用大数据预警住宅抵押融资风险

文/邵明浩

缘起

2008年美国次贷危机带来的全球经济危机让人们至今记忆犹新，人们在不断了解美国金融危机实质的同时，心中也不断产生疑问，国内有没有次贷？会不会产生危机？我们应该如何防患于未然？

什么是次贷？美国对次贷的定义是“次级抵押贷款和次级按揭贷款”，即一些贷款机构向信用程度较差和收入不够的借款群体提供的贷款。由于美国对贷款有严格的分级标准，所以很容易分清楚哪些是次级贷款。

那么国内的贷款市场是怎样的呢？有声音曾经说国内没有明确的分级标准，所以分不出次级贷款。这种说法与实际并不相符。按照现在传统商业银行对于发放商业和公积金住房贷款资质审核的要求和流程来看，准予发放住房贷款的群体均不属于次贷群体。然而，即使是对这类群体，执行的贷款利率也不尽相同。由此可见，传统金融体系不仅对客群分级，而且还做到了更加精细化的贷款利率调节管理。国内金融机构对风险管控的意识和能力并不比发达国家弱。

那么，回到次贷的概念上来看，国内是否还存在次贷市场呢？答案是肯定的。在传统商业银行体系之外，还存在着类金融机构1。这类金融机构资金的来源并不是个人存款。所以相应地，类金融机构的资金可以投入的领域也宽泛得多，包括风险高但同时收益也高的次贷市场。在房地产的次贷市场，存在着大量有信用瑕疵的借款主体通过短期周转性贷款获取物业升值溢价来维持正常还贷的案例。比如一套一年前估值2000万元的物业，当时按照50%的比例抵押给A金融机构，获得贷款1000万元。这一年来物业价格上涨10%，那么，如果现在可以按照现估值2200万元、60%的比例抵押给B金融机构，将获得贷款1320万元。这笔贷款不仅能够偿还上述A金融机构的贷款（实际操作中多数贷款机构并不接受二押2，下一家金融机构首先需要通过垫资的方式还掉上一家金融机构的贷款），还有富余的320万元，这笔资金可以偿还这一年的利息和交易过程中的各种费用。这种击鼓传花式的操作手法，在房价持续上涨的市场中可以一直操作下去。然而，2016—2017年，以上海为代表的一线城市商品住宅市场出现了量价齐跌的走势，房贷市场也颇受影响。

图1 近年来上海二手住宅市场量价走势

即使是传统商业银行，贷款违约情况都也出现了一些变化，《中国建设银行不良资产产品说明》显示：过去几年住房不良贷款金额出现显著增长，特别是2017年创近年来不良贷款总额新高，达到130亿元。建设银行报告的结论也映射到次贷市场。楼市量价齐跌的背景下，次贷风险控制的重要性大幅提升。

痛点

除去通过央行个人征信系统查询征信外（次贷的目标客户群体是征信有瑕疵的人），类金融机构唯一能够掌握的就是抵押物——房地产——的真实情况。这包括该房屋的不动产权证信息以及现场踏勘信息，当然，几乎所有的类金融机构都会通过专业的房地产评估机构大数据平台获得该套房屋目前的市场评估价格。然而，让类金融机构风控人员尴尬的是，他们无法洞悉市场评估价格与他们需要的快速变现价格之间的差异。让评估机构单就个案评估其快速变现价格是可行的，但这种个案评估所需要的时间并不是他们业务操作所能允许的。针对个案的楼盘风险评级系统成为风控的必需。那么，满足快速变现评价需求的风险评级系统需要有哪些关键指标呢？

类金融机构在与房地产评估机构沟通时，提出将房子的好坏作为核心的评价指标来考虑，这符合房地产评估中评估市场价格的基本思路。然而，市场通俗观念里的“好房子”与类金融机构手中的抵押物之间到底是什么关系呢？为了揭示快速变现价值与市场价值之间的区别，参与类金融机构风险控制会诊的房地产评估专家会提出两个问题——什么是好房子？好房子是好抵押品吗？

对于第一个问题，类金融机构的普遍回答是：品质好的房子就是好房子。这里要考察的指标主要包括房屋的建筑质量、户型设计、外立面造型、园林景观、物业管理等方面，它们在房地产评估中被归为实物因素。那么仅用实物因素是否可以对楼盘的风险进行评级？

房地产评估专家和类金融机构一起用实证的方法进行分析。按照类金融机构给出的好房子的标准，对RVMS3数据库涵盖的全上海市1.3万个（占上海全市存量住宅项目的比例超过99%）住宅楼盘进行了筛选。发现符合条件的楼盘大多是处于外环附近、单价总价高、市场成交不活跃的次新楼盘。同时这类楼盘中的相当数量还是近两年市场低迷时期跌幅靠前的楼盘，这些正是贷款机构谨慎考虑甚至不予考虑的楼盘。由此可见，仅仅将实物因素作为风险控制的参数指标是远远不够的。

