上海特定群体住房租赁消费及需求特征调查报告

文/张黎莉 李钱斐 江莉

上海正处于住房租赁体系的构建期，厘清上海住房租赁市场的消费特征和需求特征，可以为建设租赁住房，培育和发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，构建符合超大城市特点、体面时尚的宜居租赁生活方式提供决策参考。根据上海的实际情况，环卫工人、家政人员、制造业工人等群体往往具有较旺盛的住房租赁需求，且环卫工人、家政人员是维护上海城市正常运行的重要群体，制造业工人是支撑上海产业发展的重要群体，因此，有效满足这些人群的住房租赁需求，对上海的经济社会发展而言具有重要意义。本文基于对这些群体进行的随机抽样问卷调查，深入分析他们的住房租赁消费特征和需求特征，并结合上海住房租赁市场的供给情况，提出有效满足这些特定群体的住房租赁需求的对策建议，以便为他们创造体面时尚的宜居租赁生活方式。

一、住房租赁消费特征

本次调查总共回收有效问卷4222份。数据分析结果显示，被调查者中通过租赁解决居住问题的有2611人，占61.84%，住自有住房的有1319人，占31.38%，住在工棚/雇主家的有204人，占4.83%，借住亲友家的仅有82人，占1.94%。其中，租赁市场化租赁住房的人数最多，为1847人，占总租赁群体的70.74%，租住公租房的占15.47%，租住集体宿舍或蓝领公寓的占13.79%。由此可见，市场化租赁住房是本次调查的特定群体解决居住问题的主要选择，因此，本文主要对目前租住市场化租赁住房的群体的租赁消费特征进行分析。

（一）租户基本特征：非沪籍、低学历、中青年、已婚人群为主

租住市场化租赁住房的1847人主要来自环卫、通信、建筑业、其他等行业，占比分别为42.18%、12.89%、7.42%和12.24%。调查结果显示，租户以非沪籍、低学历、中青年、已婚人群为主。具体而言，租户中拥有上海户籍的人数只占4.55%，持有居住证和无居住证的比重都超过45%，高中及以下学历人数占74.72%，26-50岁的租户是租赁人群的主力军，占比高达82.78%，已婚人士占比高达83.76%。

（二）租住房屋特征：绝大部分房屋具有厨卫设施，不同职业、不同收入人群租住房屋的类型、户型和面积具有差异

从租住房屋的类型来看，租住里弄住宅的占比最高，占总样本的40.39%，其次是农民房和公寓，分别占29.99%和16.35%。家政人员、环卫工人和建筑业从业人员这三类群体均以租住里弄住宅为主，分别占60%、57.12%和41.61%。通信、通用设备、汽车制造、电气机械和其他从业人员主要租住农民房，通信业占比最高为47.06%，汽车制造业次之，为46.75%，电气机械为45.24%（详见图1）。收入越高，租住农民房和其他类型住房的占比越小。月收入为3000元以下的租户以租住农民房为主，占比为49.64%；月收入为3000-7000元的租户租住里弄住宅的占比最高，为42.69%，其次为农民房；月收入超过7000元的租户租住公寓的占比最高，比重为37.4%（详见图2）。

图1 不同职业群体租住房屋类型的分布情况

图2 不同收入群体租住房屋类型的分布情况

从租住房屋的户型来看，总体上以一室户居多，占47.27%。各行业从业人员除建筑业和通用设备制造业以外，均以租住一室户居多。家政人员和环卫工人以租住一室户为主，占比分别为63.29%和56%。然而，建筑业从业人员和通用设备制造业工人以租住二室一厅居多，占比分别为33.58%和28.57%，他们主要是以与工友或与其他人合住的方式租住二室一厅（详见图3）。月收入在9000元以下的租户均以租住一室户为主，随着收入的增加，租住一室户的比例逐渐减少，其中3000元以下租住一室户的比例为56.93%，而7000-9000元人群租住一室户的比例降至31.82%；月收入9000元以上的租户则以租住二室一厅为主，占比为37.81%（详见图4）。

