房价持续上涨对产业结构升级的影响研究

林永民 史孟君 陈琳

摘要：本文基于资源错配视角，对房价持续上涨影响产业结构升级的机制进行了系统研究。高房价带来的高收益导致资源过度流向房地产行业，引起资源错配效应。当资源错配效应大于由于房价上涨带来的信用缓解效应、托宾Q效应、关联带动效应三者之和时，会导致其他产业因资源匮乏而无力转型升级。在政策干预方面，基于租售并举的政策环境，本文提出应大力提升租赁性住房产业的专业化与规模化程度、引导金融机构支持租赁性住房市场的发展、保持住宅用地供给规模与人口流动方向一致的政策建议。

Abstract： Based on the perspective of resource mismatch， this paper systematically studies the mechanism of the continuous increase in housing prices affecting the upgrading of industrial structure. The high income brought by high housing prices leads to excessive resources flowing to the real estate industry， causing resource mismatch effects. When the resource mismatch effect is greater than the sum of credit mitigation effect， the Tobin Q effect， and the correlation driving effect caused by the rising house price， other industries will be unable to transform and upgrade due to lack of resources. In terms of policy intervention， based on the policy environment of renting and selling， this paper proposes that the degree of specialization and scale of the leased housing industry should be greatly improved， the financial institutions should be guided to support the development of the rental housing market， and the scale of residential land supply and the direction of population flow should be maintained consistent.

关键词：房价;产业结构升级;资源错配效应

Key words： housing prices;industrial structure upgrading;resource mismatch effect

中图分类号：F299.23                                    文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）09-0033-04

0  引言

在当前国际环境复杂多变，国内经济面临下行压力的背景下，产业结构优化调整是当前中国经济要解决的关键问题。党的十八大、十九大报告中都明确强调了优化产业结构的重要性，优先发展战略性新兴产业是推进产业结构升级的重要举措。在我国经济发展处于“转方式、优结构、换动力”的攻坚期，房地产作为重要的资源性资产和生产要素，不仅是作用对象，还是调控手段，对实体经济的发展产生重要影响。实体经济作为国民经济的根基，是一个国家保持国际竞争力的关键所在。从世界范围看，“轻实体经济、重虚拟经济”引发的苦果已经让不少发达国家痛定思痛，“回归实体经济”是必然的选择。因此，如何正确理解、评判与应对中国快速城镇化过程中的高房价对我国产业结构优化升级的影响是重要的理论问题，也是迫切需要解决的现实问题。

1  房价持续上涨导致资源错配

1.1 高房价带来房地产行业的高利润

房价上涨速度快于土地与房屋建安成本的增长速度，为房地产行业带来了高额利润。国务院发展研究中心发布的数据表明，2007年我国房地产企业、工业企业平均利润率分别约为30%和10%，2008年上市房企的平均利润率为28.7%，而2007年我国工业企业的平均利润只有7.4%。荣昭和王文春（2014）发现1998-2010年间始终处于房地产行业的上市公司的平均利潤率最低时为10%，最高时可达到22%，而同期始终处于制造业的上市公司的平均利润率最高仅达到8%，而且从时间序列上来看，呈逐年扩大的趋势[1]。根据wind数据库显示，房地产行业中上市公司净利率从2006-2014年9年间，均超过10%，平均达到14.30%。与此相对照，以重型机械行业为例，2006-2014年间，除2007年超过10%，其余年份均低于10%，平均为6.75%，达不到房地产业净利润的50%。

虽然来自不同统计来源的房地产行业平均利润率的结果存在差异，但是房地产业的高利润率是公认的事实。根据利润驱动假说，当某一行业存在超额利润时，大量资金就会涌入该行业。因此，房价上涨带来房地产行业高利润率是资金大量涌入的主要原因。但同时，其他产业的发展将因资金匮乏而失去发展动力。

1.2 金融机构大量信贷资金流向房地产行业

表1给出了2010-2017年金融机构投向房地产开发企业的资金情况。除2011、2012年占比低于20%之外，金融机构房地产贷款新增额占全部新增贷款额的比例其余年份均超过25%。经过2010、2011年的短暂回落后，从2013年金融机构房地产贷款额占人民币新增贷款额的比重一路上扬，在2017年达到了52.70%，比2010年的25.41%高出了约27个百分点。金融机构新增贷款大量流向房地产行业，将进一步推高房价，形成高房价→信贷流入→推高房价→新的信贷流入的恶性循环。由于房地产同时具有商品属性和投资品属性，投资房地产除能够获得本行业的高额利润外，还可以分享由于房价上涨带来的房地产升值带来的资本利得，因而导致大量金融机构信贷流向房地产行业。

