房地产业税收筹划研究

吴育坚

摘要：近些年来，房地产行业获得了繁荣发展，房价增长的速度令人瞠目结舌，这引起了我国政府的高度重视。我国为了规范房地产行业的发展，从税收层面出发，相继出台了一系列税收筹划政策。本文就是针对房地产税收筹划问题进行分析和探究。

关键词：房地产业;税收筹划;经济效益;税收成本

一、引言

从房地产行业本身来看，这一行业具有投资规模大、风险收益大、时间周期长、业务复杂难度大等特点。我国政府通过有效的税收筹划工作能够在一定程度上为房地产行业的健康有序发展保驾护航。因为通过税收筹划能够帮助房地产企业减轻在税收方面的负担，降低企业的税收成本费用，还能够增加企业的经济效益，塑造良好的企业形象，实现企业利益最大化。本文阐述了房地产企业纳税筹划存在的问题，并在此基础上提出了针对性的有效解决策略，希望能够提高房地产业纳税筹划水平。

二、房地产业纳税筹划存在的问题分析

（一）房地产业税收筹划意识弱化，缺乏正确的纳税观念

通过对近几年来我国偷税漏税案件的调查分析，发现房地产业偷税漏税俺所占比例最大。探究其背后原因不难发现房地产业之所以纳税筹划工作效果不佳、偷税漏税问题严重是因为房地产业普遍缺乏税收筹划意识，难以树立正确的纳税观念，法律意识相对淡薄。企业的管理层对税收筹划的具体内容和目标缺乏清晰争取的认识。尤其是一些中小企业的管理在企业经营的过程中，只注重眼前利益，缺乏正确的纳税观念，片面的认为纳税筹划工作是企业自身的事情，与税务部门关系不大。他们甚至认为企业进行税收筹划就是另一种形式的偷税漏税。这就导致企业在纳税筹划工作中总是出现各种各样的问题。而房地产企业又是税务部门重点关注的对象。一旦房地产企业在纳税筹划工作方面出现“越线”行为，就会面临税务机关的处罚。这均是由房地产企业缺乏正确的纳税观念而出现的问题。当房地产企业将相关合同签订之后到税务机关缴纳税款时发现缴纳税款过多，就会要求企业的财务人员在财务处理过程中进行“避税”。但是此时税收已经实际产生，无法进行避税，也就不存在税收筹划问题了。以上种种，导致房地产企业将合法的税收筹划工作变成了偷税漏税。

（二）企业财务管理混乱，各部门之间难以互相配合

在房地产纳税筹划工作中，导致纳税筹划效果不佳的最主要原因就是财务管理混乱。在房地产企业中，最为常见的问题就是做假账、虚报财务报表。一部分房地产企业并未严格按照法律法规和企业会计制度的要求制定账本，而是企业盈利资金私自存入到领导者的私人账户中，没有将企业的收入情况如实地反映于公司账务中。除此之外，企业各部门之间难以互相配合也是影响纳税筹划工作开展的一种原因。在企业经营管理的过程中，税收贯穿于企业的每一个缓解。例如在房地产成立之初，企业形式不同、税收政策也不相同。而随着企业的土地开发时间的变化，也会产生不同的税收结果。我们具体来阐述一下：比如说当企业在与客户签订房屋销售合同时，这一业务主要有销售部门负责。但是“术业有专攻”，销售部门对税收政策缺乏相应的了解，在实际销售的过程中并没有从税收角度出发，就没按照税收政策法规进行房屋销售，这就会给财务部门的核算工作带来较大的麻烦。再加上销售部门为了能够将房屋销售出去，获得高额提成，完成销售任务，会制定多种房屋促销方式。打折、送装修等方式屡见不鲜。而从税法方面来看那，房屋打折销售是按照打折后的房屋金额进行销售，购房既送装修是将购房总金额与装修总金额相加之后的金额进行销售。而企业销售部门的人员并不了解税收政策之间的区别，在销售的过程中做出的销售信号更为企业的纳税筹划增加了困难。

（三）企业纳税筹划风险意识缺乏，不利于纳税筹划工作开展

对于房地产纳税筹划工作而言，常常会在税收处理过程中遇到不确定的因素，甚至某些消极因素为房地产的纳税筹划带来诸多糟糕的影响。同时国家也会根据国家内外部环境的变化及经济发展的需求变化及时对相关政策进行调整。而新出台的政策势必会导致房地产企业的纳税筹划方案发生变化，甚至会带来大小不一的风险。但是当前我国大多数房地产企业在纳税筹划计划中都未将风险因素考虑进去，风险意识极其缺乏，根本没有针对将来企业可能发生的筹划风险做出防控琐事，这十分不利于纳税筹划工作。

（四）纳税筹划人才不足，影响了纳税筹划效果

納税筹划工作本身是一项综合性比较强、难度比较大的工作。这也就对纳税筹划人员提出了更高层次的要求。作为一名优秀的纳税筹划工作者不仅需要专业的知识理论基础、丰富的纳税筹划经验，还要善于学习，能够及时掌握最新的税收政策。但是明显可见，当前我国房地产企业的纳税筹划人员能达到这一要求的凤毛麟角，大部分人员都不具备这种水平。房地产企业的大部分纳税筹划人员都是普通的财务人员，其专业性比较低，只能够从事简单的财务核算及账务处理工作，想要做好纳税筹划工作还比较困难，这严重影响了纳税筹划的效果。