图3 不同职业群体租住房屋户型的分布情况

图4 不同收入群体租住房屋户型的分布情况

从人均住房建筑面积来看，特定群体人均住房建筑面积不到15平方米的比重高达70.28%，其中以5-10平方米居多，占33.30%，其次为10-15平方米，占22.79%，人均住房建筑面积不到5平方米的占比最低，为14.19%。其中，家政人员租住房屋人均面积不到15平方米的比例最高，为86.67%；环卫工人次之，为79.85%；电气机械行业再次之，为73.81%（详见图5）。不同月收入群体均以租住人均建筑面积15平方米以下房屋为主，且比重随着月收入的提高有所降低，月收入3000元以下群体比例最高，为77.37%，其次是月收入3000-5000元群体，为74.34%，月收入9000元以上群体比例最低，为52.74%（详见图6）。

图5 不同职业群体租住房屋面积的分布情况

图6 不同月收入群体租住房屋面积的分布情况

从租赁房屋的基本设施来看，租赁房屋具有厨房和卫生间的占比较高，分别为80.83%和76.61%。大部分租住的房屋还配置了温控设备、洗澡间和天然气等基础设施，占比分别为60.64%、67.89%和67.41%。值得注意的是，配备灭火器的住房占比最低，为50.30%。卫生间、厨房、洗澡间和灭火器合用的占比高于独立使用的占比，其他四类设施则相反（详见图7）。

图7 租住房屋基础设施情况

（三）租住模式：主要以家庭为单位租住住房

调查显示，与家人合住是租户的主要租住模式。与家人合住的占比最高，为56.69%；其次是单独居住，占19.71%；接下来依次是与他人合住、与工友合住、与亲戚合住，分别是14.78%、5.74%和3.09%。

被调查群体中不同职业的人群租住模式均以与家人合住为主。其中，家政人员与家人合住的占比最高，为66.67%；环卫工人次之，为65.60%；汽车制造业为64.94%，排名第三。建筑业从业人员与家人合住的占比最低，为39.42%，但建筑业从业人员与其他人合住的占比在被调查群体中位列首位，为25.55%（详见图8）。

图8 不同职业群体居住模式情况

（四）租金支出状况：八成租户月租金不超过3000元

根据调查结果，绝大多数租户月租金在3000元以下，占比为81.19%，其中月租金在1000-2000元之间的占比最高，为38.87%。总体而言，租户月租金普遍较低。汽车制造业工人月租金低于2000元的占比位居所有被调查群体的首位，高达90.95%；通信业工人次之，为82.84%（详见图9）。不同收入群体月租金在3000元以下的均占60%以上，随着月收入的增加占比有所减少，其中月收入低于3000元的租户月租金在3000元以下占比最高，为94.89%，而月收入在9000元以上的租户月租金低于3000元的占比为64.68%（详见图10）。

（五）职住平衡状况：逾七成租户单程通勤时间不超过半小时，收入越低，职住平衡状况越好

调查显示，70.69%的租户单程通勤时间在30分钟以内，23.23%的租户单程通勤时间在0.5-1小时之间，仅有6.07%的租户单程通勤时间超过1小时。总体来看，租户的职住较平衡。

图9 不同职业群体月租金的情况分布

图10 不同收入群体月租金的情况分布

被调查群体中，环卫工人的职住平衡状况最好，建筑业从业人员的职住平衡状况最差。单程通勤时间在30分钟以内的占比最高的是环卫工人，高达87.42%；单程通勤时间超过1小时的占比最低的也是环卫工人，为1.03%。单程通勤时间不到30分钟的占比最低的是建筑业从业人员，为48.18%；同时，建筑业从业人员单程通勤时间超过1小时的占比为22.63%，仅低于家政人员（详见图11）。从收入来看，收入越低，职住平衡状况越好，这可能和收入较高者能够承受更高的通勤费用、居住条件较好的住房离工作地点较远等因素有关。调查显示，月收入为3000-5000元的租户通勤时间在半小时以内的占比最高，为80.02%，月收入低于3000元的租户次之，为74.45%，而月收入超过7000元的租户通勤时间在1小时以上的占比高于15%，其中月收入在7000-9000元之间的占比为17.61%，月收入在9000元以上的占比为16.92%（详见图12）。

