新收入准则对房地产企业利润的影响

沈桂兰

摘要：在香港上市或采用国际报告准则的境外上市公司2018年起正式施行新收入准则，要求在2021年执行企业会计准则的所有非上市企业一律改为执行新收入准则。新收入准则通过对收入确认方法、收入确认时点等方面进行重新规定，为企业收入确认提供了切实可靠的理论依据。受此影响，房地产企业利润尤其是收入确认方面发生了相应变化，因此本文将通过以笔者所在房地产企业为例，着重围绕新收入准则对房地产企业利润的影响进行简要分析研究。

关键词：新收入准则;房地产企业;收入确认;企业利润

在以往收入准则下，房地产企业因受到建造合同周期相对较长且经常存在变数等因素的限制，使得企业难以有效精准核算实际施工进度这一指标，进而直接影响着房地产企业的收入确认。与此同时，不同出现的新兴产业与营销模式，也使得支付结算方式愈发复杂，同样也为房地产企业收入确认等产生了不利影响。而新收入准则的出台与逐步落实，则可以有效改善房地产企业收入确认问题，因而探究新收入准则对于房地产企业利润的影响对于帮助房地产企业准确了解新收入准则并将其灵活运用在企业收入确认中意义重大。

一、基于新收入准则的房地产企业财务报表项目变化

房地产企业现行收入确认需同时具备竣工验收和交付这两个必要条件，而新收入准则的出台，使得房地产企业的收入确认方式发生了较大的变化，表现在财务报表中的资产负债率项目变化较为明显。例如某房地产企业在2018年上半年房地产总开发收入将近75000000千元人民币，其中在一段时间确认的房地产开发收入在15000000千元左右，占比为20%。而在某一时点确认的收入约为60000000千元，占比则为80%。在采用新收入准则后，对于该房地产部分业务收入确认的直接影响表现在企业部分业务收入在一段时间内得到确认[1]。不同于以往采用旧收入准则，房地产企业集中在某一时点确认收入，提前确认企业总收入的可能性相对更大。另外值得注意的是，房地产企业在采用新收入准则后，将会提前进行部分业务收入确认以及成本结转。在企业财务报表项目中则体现在伴随着履约进度的逐步推进，收入与成本、费用金额出现了明显增加的变化趋势。对于房地产企业而言，部分业务收入确认及成本结算时间提前，有利于其增加净利润。

房地产企业在实施新收入准则的过程中，在财务报表的批注和财务信息披露方面同样出现了一定变化。主要体现在房地产企业确定履约进度所采用的具体方法和原因等内容均会在财务报表中得到相应披露。与此同时，房地产企业同客户签订合同的关键内容也将一并被披露在财务报表中。例如通过参考企业近五年财务报表附注，可知企业在最新的财务报表附注当中，对合同资产、合同净地位以及合同负债等均予以了详细披露。

二、新收入准则对房地产企业利润的实际影响

（一）缓解企业收入剧烈波动

对于房地产企业而言，由于其在使用以往的收入准则中，房子在尚未交付给客户时，即便房地产企业已经收到了全部房款，也无法直接将其确认为收入，进而容易导致房地产企业出现合同销售额与会计销售收入存在明显差异的现象，进而使得房地产企业利润容易产生波动。仅以房地产企业中某项目的各季度收入为例，根据所获得的相关数据可知，在2017年该项目第三季度的收入约为100000000元，而在临近第四季度时项目收入迅速增长至700000000元，整体来看企业收入波动极大。而在实施新收入准则后，各年企业基本皆有一定收入，并且收入波动幅度相对较小。在收入确认方面，房地产企业也可以采取时点确认或是期间确认的方式，前者即为验收交付而后者即为完工百分比。这也使得房地产企业有可能按照在某一时段内履行履约义务提前确认收入[2]，虽然目前在实务操作中还存在一定争议，但从理论上来说，新收入准则中对收入确认思路的创新，有助于改善房地产企业收入剧烈波动的情况。