三、房地产业加强纳税筹划工作的有效策略

（一）增强纳税筹划意识，树立正确的纳税筹划观念

对于房地产企业而言，增强纳税筹划意识是十分必要的。企业只有充分意识到纳税筹划工作对自身发展的重要性，才能有动力去开展纳税筹划工作。而想要提高企业的纳税筹划意识应该从以下结果方面展开：第一，税务机关应大力开展税务宣传活动。为了能够进一步增强房地产企业的纳税筹划意识，税务征管部门一定要精心策划税务宣活动，让房地产企业了解纳税筹划的相关内容和具体方法以及企业开展纳税筹划工作对企业发展的益处。同时企业在设计税务宣传活动时应该注重方式方法，可以通过微信公众号推广、官方平台宣传、定期组织培训等方式，所宣传的内容尽量通俗易懂、简单明了，毕竟不是所有的企业领导者都受过高等教育，因此要用最简单的表述使纳税人了解纳税筹划工作。第二，税务征管部门应进一步加强税收信息化建设水平。在当今大数据时代，信息化技术被广泛应用于税收领域当中。税务机关可以通过互联网平台获取的房地产企业相关发展信息，也可以通过银行系统了解到纳税人自己的收入和企业的经营收入情况。因此，加强税收信息化建设平台的构建有利于增强纳税人的纳税筹划工作意识。第三，作为房地产企业的领导者应与时俱进，不断创新观念，将纳税筹划工作室视为企业当前工作的重心所在，紧抓纳税筹划工作，大力支持财务部门人员将纳税筹划工作做好。同时房地产企业应树立正确的纳税筹划观念，房地产企业由于自杀呢的特殊行，税收筹划风险比较大。这就求房地产企业必须树立正确的纳税筹划观念，在日常企业精英管理过程中，注重纳税工作的开展。尤其是当国家出现新的税收政策时，一定要积极主动的去学习，不能够“两耳不闻窗外事”，一心只知道蛮干、傻干，而是必须要了解和掌握最新的税收政策内容，将能够降低企业成本，促进企业发展的优惠税收政策充分利用起来，为企业合法避税。

（二）各部门协调配合，共同做好税收筹划工作

财务人员应做好企业最基本的财务管理工作，保证财务数据的真实性，严格遵守法律底线和职业道德底线。同时加强房地产行业的监督管理工作。另外税收筹划工作贯穿于 企业经营管理的各个环节之中，因此房地产业应做好每一个环节的税收筹划工作。具体如下：首先，在房地产业刚刚成立时，应做好纳税筹划工作。我国大部分房地产企业基本都应用“自建自销”的方式。简单来说就是自己建设的房子自己卖。而从税收筹划方面来看，这一方面能够展开的纳税筹划空间不大。相比于房地产企业房屋代建和房屋合建两种方式而言，优势较小。第一，房地产代建是房地产企业在建房之初就能够确定最终用户，属于定向开发，在开发之后就能够避免缴纳土地增值税。第二，房地产合建是指一方出资金、一方出土地使用权的一种建房方式。当房屋建设完成之后，各自按照所出比例进行自用分配，可以避免缴纳土地增值税。其次，在房地产业建设过程可通过以下三种方法进行纳税筹划。第一，加大公共配套设施成本。在房屋建设的过程中，可以通过加大公共配套设施投入来使扣除项目增大，以此来达到减轻税负的目的。第二，加大管理费用。在房地产企业开发建设过程中，项目部需要很多的人员，工作人员的工资、福利费、办公费、差旅费等都属于管理费用，将其列入开发成本中，在计算土地增值税时就可以进行扣除。第三，通过利息处理方式减少税负。房地产企业在开发建设过程中需要大量的资金，这些资金主要通过借款筹资的方式获得，所产生的利息非常高。因此，房地产企业可以根据金融机构的贷款证明计算分摊利息费用，降低税负。最后，房地产营销过程可以通过以下几种方法进行纳税筹划。第一，设立装修公司和物业公司对应缴税收进行分解，减少税负。第二，根据纳税临界点科学测定房屋销售价格。房地产企业在经营过程中可以根据纳税临界点，增减收入或支出来减轻税负。第三，通过折扣销售方式减轻税负。在发票上可以将房屋销售金额和折扣金额反映出来，以此来减少所缴税款。

（三）加强税收风险研究，有效规避风险

房地产企业作为我国国民经济的支柱产业，其重要地位不可小觑。我国对房地产行业的发展也是高度注意、密切观察。一直以来，我国对房地产行业都在进行宏观调控，税务监管也比较严格，同时我国也会不断出台新的税收政策、法律政策等激发房地产行业的发展活力。因此，房地产行业的纳税筹划人员应该关注我国的税收政策。尤其是新税收政策一出台之后，一定对其分析和研究，进行深度的剖析和解读，并结合房地产企业自身的实际情况，制定风险可控的纳税筹划方案。在制定纳税筹划方案时，既要保證在法律法规和税收政策允许的范围内，还要保证在享受优惠政策的同时，风险能够得以把控，防止一不小心就被税务征管部门认定为偷税漏税。

（四）聘请专业的纳税筹划人才，开展企业纳税筹划工作

企业在开展纳税筹划工作之前，一定要先对自身的实际情况进行客观真实评估，分析自身是否具有开展纳税筹划供工作的能力。当前我国大部分房地产企业都是由普通的财务人员进行纳税筹划工作，导致纳税效果不佳，因此，房地产企业应该做好纳税筹划的准备工作将财务人员与专业性要求较强的纳税筹划工作人员区分开来。当企业不具备纳税筹划能力时，应该外聘专业的、经验丰富的纳税筹划人才对企业进行纳税筹划工作，以此来提高企业的纳税筹划工作水平。

四、结束语

房地产作为促进我国国民经济增长的主要产业之一，具有十分重要的地位。而房地产的发展在一定程度上直接影响着我国经济的总体增长情况。因此，针对房地产业的纳税筹划工作进行研究具有必要性。本文就是围绕房地产业的纳税筹划问题进行研究。

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