图11 不同职业群体单程通勤时间的分布情况

图12 不同收入群体单程通勤时间的分布情况

（六）租房满意度状况：租房满意度总体不高，对租房满意度低的租户而言，租金太高是导致其不满意的主要原因

家政人员对租房的满意度最高，感到非常满意和基本满意的占比位列被调查群体之首，占比为44%。租房满意度为非常不满意和不满意的占比最低的是建筑业从业人员，占比为18.25%，同时，建筑业从业人员对租房感到非常满意和基本满意的占比仅次于家政人员。因此，家政人员和建筑业从业人员的租房满意度相对较高（详见图13）。在各个不同收入区间的群体中，对租房满意度表示一般的人群占比都最高；月收入超过3000元的租户对租房感到基本满意的占比随着收入的提高而提高，感到不满意的占比随着收入的提高而降低；特别值得注意的是，相较其他收入群体，月收入超过9000元的群体对租房感到不满意和非常不满意的占比均最低。由此可见，高收入群体的租房满意度普遍比低收入群体高，可能是因为相较低收入群体而言，高收入群体有能力为获得较好的居住条件而承担较高的租金（详见图14）。

图13 不同职业群体租房满意度情况

图14 不同收入群体租房满意度情况

对租房满意度低的租户而言，导致租户感到不满意或非常不满意的最主要原因是租金太高，其次是住房太小和租约不稳定。其中，选择租金太高作为不满意的原因的占73.55%，选择住房太小的占52.21%，选择租约不稳定的占39.41%（详见图15）。

图15 导致租房不满意各因素占比情况

被调查群体中，家政人员将租金太高作为满意度低的主要原因的占比最低，不到45%，这可能是因为相较其他职业而言，家政人员中有较多的人（85.30%）租住了一室户或一室一厅等小户型住房，而且还有较多的人（22.70%）和他人合住，从而减轻了个人的租金负担。通用设备制造业从业人员选择租金太高作为满意度低的原因的比重为68.97%。除家政人员、通用设备制造业从业人员外，其他职业人员选择租金太高作为满意度低的原因的比例均高于70%（详见图16）。

图16 不同职业群体中因租金太高而对租房不满意的占比情况

二、住房租赁需求特征

本次调查结果显示，2857位被调查者有租房需求，占总样本的比重为67.67%。其中，希望租住公租房的人数最多，占42.7%；希望租住市场化租赁住房的次之，占29.9%；希望租住集体宿舍或蓝领公寓的占21.4%；极少数人愿意住在工棚和雇主家，或借住亲友家，分别占4.8%和1.2%。通信、通用设备、汽车制造和电气机械行业从业人员意愿租住公租房的占比均超过了50%。由此可见，公租房是最受欢迎的租住品种。但鉴于目前租住公租房、集体宿舍或蓝领公寓的比重较低，且房源数量也相对较少，本文主要分析特定群体对市场化租赁住房的需求特征。

（一）需求群体基本特征：与目前租住市场化租赁住房的人群特点一致，以非沪籍、低学历、中青年、已婚人群为主

调查结果显示，有租住市场化租赁住房需求的855人主要来自环卫、其他、通信、建筑和家政行业，分别占42.22%、13.45%、11.11%、6.90%和5.15%。非上海户籍的人数占比高达93.57%，其中持有居住证和无居住证的比重都超过45%。逾五成人群学历为初中及以下，初中学历占比最高，为39.42%，高中或职高占20.23%，大专及以上学历占24.91%。26-50岁的人群占整个有租住市场化租赁住房需求的人群的78.71%，其中，41-45岁的人群占比最高，为18.48%，其次是46-50岁，占18.13%。已婚人士占比为81.17%。