那么，将区位因素与实物因素相结合呢？房地产价值的决定因素是地段、地段、还是地段，这一观点在业界广为流传，从这个角度考虑，好房子的标准就是品质好、地段好的房子。通过上述实证研究，符合地段好、品质好的楼盘，检验下来抗风险能力确实不错。然而问题是，符合这两项标准的所谓好房子，在上海只有数百个楼盘，在全上海1.3万个住宅楼盘中占比不足10%。这种好房子的概念只存在理论上的意义，无法运用到实际工作中指导类金融机构的风控工作。所以，应该还要添加其他因素。

类金融机构根据市场通俗观念又提出一个反映市场状况的指标——成交周期。这个指标指的是个案从挂牌的时点到成交的时点之间的时长与过去同质物业的比较，从而分析出局部静态市场的活跃程度。然而，再深入分析可以发现：这个看似非常科学的指标，存在自身难以克服的缺陷。所谓的成交周期，其计算的隐含条件是挂牌价是市场行情价，即每一个理性的个体业主在挂牌销售房源时均需要严格采用市场行情价，由此测算出来的挂牌时点与成交时点之间的时间长度才可以作为成交周期的合理区间。然而，现实中在没有估价机构给出参考价格的背景下，人们是无法把握市场行情价格的。那么他们挂牌的价格就会高于或者低于市场行情价，那么观测出来的成交周期就会长于或者短于合理的成交周期。所以，成交周期这个概念又成为理论上有用、现实中无法运用的指标。

到此为止，虽然对市场上流行的一些评价指标一一作了剖析，但并不能构建起一个有效的风险评级体系。在房地产评估专家团队的引导下，类金融机构全面阐述和分析了自己的核心诉求点。相关风控人员意识到，在房地产领域仅利用住宅物业市场风险方面的常识是不足以解决问题的。那么，类金融机构的核心痛点是什么呢？房地产评估专家通过不断与类金融机构交流得出结论：类金融机构希望在借款人不偿还贷款时，抵押物的快速处置价值能够覆盖贷款金额，将贷款机构的损失降到最小。换言之，即希望在批准贷款的时候，类金融机构能够获取贷款者具体的评级水平，让前者可以按照接近快速处置价值的价格发放贷款。这样做是为了在防范风险的同时，为其业务开展提供最大化的方便。明确了类金融机构的这个核心痛点，房地产评估研发团队就可以为其量身定做住宅物业风险评级体系了。

体系

站在贷款发放审核的时点上审查风险，更确切地说，是将每单业务都以违约不还款的角度审查该物业变现与放贷之间的覆盖关系，是类金融机构住宅物业风险识别核心诉求。为了满足这一诉求，必须从放贷时点物业自身价值、从放贷到变现这段时间物业的保值能力以及变现时点物业处置能力三个角度来考虑问题。

图2 住宅物业风险识别预警系统指标体系

1.放贷时点物业自身价值：又称物业的基本面，这是人们可以直观感受到的物业产品的价值，包括区位因素、实物因素和权益因素三部分，能够客观反映放贷时点该房地产的实际情况。

图3 住宅物业风险识别预警系统基本面指标详析

2.保值能力：又称价格波动分析，该指标参考了两个因素——过去和未来。过去主要指的是通过全市所有楼盘排序的方法，统计过去一个市场周期中价格相对变化的水平，此为微观指标。未来主要指经济、人口流动等宏观因素以及板块规划、产业调整、轨道交通、公建配套等中观因素对楼盘价格预期变动的影响，对其进行定量化分析，此为中宏观指标。

3.处置能力：又称变现能力分析，即在贷款期限内借款人违约不再偿还贷款时如何将抵押物变现。该指标由两个因素构成：变现速度和变现折扣率。二者相互影响、相互制约，成为评价是不是好抵押物的重要指标。

前景

指标设计完成后，同样按照实证的方式接受类金融机构的测试。测试分多个阶段，包括热点楼盘测试、偏冷楼盘测试、违约项目测试甚至法拍房项目测试等。经过多轮测试，确定该体系能够全面满足类金融机构在业务流程效率和风控质量方面的需求。

国内的次贷市场已经存在了多年，随着规范程度的不断提高，其规模也在不断地壮大。虽然近年来金融政策不断向小微企业倾斜，但是对于处于困境之中的企业来说，以不动产作为抵押物快速获取大额资金，还是现实中重要的融资渠道，这让“住宅物业风险识别预警系统”拥有了更多应用空间。

注释

1.类金融机构：是指拥有金融牌照的非传统商业银行的金融机构，目前包括小额贷款公司、融资担保公司、区域性股权市场、典当行、融资租赁公司、商业保理公司、地方资产管理公司等7类金融机构和辖区内投资公司、农民专业合作社、社会众筹机构、地方各类交易所4类。

2.二押：即二次抵押贷款，是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款。

3.不动产价值管理系统RVMS（Realty Value Management System），简称“睿慕思”,是城市测量师行独立研发的自动评估系统，具有操作简单高效、价格准确及时等特点。拥有物业快速评估、小区风险评级、小区地图找房、市场动态分析、在线项目管理、押品监测管理等模块，为用户提供贷前、贷中、贷后所需的全流程房价评估服务。