防范房地产风险，促进房地产业稳定健康发展

文/张永岳 严跃进

一、关于房地产市场风险的性质

通过多年的实践，我们对房地产市场风险的性质应该有更加清晰的认识，并予以一定的界定，以便更好地应对和防范风险。如果我们把房地产市场风险解释为房地产市场的波动引发的不确定性，其中包括投资、供求、规模、价格等各种因素的波动所引起的房地产市场的不确定性，那么可以发现，所有的市场在任何时间点都有风险，风险始终与市场相伴随。那么，每天观察风险的人是谁呢？首先应是企业家，其次是政府主管部门。为什么政府主管部门要关心这个风险呢？如果在现实经济生活中，房地产市场的不确定性已演化成一个系统性、集聚性或普遍性乃至趋势性的不确定性问题，那么政府主管部门就需要非常关注它了。

再引申开来：为什么中央领导也要关注房地产风险？如果在现实经济生活中，房地产市场的不确定性可能会影响经济金融安全，并进而影响社会安全稳定，这个时候中央领导就必然会予以关注。可见，对整个市场风险的性质及其定位的把握要分寸得当，这看起来是个老问题，是个长期问题，但是在实践工作当中，还是涉及到一个如何应对的问题。

在房地产调控的实际工作中，过去有些区域政府领导对一般的市场风险过于敏感，有可能造成应对动作过多。但是如果对系统性的风险没有认识、没有防范、没有预警，那么就可能对大问题的出现措手不及。所以，认识清楚房地产风险的性质，并予以合适的界定，有助于我们在实际工作中防范和化解相应的房地产风险。

二、注重双向防范房地产风险

党的十八大以后，在房地产市场调控中，有些很好的经验要长期坚持。第一，“房子是用来住的，不是用来炒的”。这句话要作为纲领性的指示来贯彻，这样的提法现在大家都接受了。从政治社会的角度要坚持这样一个提法，重点不仅在于市场风险，而且在于使老百姓获得社会安全感、住房获得感，要让老百姓知道我们国家以人为本，是关心老百姓住房问题的，这是从政治社会的角度防范风险。第二，“分城施策”、“一城一策”也是很好的做法，可以降低过去房地产大一统的调控所可能形成的系统性风险影响。第三，防范房地产风险，重点要关注房地产业可能引发的金融风险。房地产出现大的问题肯定会影响社会信用，引发金融风险，引发社会问题。对于那些行之有效的做法我们要坚持下去，不要变动。

同时，在当前中国宏观经济发生新的情况特别是要防范经济下滑风险的情况下，更要双向防范房地产风险。关于房价高可能带来的很多问题，大家都认识到了，但是这里讲的双向防范，一是我们还要保持房地产经济有一定的增速。就像整个中国经济不能失速，整个房地产业的发展也不能失速，中国房地产业发展的困难点就在这里。中国房地产业具有双重历史使命，既要拉动经济又要改善民生。这种双重使命一直伴随着整个中国现代化的过程。我们过去曾研究过，中国GDP增长率8%的年代，与房地产业直接间接相关的有1.5-1.8个百分点，现在这个增速已经相对低一点了，达到6.5%、6.4%甚至是6.0%，但房地产业贡献占比一定不会太低，也会有将近1%的水平。这体现了房地产业的正面贡献。为了这一点，也要防范失速，我们至少现在应该把防失速的问题纳入防范风险的考虑范围。二是我们要认识到房地产是我国金融的信用基础。如果房价普遍下降了30%，就会影响信用的稳定，进而会引起整个金融体系的危机。这就需要对房地产风险进行监测。

三、当前房地产市场中的风险分析

房地产市场运行风险，主要包括房价风险和交易风险。其中，房价风险是核心问题，即要防范房价出现大起大落。同时，房地产交易风险也是重要的风险来源点，规范和稳定市场交易也很关键。

（一）房价风险

房价风险可以从房价走势中看出。全国房价、70城房价指数、100城成交均价等数据显示，2019年一季度，全国新建商品房成交均价为9065元/平方米，在2018年全国房价位于8000元/平方米行列的基础上，2019年已经进入到9000元/平方米的行列。2019年3月份全国70城新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%，同比上涨11.3%，两类涨幅均有扩大。2019年一季度，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米，同比上涨13.1%，相比1-2月份12.0%的涨幅有所扩大。

房价管控需要防范房价大起大落。总体上看，当前房价呈现出“涨易跌难、涨多跌少、涨长跌短、涨快跌慢”等市场特征。本轮房价上涨，与市场交易回暖、高端楼盘密集入市、银行房贷发放节奏加快、市场预期不稳等有关。房价上涨增加了购房者的购房成本，市场预期也变得更不稳定。同时，也需要关注房价下跌过快的风险。尤其是随着棚改政策红利的减弱，三四线城市也要防范价格过快下跌的风险。类似风险也容易带来房源空置率上升、交易不顺畅等新的风险。