（二）租住房屋特征：倾向于租住在内环内，偏好租住公寓、一室一厅，且随着收入的增加选择意向发生变化

需求群体以倾向于租住内环以内房屋的居多，占37.89%，倾向于租住在内中环间的占20.94%，而愿意租住在郊环以外的仅占10.76%。不同行业从业人员对住房区位的需求不同：家政人员和环卫工人大多数倾向于租住在内环内，占比分别为70.45%和60.39%；建筑业从业人员和通信业从业人员偏向于租住在中外环间，分别占38.98%和35.79%；而通用设备从业人员倾向于租住在外郊环间，占46.43%。相比之下，汽车制造业和电气机械从业人员偏向于租住在郊环外，分别占51.72%和41.94%。导致居住区位倾向不同的原因可能是由于家政人员和环卫人员主要工作地点在中心城区，而通信、通用设备、汽车制造和电气机械等产业主要分布在外环外（详见图17）。月收入低于7000元的群体以倾向租住在内环内居多，而月收入在7000-9000元的则以倾向于租住内中环间居多，月收入高于9000元倾向于选择租住中外环间（详见图18），由此可见，月收入较高的群体相较月收入较低的群体而言，更倾向于租住在内环外。

图17 不同职业群体租住房屋区位偏好情况

图18 不同收入群体租住房屋区位偏好情况

从房屋类型来看，倾向于租住公寓的居多，占42.34%，其次是里弄住宅，占27.13%。家政人员和环卫工人以倾向于租住里弄住宅为主，分别占56.82%和40.44%，而其余行业从业人员绝大多数希望租住公寓，其中建筑业占比最高，为76.27%，电气行业次之，为74.19%（详见图19）。不同收入区间的群体都以倾向于租住公寓居多，随着收入的增加，选择租住农民房的占比降低。因为农民房普遍比其他类型房屋的居住条件差，所以收入越高的群体越不愿租住农民房（详见图20）。

图19 不同职业群体租住房屋类型偏好情况

图20 不同收入群体租住房屋类型偏好情况

图21 不同职业群体人均住房建筑面积偏好情况

图22 不同收入群体人均住房建筑面积偏好情况

从人均住房建筑面积来看，25.03%的租户意愿人均住房建筑面积为10-15平方米，意愿人均住房建筑面积为5-10平方米的占21.87%，极少数人的意愿人均住房建筑面积为30-35平方米和5平方米，占比分别为2.92%和2.22%。家政、电气和环卫行业的从业人员均以选择人均住房建筑面积5-10平方米的居多，占比分别为40.91%、32.26%和31.58%；通信和其他行业从业人员以选择10-15平方米居多，占比分别为28.42%和27.83%。建筑业从业人员相较别的行业从业人员而言，意愿人均住房建筑面积为35平方米以上的占比最高，为25.42%。通用设备从业人员的意愿人均住房建筑面积以20-25平方米居多；汽车制造从业人员则以10-15平方米和15-20平方米居多，占比各为24.14%（详见图21）。随着收入的增加，意愿人均住房建筑面积低于10平方米的人群占比降低，月收入为5000-9000元的人群的意愿人均住房建筑面积以10-15平方米居多（详见图22）。

从房屋户型来看，受调查者倾向于租住小户型住房，其中一室一厅最受欢迎。意愿租住一室一厅的人员最多，占34.85%；其次是一室户和二室一厅，占比分别为26.55%和24.68%。除了通用设备从业人员偏好租住两室一厅（占比为35.71%）、环卫工人偏好租住一室户（占比为35.18%）外，其余行业从业人员的意愿租住户型均以一室一厅为主，家政人员意愿租住一室一厅的占比最高，为61.36%，电气机械行业次之，为48.40%，建筑业为40.68%（详见图23）。月收入低于9000元的群体都倾向于租住一室一厅，月收入高于9000元的则倾向于租住两室一厅（详见图23）。

图23 不同职业群体房屋户型偏好情况

图24 不同收入群体房屋户型偏好情况

（三）租住模式：逾五成人员意愿与家人合住，近四成倾向单独居住

从租住模式来看，绝大多数人员偏好与家人合住或单独居住，占比分别为55.44%和39.65%。家政、环卫、汽车制造、通用设备和通信等行业从业人员偏好与家人合住的比例高于偏好单独居住的比例，其中家政人员偏好差距最大，与家人合住占比高达79.50%，而单独居住仅占18.20%。建筑业和其他行业从业人员情况则相反（详见图25）。除了月收入为5000-7000元的群体外，其他收入区间的群体都倾向于选择与家人合住（详见图26）。