（二）企业收入与现金流匹配

在按照新收入准则的规定要求，使用一段时间内确认收入这一方式对房地产企业项目的收入进行处理时，随着进入到房地产企业中的现金流逐渐增多，项目收入将会被划分到各个会计期间中。因而新收入准则的实施可以有效帮助房地产企业实现现金流入时间和收入确认时间相互匹配，避免出现收入确认与现金流入在时间上相互脱节的情况。在其中某一项目中，由于客户已经提前完成销售尾款的支付，因此在不考虑预收账款的情况下，通过对比以往收入准则和新收入准则下所采用的收入处理方式。可知在以往收入准则中，由于项目当时并没有真正交付使用，因此无法达到确认收入的条件，此时收入确认金额为零。即房地产企业在当时无法充分利用营业收入现金含量指标的应有价值，而在使用新收入准则下，按要求企业收入和现金流保持一致，使得企业不仅可以准确完成项目营业收入现金含量指标的计算，同时通过结合这一计算结果还能够对关于项目的现金流量对已结转成本涵盖与否进行准确判定，从而对房地产企业利润水平进行科学评估。

（三）收入确认计量更加精确

在最新的收入准则中，要求房地产企业对交易价格进行确定时，需要充分考虑各项因素，包括可变对价与非现金对价等及其产生的具体影响作用。例如在考虑可变对价时，要求房地产企业必须充分参考企业同客户依法签订的合同，如果合同中确实存在可变对价，则房地产企业在实际进行收入计量的过程中，需要严格依照期望值或是发生可能性最大的金额对可变对价最佳估计数进行有效确定，在完成可变对价的优化调整后还需以此为基础科学计量确认收入的交易价格。在合同取得成本确认中，要求所取得合同的增量成本，应当采用与相关房屋销售的收入确认相同的基础进行摊销，并计入当期损益。另外值得注意的是，新收入準则中所提出的“控制权转移模型”，要求严格按照新收入准则，在对客户合同进行准确识别的基础上，确定交易价格随后将其分摊至履约义务中，最后履行履约义务时确认收入。控制权转移模型的运用有助于提高各履约义务下的收入计量的精准性，以此保障财务信息的准确性[3]。根据新收入准则的规定要求，所有会计主体在对履约进度进行确定时均需科学预估项目成本。若无法真实确定项目成本开支、投入总额，则无法对履约进度进行确定，更无法完成收入确认和成本结转。在房地产企业中，体现在需要预估包含公共分摊部分的房产开发成本，在此过程中企业需要结合大量与项目有关的资料，同时充分利用其现有的预算管理制度。在与新收入准则中的相关条件相符合的情况下，企业可以直接根据履约进度确认收入结转成本，并进行可靠计量。

（四）收入确认披露更加规范

通过结合以往收入准则中的相关内容，可知其并未明确规定各个会计主体需要将有关企业收入确认的具体内容，在财务报表附注中进行明确披露。因而导致企业鲜少能够主动在财务报表附注中，对判断收入确认时点的具体方法与标准等进行准确披露，受此影响不同房地产企业在财务信息披露方面也存在明显的差异性，而所披露的财务信息内容也较为模糊。而在新收入准则中，则对这一缺陷进行有效弥补，使得收入确认披露得以更加规范。在新收入准则中规定所有会计主体均需要将有关于合同的信息包括合同收入与合同成本、合同资产等内容在财务报表附注中进行准确披露。若房地产企业业务同一段时间内确认收入的条件相符合，还需要将合同条款和各条件之间的关系一并在财务报表中进行披露。由此也使得房地产企业财务信息、会计信息的真实性、可靠性得到极大保障。

三、结束语

综上所述，新收入准则的出台与实施对房地产企业收入确认产生了直接且深远的影响作用。在对以往收入准则中的缺陷进行有效弥补下，新收入准则使得房地产企业的财务信息披露、收入计量可以更加规范、精准。同时有利于实现企业现金流和收入的相互匹配，企业可按进度及时确认收入。因此房地产企业需要认真遵循新收入准则的规定要求，从而推动房地产企业在新时期下实现长久稳定发展。

参考文献：

[1]赵飞飞.新收入准则对中小房地产企业的影响及对策[J].商业会计，2018（15）： 93-94.

[2]孙静.新收入准则下房地产企业收入确认的思考[J].中国国际财经（中英文），2018（07）： 154-155.

[3]杨娟.我国新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究[D].四川师范大学，2018.