（二）交易风险

交易风险体现在买卖交易过程中。从市场领域划分，交易风险主要体现在购房市场、购地市场和租房市场上。

购房市场需要关注交易秩序风险。数据显示，近期市场略有回暖，比如2019年一季度，全国新建商品房成交面积同比跌幅为0.9%，该跌幅有所收窄。上海、南京和厦门等地的二手房交易也不错，呈现出小阳春态势。随着市场升温，房地产交易秩序也容易出现各类紊乱的状态，即各类虚假营销和违规销售等做法会增加。类似风险体现在一房两价、双面合同、变相收费、引入首付贷、拒绝公积金贷款等违规操作上。

购地市场需要关注高地价对高房价的传导机制。虽然总体上看，今年一季度在全国土地市场上，全国开发商土地购置面积同比下跌33%，但具体城市中也表现出地价过快上涨的现象，包括杭州、苏州、合肥、大连和广州等地均出现抢地的现象，部分土拍溢价率超过了40%的水平。高地价风险往往会引起高房价的风险。预计二季度楼市政策有收紧的趋势，此时各类地王项目是否会被套，也是需要警惕的。

租房市场同样需要关注经营风险。第一，很多房源，尤其是长租公寓，过去投资规模大，现在却面临消化难的问题，即空置率增加。第二，从具体的反馈情况看，类似甲醛超标、消防隐患等问题，也需要积极进行化解。第三，在租购并举的模式下，租售同权等机制并没有很好地建立起来，这实际上反映了当前租赁业务依然停留在传统模式的基础上。

四、重视房地产市场的新风险

房地产市场的发展，除了上述市场运行的风险外，还会衍生出很多新的风险。类似风险包括经济风险、金融风险、城市风险和社会风险等，这也从侧面说明了房地产市场风险把控的重要性。

（一）经济风险

房地产行业拥有较多的关联产业，上中下游包括了60余个产业。房地产业发展不稳的时候，它也会影响相关产业的发展。以房地产开发投资的指标为例，开发投资数据偏高或偏低，往往会影响固定资产投资和第三产业投资，进而影响“三驾马车”中的重要一端——投资。投资不稳定，自然也会影响宏观经济的运行。而经济风险也会在财政等指标上得到体现，尤其是三四线城市发展对于房地产市场的依赖程度较高，房地产市场若发展不稳定，往往也容易影响这些城市的财政状况。

（二）金融风险

当前中央提出要积极化解金融风险，房地产风险若处理不好，往往也会影响此类金融风险。房地产金融主要体现在购房按揭贷款、开发贷款和租房贷等领域，其在商业银行贷款业务中所占比重较高，属于金融机构需要积极管控风险的领域。比如说，在市场下行的时候，房屋交易不足、房价下跌、预期看空，这个时候往往会出现银行的房贷规模萎缩甚至房贷资产恶化的现象。类似房屋断供和房屋被司法拍卖的风险和案例也会增加。而在市场上行的时候，往往也存在各类企业经营贷、个人消费贷违规进入楼市的现象，进而造成高杠杆的风险。

（三）城市风险

房地产业务发展不到位，其实也体现了城市发展的风险。这里以近期市场比较关注的鹤岗为例：据新闻报道，东北鹤岗存在很多“2万元一套”的住房，进而形成此类城市低房价的市场印象。当然实际数据显示，鹤岗房价也没有想象的那么低。从具体市场情况看，鹤岗全市房价大约在3000元/平方米，新盘项目不多，不超过10个，很多都是现房，去化效果极差，但绝对没有新闻报道的房价过低现象。而近期新闻报道的低房价房源，往往是没有产权证、毛坯状态、二手房属性的棚改安置房，不具有代表性。当然，鹤岗房价的问题，其实也体现了现在的一类城市风险，即收缩型城市的风险。2019年4月国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，首提“收缩型城市”的概念。部分统计显示，目前全国约有100个城市属于收缩型城市，绝大部分属于资源枯竭型城市。类似城市房地产市场疲软，也反映了城市资源导入困难等问题。

（四）社会风险

房地产市场的发展，本身属于市场交易的范畴，但因为房屋交易牵涉较多的居民家庭财富，所以也容易引起各类社会风险。以房屋质量问题和房地产税问题为例：对于房屋质量问题，2018年全国各地出现了很多维权案例，集中在部分强调高周转、工期压缩的楼盘项目中。预计2019年很多此类楼盘进入了交付期，此时也往往会形成很多问题。当业主大规模维权时，交易风险就演变为社会风险。房地产税的问题，其实也是当前普通民众比较关注的问题，这涉及物权法的概念。