图25 不同职业群体租住模式偏好情况

图26 不同收入群体租住模式偏好情况

（四）租金支出：近七成人员的意愿月租金不高于2000元，需求群体的意愿月租金随收入增加而提高

调查显示，需求群体偏好的月租金为500-2000元。具体而言，月租金为500-1000元的占36.26%，1000-2000元的占31.11%。在家政人员和建筑业从业人员中，意愿月租金为1000-2000元的占比最高，分别为54.55%和38.98%，其次是月租金为2000-3000元的房屋，分别占27.27%和25.42%。其余行业从业人员都倾向于租住月租金为500-1000元的房屋，其中电气机械行业从业人员占比最高，为61.29%，汽车制造业次之，为44.83%，通用设备业为42.86%（详见图27）。随着收入的增加，意愿月租金低于1000元的占比也随之降低；在月收入低于9000元的群体中，意愿月租金为1000-4000元的占比随收入的增加而增加；月收入高于9000元的群体中，大部分人员愿意接受高于2000元的月租金（详见图28）。

图27 不同职业群体意愿月租金支出各区间占比情况

图28 不同收入群体意愿月租金支出各区间占比情况

（五）通勤时间：逾八成人员的意愿单程通勤时间不超过半小时，不同职业、不同收入人群的意愿单程通勤时间具有差异

调查显示，高达87.80%的人员意愿单程通勤时间在30分钟以内，11.55%的人员选择单程通勤时间在0.5-1小时之间，仅有0.66%的人员可承受单程通勤时间超过1小时。总体来看，需求群体几乎都希望单程通勤时间在1小时以内。

从不同职业来看，汽车制造业工人、通信业工人、环卫工人、电气机械工人的意愿单程通勤时间在半小时内的占比均高于90%，家政人员的意愿单程通勤时间不超过半小时的占比最低，为56.82%。这可能与家政人员的工作特性有关，被调查家政人员中近四成因为工作所需希望住在雇主家，占比为38.5%，希望租住市场化租赁住房的占比次之，为32.6%。正是由于家政人员以希望租住雇主家居多，所以相较其他行业从业人员而言，他们对通勤时间长短不太敏感。由此可见，由于工作特性不同，不同行业从业人员意愿的单程通勤时间具有一定差异，家政人员对单程通勤时间的敏感度较低（详见图29）。从不同收入区间来看，每个收入区间的群体的意愿单程通勤时间都以半小时为主，但随着收入的增加，选择单程通勤时间为半小时的占比逐渐降低，而选择0.5-1小时的占比则逐渐提高，这可能是因为收入的提高增强了人们交通费用的可支付能力，从而使得他们愿意接受较长的通勤时间（详见图 30）。

图29 不同职业群体意愿单程通勤时间各时间段占比情况

图30 不同收入群体意愿单程通勤时间各时间段占比情况

（六）选择租赁住房的考虑因素：租金是需求群体选择房屋最主要的考虑因素，家政人员对租金最敏感

在选择租赁住房时，把租金作为考虑因素的人群占比为77.66%，考虑住房与工作地点距离远近的占56.61%，接下来的考虑因素依次是交通便捷程度（46.90%）、安全（45.73%）、面积（34.04%）、配套设施（30.41%）、距离亲戚朋友住处的远近（8.89%）（详见图31）。由此可见，租金是租赁需求群体选择住房时最主要的考虑因素。

被调查群体中选择租金作为租房考虑因素占比最高的是家政人员，高达93.2%，除环卫工人、汽车制造业工人和其他行业工人外，其他人群中选择租金作为考虑因素的占比都高于80%。因此，租金是不同行业从业人员选择租赁住房的最主要的考虑因素，且家政人员对租金最为敏感。

