝感市首家集家居MALL、购物MALL、城市高端住宅、公园式文化广场、休闲娱乐、商务办公、公寓等于一体的“国际化、现代化、生态化、人文化”复合型高端城市综合体。具有完善的功能配套、优越的区位条件、丰富的建筑形态、突出的产业特色、有力的支持政策、优质的管理服务。按照规划，将建设成为孝感市新地标，打造孝感城市新名片。

2.2.3 平面设计

总平面规划中按照满足功能原则，合理分区，主题是“满足现在需要和未来发展”。充分利用场地地形地貌，自然环境特点，合理用地;基地四侧都设置有主入口和次入口，并有入口广场。建筑四周设消防车道，合理布置绿化带。整个项目设计合理规范，符合项目的使用要求。

2.2.4 剖面设计

根据拟建地的标高和《城市用地竖向规划规范》，机动车纵坡小于或等于2%，排水坡度要大于0.2%，根据当地的实际标高情况，在节约成本的前提下得出项目标高的数据。项目HX家居购物中心为5层，基本层高5.1米，其中1层5.4米。地下室层高5.1米。商业街一层层高为5.1米，二层层高为4.2米，局部地区三层，三层层高4.2米。地下室层高5.1米。

2.2.5 立面设计

HX家居购物中心色彩主调为玻璃幕墙折射蓝天白云的浅蓝色;街铺面材上注重运用浅黄色面砖、深咖啡色面砖、浮雕、细部线脚，建筑形象给人以舒展、华贵、稳重、大气、内敛之感。HX家居购物中心外墙醒目位置放置企业LOGO，以展示企业的特征，宣扬企业品牌效应。

3 HX商业地产项目财务效益估算

商业计划书的撰写，重点在于让潜在投资者直观地看到投资回报率。因此，财务部分是商业计划书的中心部分，优秀的财务分析是项目能否顺利融资、项目是否具有具体操作性的关键点。

3.1项目投资估算

一期项目建设总投资估算为60113.56万元。建设投资包括：土地费用7370.96万元，前期工程费1894.87万元，建筑安装工程费37963.46万元，基础设施建设费5138.11万元，管理费用2249.82万元，销售费用5065.87万元，不可预见费430.46万元。

3.2项目收入估算

3.2.1租金收入

孝感市传统老城中心商圈的商业中心主要有保丽国际广场、中商百货、孝感商场，因为地处老城区黄金地段，商圈成熟、人气较足，商户盈利情况良好，租金水平200-500元/ ㎡/月，业态以服装为主，涵盖购物休闲娱乐餐饮等业态，购物类业态比重较大，但是休闲娱乐餐饮等配套业态丰富度不够，孝感新兴商圈以乾坤购物商圈为代表，目前区域人气不足，乾坤购物一层的租金水平为200-300元/㎡/月，二三层租金150-200元/㎡/月，四五层租金依次递减。

根据相关资料、周边市场实地调查和市场比较法的分析，立足项目实际情况，本项目目前区域人气不足，需要慢慢培育市场。因此，参考乾坤商圈的定价，现确定HX家居购物中心一层商业的租赁单价200元/㎡/月，二层商业的租赁单价170元/㎡/月，三层商业的租赁单价90元/㎡/月，四层商业的租赁单价80元/㎡/月，五层商业的租赁单价70元/㎡/月，一到五层平均租赁单价为122元/㎡/月;并考虑商业8%的年价格增长率，正常经营年份空置率设定为5%。购物中心出租面积60110.55㎡，出租收入合计121110.2万元。

3.2.2商业街商铺销售收入

根据市场调查得出商业街商铺确定平均销售单价为20000元/㎡，销售价格按照8%的年增长幅度增长。项目总面积为20617.13㎡，预计项目第一年销售60%，第二年销售40%，两年销售完成。第一年的销售面积为12370.278㎡，单价20000元/㎡;第二年的销售面积为8246.852㎡，单价21600元/㎡，则商业街销售总收入为42553.76万元。

3.3HX商业项目收益率估算

通过对HX项目的投资需求和预期收入以及经营费用等相关因素进行估算，预测项目开始启动的两年建设期和十年运营期的现金流量，并运用项目净现值方法和内部收益率方法对项目的经济效益进行了评估，经过预测和计算，HX商业地产项目具有正的净现值，项目净现值为26167.85万元，修正内部收益率为15.65%，不论从项目净现值还是修正内部收益率来说，本项目都具有较好的经济效益和投资价值

4  HX商业项目的风险防范对策

本项目在估测收入下降20%且估测总投资增加15%同时发生时，项目会产生风险，是项目的风险点所在。而对影响项目收入和总投资额的因素进行深入的分析可以发现，决定本项目的营业收入和总投资额的具体因素是商铺销售和租赁的价格以及项目建设的成本，商铺租赁和销售的价格主要受政府产业政策的变动影响，项目建设的成本主要受到政府职能部门的审批速度、原材料价格的上涨、项目团队的管理水平的影响，针对这几个具体影响因素进行深入分析，提出风险防范对策。

（1）根据国家对房地产调控政策及孝感市第十三个五年规划，可以看到：国家对商业房地产目前没有采取任何限制政策、孝感市委市政府一直以发展孝感市为“武汉市副商业圈”为城市建设发展重点，在至少未来10年内，商业地产开发仍然是孝感市首推的主要产业，政策的改变可能性很小，国家近期对商业房地产业是默许认可的，不在政策调控之列;因此开发过程中积极与孝感市政府加强沟通、处理好双方关系，随时了解孝感市政府的政策走向，取得政府支持是规避政策风险的有效手段与方法。

（2）管理团队需要大力做好营销推广及招商工作;对营销推广要注重加大品牌营销和推广力度，可以全面大量采用网络新媒体、自媒体进行形象推广、品牌推广，不能仅仅限制于传统的电视报刊宣传单等方式。HX项目还需要重点加大公关营销、网络营销、移动营销、投资营销及差异化营销等营销方式力度，对销售人员要加大经济学及投资学方面的知识培训学习;从创新营销方式来提高项目品牌形象和知名度、培养客户忠诚度，以降低项目销售风险。对招商工作要提早启动，注意行业重点品牌引进;租赁政策要先做到放水养鱼，出租面积留有适当的调铺空间，不求100%出租率，對进场商户实行适当的淘汰比例来增加商户的竟争，以保证租金单价逐年增加，从而降低项目租金收入风险;

（3）在HX项目开发的前期阶段，管理团队要充分熟悉当地建设项目审批办事流程，熟悉各职能部门审批时限要求及文本格式要求，提前做好审批部门的沟通工作，加大与职能部门的沟通协调力度，少走或不走弯路，以节省审批时间加快建设速度，有效降低开发成本从而降低项目投资增加带来的风险。

（4）对HX项目的成本控制，还要严格制定工作计划及管理流程，按照计划、流程和时间完成每个节点工作，节省时间成本才可能节省投资成本。

（5）提前做好项目资金计划和融资规划，加强与金融机构沟通协调，确保项目资金流满足各建设节点支出要求，防止因资金问题导致进度拖延而增加成本;

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