此外，对房地产新风险出现的可能趋势要进行预判。例如前面提到的鹤岗市房价大幅下跌就是一例。这是个别的还是带有普遍性质的案例？对这类由于区域发展不平衡而出现的具有普遍性的城市萎缩乃至相关风险，如经过研判是普遍性的趋势性的风险，那么就要进行关注与监控，并加以防范和化解。又如最近有报道，北京的共有产权房60%以上有空置的问题，这是阶段性的还是趋势性的？这方面同样需要判别。如果类似情况演变为趋势性的问题，那么就要予以及时研究和解决。

五、多渠道多措施化解风险

房地产市场的风险防范和化解，既要从政策导向、体制机制建设等角度出发，也要从具体参与者行为规范等角度考虑。只有这样，才能真正化解房地产市场风险，同时对于经济、金融、城市和社会等实行较好的风险防控，最终能确保落实到房地产持续平稳健康发展的道路上来。这也能够更好地真正发挥房地产业在中国经济中的稳定器、推进器作用。

（一）政策定位：坚持房住不炒

坚持“房住不炒”的政策定位，明确房地产业发展的基本导向，是稳定房地产市场、防范风险扩大的重要条件。从2019年各次会议可以看出，中央在稳定房地产市场的态度方面一直是比较坚决的。3月5日政府两会工作报告提到，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。3月18日国务院副总理韩正到住建部调研，重申“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。4月19日中共中央政治局召开会议，明确要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

从此类政策定位来看，后续“稳地价、稳房价、稳预期”将成为政策调控的基本基调。各地政府在一城一策的推进过程中，也需要把稳定市场、防范风险作为工作的主要方向，同时需要落实城市政府主体责任制度等。

（二）体制建设：完善住房保障体系

在实行政策调控的同时，房地产市场需要积极走长效发展的道路。在这里，落实和完善住房保障体系也很关键，尤其是需要积极搭建“多主体供给、多渠道保障”的住房保障体系，主要包括公租房、租赁住房、共有产权住房、人才住房、蓝领公寓等领域。

对于公租房来说，政府采购公租房运营服务是大趋势。2018年底，住建部、财政部根据地方自愿原则以及公租房发展情况，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。未来建议推广此类城市试点经验。对于租赁住房来说，建议积极优化“只租不售”的模式，让各企业能够更积极地参与到此类住房供应环节中来。对于共有产权住房来说，针对当前部分城市认购不足和弃购的现象，建议后续积极增加学区学位资源，同时优化金融模式，以打消购房者的顾虑。对于人才住房来说，后续在增大推广力度的情况下，建议做好信息沟通，防范此类政策和“救市”等概念挂钩。而对于蓝领公寓来说，当前涉足的企业相对较少，后续建议针对保洁、保安、物业、快递等相关行业的居住困难人员，积极增加相关房源的供应。

（三）市场参与：理顺各主体角色职责

对于房地产市场中的各参与主体，包括地方政府、房企和投资资金、个人购房者等，需要积极明确其定位，防范越位的风险，这样也可以理顺责任关系，进而有助于防范各类风险的形成。

对于地方政府来说，需要在市场引导和政府干预两方面做好平衡。一方面，应该从产业发展的角度给予更大的发展空间，应该允许相关产业和企业进行各类创新和试错，不盲目打压，并在这个过程中给予积极引导，防范企业走弯路。另一方面，需要对各类风险点积极进行干预。尤其是对于一些市场热点问题，需要积极关注和研究，及时化解风险和稳定市场预期。

对于房企和各类投资资金来说，需要理顺投资模式、规范经营，以稳健经营来促进行业健康发展。比如在房地产开发、销售、物业管理等领域，需要规范经营。其中，在开发领域不盲目追求高周转，需要以“房屋质量第一”作为经营生命线。而在销售领域，应注重合规经营，防范虚假营销和违规营销等做法。在物业管理领域，注重业主的诉求，积极在消防、治安等领域做好管理工作，同时提升服务水平。

对于个人购房者来说，也需要端正购房心态，科学购房。第一，深刻理解“房住不炒”的精神，不炒房，购房以自住和改善为目的。第二，不对市场的调整一惊一乍，不乱信传言，对市场稳定应该有足够的信心。第三，注重风险防范，不盲目追高房价或看空房价，注重对市场交易规律和趋势的把握，进而科学购房。

最后，我们认为在新的形势下，要更加注重防范和化解房地产市场风险，把对房地产风险的监测预报提升到一个相对独立的层面。同时，在房地产重大政策出台之时，对该政策要进行专项风险评估，供政府决策参考。例如，对于正在研究出台的房地产税，就十分有必要进行专业的专项风险评估，分析其可能在社会、政治、市场、舆论等多个方面引发的风险，以便及时化解或防范。这应该成为惯例。

数据来源

1.国家统计局2019年4月16日发布得2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

2.国家统计局2019年4月17日发布的2019年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。

3.住房和城乡建设部2018年09月14日发布的《住房城乡建设部、财政部关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》。