图31 选择租赁住房的各种考虑因素占比情况

（七）计划租赁时间：六成人员的计划租赁年限不明确，仅一成人员计划租期为3年及以上

调查显示，60.15%的人员不能确定自己的租赁年限，计划租期为1-3年的占20.46%，3年及以上的占11.61%，租期不到1年的占7.78%。由此可见，大部分人员计划租赁时间不明确，打算长期租住的租户比例较低。

从不同职业来看，计划租期不到1年的占比最低的是汽车制造业工人，为2.60%，最高的是建筑业从业人员，占26.28%。不能确定计划租赁时间的占比最高的是家政人员，为68.49%，其次是环卫工人，占比为68.04%，占比最低的是建筑业从业人员，为31.39%（详见图32）。从不同收入区间来看，月收入超过5000元的人员计划租赁年限为1-3年、3-5年的占比均呈现随着收入的提高而提高的特征，而无法确定计划租赁年限的占比则呈现下降趋势（详见图33）。

图32 不同职业群体计划租赁各时间段占比情况

图33 不同收入群体计划租赁各时间段占比情况

三、需重点关注的几大问题

根据上述对上海特定群体住房租赁消费及需求特征的分析结果，结合上海租赁住房的供给情况，可知对这些特定群体而言，他们的住房租赁需求还没有得到有效满足，需要相关政府部门重点关注的是他们在住房租赁需求方面的六大问题。

（一）就住房来源而言，特定群体倾向于租住公租房

市场化租赁住房是本次调查中的特定群体解决居住问题的主要房源，因为有六成租户租住了市场化租赁住房，但意愿租住市场化租赁住房的人数占比却较少，仅占整个有住房租赁需求群体的29.9%。虽然仅14.82%的租户租住了公租房，但希望租住公租房的人数占整个有住房租赁需求群体的比重最高，为42.7%。17.72%的租户租住集体宿舍或蓝领公寓，而倾向于租住集体宿舍或蓝领公寓的占21.4%。可见，特定群体租赁房源的需求结构和现实中可供他们选择的租赁住房房源的供应结构存在较大差异。特别值得注意的是，本次调查的特定群体对公租房的需求较大。

（二）就房屋类型而言，特定群体倾向于租住公寓

本次调查结果表明，就其中有市场化租赁住房需求的特定群体而言，公寓是最受欢迎的房屋类型，其次是里弄住宅，但从租住现状来看，里弄住宅的租户最多。由此可见，本次调查的特定群体在市场化租赁住房房屋类型方面的需求没有得到有效满足，主要表现在他们对公寓的需求没有得到有效满足。这可能是因为里弄住宅相较公寓租金更为低廉，原本倾向于租住公寓的租户迫于租金压力而选择了租住里弄住宅。

（三）就住房区位而言，特定群体倾向于租住内环内房屋

特定群体倾向于租住在内环内的占37.89%，内外环之间的占38.48%，外环外的占23.63%。近年来，随着旧区改造等城市更新政策的实施，中心城区老旧住房大量减少，同时，轨道交通建设提高了通勤便利水平，新增住房主要向近郊和远郊集中，导致内环外租赁房屋的供应量增加，但本次调查的特定群体却倾向于租住在内环内。这可能是因为本次调查的特定群体主要是环卫工人、家政人员、制造业工人，他们的就业机会较多地集中在内环内，且相较其他职业群体，他们收入较低、工作时间较长，因此更希望通过缩短工作地点和居住地点间的空间距离，节约通勤成本、减少通勤时间、增加休息时间。

（四）就房屋户型而言，特定群体倾向于租住一居室

特定群体意愿租住一室户和一室一厅的占比最高，达61.40%，其次是二室一厅和二室二厅（27.49%）、三室一厅和三室二厅（6.32%）、四居及以上（0.82%），另有3.98%的人选择租住其他户型。而实际上租住一室户和一室一厅、二室一厅和二室二厅、三室一厅和三室二厅、四居及以上、其他户型的占比分别为60.21%、17.05%、8.01%、1.79%、12.94%。比较意愿租住的各类户型占比和实际租住的各类户型的占比情况可知，实际租住三居室、四居及以上户型的租户占比高于意愿租住这些户型的租户占比，实际租住二居室的租户占比则低于意愿租住该户型的租户占比，但实际租住一居室的租户占比接近意愿租住该户型的租户占比。根据中国指数研究院2019年4月份公布的数据，二居室租赁住房的供应量最大（37.68%），接下来依次是一居室（35.32%）、三居室（20.31%）、四居及以上（6.69%）。由此可见，特定群体租赁二居室的需求没有得到有效满足，虽然二居室的供应量占比最大，但二居室的意愿租住比例高于实际租住比例，这可能是因为对一些意愿租住二居室又不愿和他人合租的租户而言，租住二居室租金成本相对较高，所以他们最终弃租二居室而选择租住别的户型。

（五）就租金支出而言，特定群体意愿租金较低

特定群体中的绝大多数租户表示，自己意愿承受的最高月租金不超过2000元，占比为77.08%，2000-3000元的占15.20%，而6000元以上的仅占0.23%。但现实中，月租金在2000元以下的租户占比低于意愿占比，为60.05%，月租金为2000-3000元的占比则高于意愿占比，为21.14%。中国指数研究院公布的数据显示，2019年4月份月租金为6000元的租赁住房供应量最大（30.98%），其次是3000-4000元（20.80%），接下来依次是2000-3000元（19.95%）、4000-5000元（16.20%）、5000-6000元（10.02%）、1000-2000元（7.15%）、1000元以下（0.90%）。由此可见，对本次调查的特定群体而言，上海市场化租赁住房的挂牌月租金水平普遍高于他们意愿承受的月租金水平。

（六）就租住品质而言，特定群体满意度较低

上海市场化租赁住房的供应主体主要是居民家庭，主要的住房来源是持有多套住房家庭的闲置房屋。由于房地产开发企业和租赁机构提供的租赁住房数量较少，在租约的标准化、租赁关系稳定性、业主和租客权益保护、住房租赁服务质量等方面存在一定缺陷，从而影响到租户对租住品质的满意度。很多收入较低的租户还居住在城中村住房、简陋的集体宿舍、群租房等非正规住房中，这些住房往往存在配套设施不全、卫生环境差等问题，甚至具有安全隐患。本次调查结果也表明，特定群体中的绝大多数租户的居住条件较差，人均住房建筑面积低于2017年上海城镇居民人均住房建筑面积36.7平方米，租住满意度也普遍较低，一些收入较低的租户更是为了减少租金支出而情愿忍受较差的居住条件。因此，随着人们对美好居住的需要日益增长，特定群体对租住品质的向往与租赁住房品质之间的矛盾将日渐凸显。

四、相关建议

为有效满足特定群体对体面时尚的宜居租赁生活方式的向往，上海的相关政府部门一方面要通过政策的鼓励和扶持来增加租赁住房的有效供给，另一方面还要进一步规范租赁市场秩序以提升租住品质。

（一）优化公租房建设和供应

根据不同区域产业布局情况以及不同行业从业人员对租赁住房的区位和户型需求，合理规划公租房布局和户型配比，特别是在通信、通用设备、汽车制造和电气机械行业较为集聚的区域增加公租房的建设供应，并针对不同家庭生命周期的家庭需求，提供更加多元化、个性化的公租房户型选择。加快公租房建筑智能化步伐，适时适度调整公租房装修标准，依托“互联网+”优化社区服务，完善公租房周边配套设施建设。建立公租房信息平台，实现公租房公司和用房单位之间的有效沟通。统筹使用不同区、不同企事业单位的公租房房源。为重点企事业单位、产业园区提供周边公租房的整体租赁权限，并给予一定租金补贴。

（二）推进租赁住房建设

通过新增租赁住房用地、商品住房项目配建、商办用房转化改建、单位自建、产业园区配套、集体建设用地利用等方式加大租赁住房供应。截至2019年4月底，上海共出让72幅租赁地块，其中5幅为集体土地试点。建议上海加快已出让土地租赁住房的建设，根据租赁群体的需求特征合理规划租赁住房的空间布局和户型配比，提升租赁住房生活配套功能和管理服务品质。结合产业布局和租户需求特点，可考虑在中外环间增加供应给建筑工人和通信业从业人员的租赁住房，在外郊环间增加供应给通用设备从业人员的租赁住房，在郊环外增加供应给汽车制造业和电气机械从业人员的租赁住房。探索建立重点企事业单位、产业园区自建配租住房制度，在新建或改建项目中，按照政策规定的比例，统一规划、配套建设单位租赁房，并把单位租赁住房建设纳入全市租赁住房建设规划中。

（三）支持相关国有企业拓展住房租赁业务

随着经济增速和综合实力的提升，部分二线城市已经具备与一线城市争夺人才的能力，而上海高昂的房价和租金在很大程度上削弱了上海对各类人才的吸引力。本次调查也表明，租金太高是导致租户租房满意度低的主要原因。因此，住房问题从某种程度上来说已经成为上海吸引人才的最大瓶颈。国企肩负着为上海城市发展创造吸引人才、留住人才的良好环境的责任，在租赁市场供应主体多元化的背景下，应加大力度鼓励相关国有企业拓展住房租赁业务，支持国企积极参与租赁住房建设运营，充分发挥国企在增加租赁住房市场供给、稳定住房租金方面的积极作用，促进住房租赁市场健康发展。

（四）加快蓝领公寓（集体宿舍）建设

制定、完善蓝领公寓（集体宿舍）建设、管理的标准和规范，满足倾向于单独居住或与他人合住的租户的需求。合理制定蓝领公寓的租金标准，合理配置蓝领公寓中适合不同租住模式的户型比例。鼓励重点企事业单位通过在单位内及周边区域按一定比例配建蓝领公寓（集体宿舍），或者通过对具备条件的存量建筑进行综合改造，以及与社会化代理经租企业合作租房的方式，增加蓝领公寓（集体宿舍）的供应量。鼓励各区政府加大对重点企事业单位利用自有土地建设蓝领公寓（集体宿舍）的财政投入。搭建单位自建蓝领公寓（集体宿舍）的公共服务信息平台。依托公共服务信息平台，整合优化、统筹利用用人单位自建的蓝领公寓（集体宿舍）房源，提高房源使用效率。鼓励和支持长租公寓企业开拓蓝领公寓业务，特别是在特定区域开拓专门解决特定行业从业人员居住问题的蓝领公寓业务，如在内环内专为家政人员、环卫工人等收入较低的群体提供个人月租金低于2000元的蓝领公寓。另外，还要为租期难以预计、工作较不稳定的行业从业人员（如：环卫行业）的用人单位提供住房租赁服务。鼓励国企和央企将商业办公类项目、废弃的工业用房等存量房改造为蓝领公寓（集体宿舍），并交给专业的长租公寓企业运营。

（五）提升租住品质

构建租赁市场的产品标准、行业运营标准和管理标准，特别是要完善租赁住房消防安全、装饰装修以及房型设计等相关标准，确保承租人居住安全。加强相关部门间的协调配合，开展住房租赁市场规范管理的专项检查，加强住房租赁市场巡查，强化租赁住房消防设施配备和物业管理。加强住房租赁行业协会对住房租赁行业的监督，促进住房租赁行业健康发展。坚持分类原则，增强对不同类型出租方式监管的针对性。规范个人二房东管理，积极探索和支持个人二房东向住房租赁机构转变。借鉴上海市青浦区夏阳街道的“房东责任制”，加强房东自主管理责任。转变对房地产经纪行业的监管方向，从侧重管理经纪机构向管理经纪人和经纪人协理的方向转变，对房地产中介机构和经纪人员的违法违规行为进行记分量化管理，根据不同分值采取相应的处罚和限制措施。坚持不定期专项排查并严惩发布虚假房源的机构，坚持确保发布房源的合法性，确保房源信息透明化，坚持根据成交的变动情况及时更新挂牌信息。优化租赁管理和服务平台。加快完善法律法规，通过立法规定房屋中介必须对出租人和承租人双方说明的重要事项、签定合同时的义务、中介公司的业务等，明确机构出租人的经营资质与业务范围，明确承租对象可以享受的公共服务，确保承租人的居住安全。