充足的资金供给是产业得以健康发展的血液，失去金融对产业的支持，产业必将萎缩（刘秀光，2011）[2]。从表1的数据中可以发现，随着房地产价格的持续走高，我国金融机构大量信贷资金源源不断地流向房地产，配置“脱实向虚”的现象非常明显。在货币供给受到约束的情况下，金融机构信贷过多地流向了房地产行业，必然对实体经济的发展缺乏支持。在我国融资渠道相对狭窄的情况下，银行信贷资金在整个社会融资规模中占相当大的比重。因此，信贷资金能否流向实体经济，支持实体经济的发展是影响我国宏观经济健康发展的关键因素。当房价持续上涨，房地产行业的高投资收益率与实体产业低投资收益率形成鲜明对比，在资本逐利的驱动下，大量信貸资金流向房地产领域，导致房地产开发企业的贷款和个人按揭贷款数额不断增加，而其他实体产业的生产性贷款，经营性贷款等相对萎缩（王先柱等，2018）[3]。由于资金流向具有“羊群效应”，随着我国房价的持续高涨，在货币供给量规模有限的情况下，大量的资金涌入房地产，对其他产业的资金投入产生“挤出效应”是必然的结果。

1.3 大量工业企业涉足房地产

房价过度上涨给房地产行业带来的高投资收益率，不仅吸纳了大量社会资本的流入，而且吸引工业企业涉足房地产行业。基于利润驱动假说，巨大的利润率差异是工业企业进军房地产行业的主要动因。在2005-2007年间，我国珠三角区域，包括佛山的一些知名制造业，在房地产行业高额利润率下，率先进军房地产行业。之后，陆续有主营业务与房地产无关的企业也开始涉足房地产行业。例如，主营业务原为生物工程、机电一体化的安徽科苑集团股份有限公司，2009年转型主营房地产开发;主营业务为家用电器的康佳集团，在2010年投资3.42亿元开发经营房地产业。除了以上典型案例，据浙江省的数据显示，进入2009年浙江省百强民营企业排行榜的100家企业中，涉及房地产开发经营的已超过六成。荣昭和王文春（2014）通过我国35个大中城市上市企业2001-2008年数据，发现50%以上的上市企业拥有房地产。

综合上述分析，房价持续上涨，导致房地产业的利润水平远高于其他产业，导致银行和其他金融机构将资金大量投向房地产，大量工业企业涉及房地产行业。房地产行业吸纳了大量本来应分配到其他产业的资源，导致资源错配效应的发生。

2  房价上涨与投资结构之间的内在关联

房地产集商品属性与投资品属性于一身，房价变动通过信用缓解效应、托宾Q效应、关联带动效应、资源错配效应的综合合力影响投资结构的变动。

2.1 融资约束缓解效应

房价变动产生融资约束缓解效应的机制如下，以房价上涨为例：房地产价格上涨，对于那些拥有房地产的企业来说，企业的资产净值增加，增加了投资意愿;对于银行来说，企业资产净值的增加，减少了信贷风险，增强了银行放贷的意愿;因此，房价上涨，对于拥有房地产的企业来说，可以从银行获得更多的信贷资金用于发展，因而产生了信用缓解效应。房价下降的效果与房价上涨相反，但是存在非对称性。房价下降，银行会更加惜贷，以规避风险，企业可获得的贷款数量大幅下降。

2.2 托宾Q效应

托宾（tobin，1969）Q理论通过研究企业的市场价值与其重置成本的比值来研究企业的投资行为。如果企业的市场价值与其重置成本的比值大于1，说明企业可通过在股票市场上发行较少的股票，但是可以获得较多的投资品，因而投资支出增加，促进了生产;反之亦然。对于房地产企业和拥有较多房地产的酒店、宾馆等企业来说，房地产价格的持续上涨，企业的市场价值远远大于其重置成本，因此引致企业可以获得更多的资金用于加大扩大生产经营，产生托宾Q效应。

2.3 关联带动效应

房地产行业包括了房地产开发、房地产生产、房地产消费三大领域，因其产业链条长，对相关产业的发展具有广覆盖性，对国民经济增长同时起到推拉两种作用。房地产的后向关联产业主要有金融业、建筑业、钢铁、水泥、玻璃、陶瓷、化工等行业，前向关联产业主要有商业服务、批发零售、家具、家纺、家电等行业。房价上涨，不仅房地产行业自身得到快速发展，同时通过关联带动效应，带动后向、前向关联产业同步发展，促进产业结构的快速调整，推动经济增长。但是，房价的持续上涨可能导致其相关产业的过度发展，造成产能过剩，如钢铁、水泥等。在房价持续上涨时，其产能过剩的现象被掩盖，但是由于房价不可能永久上涨，钢铁、水泥等产业的产能过剩会带来产业结构失衡。

2.4 资源错配效应

基于内生经济增长模型的理论推导，由于投机性泡沫将储蓄挤出生产性投资，不能实现内生的技术进步，导致经济增长速度放缓，表现为阻碍经济增长。Miao和Wang（2012）构建了只包含有技术外溢的部门和没有技术外溢部门的经济系统，经过理论推导得出资产泡沫如果存在于没有技术外溢的部门，会通过信用缓解效应促进有泡沫部门的发展，同时会通过资源错配效应抑制没有泡沫的生产部门的技术进步，由于有技术外溢部门的创新投入受到抑制，因而不能推动经济系统的可持续发展[4]。国际行业分类标准将房地产行业归为金融服务业，我国2017年国民经济行业分类（GB/T4754—2017）将房地产业定义为一个单独子类。由于我国金融市场发展时间短，尚不完善，投资渠道相对狭窄，因此房地产的投资品属性被放大，大量投资、投机性资金集聚在房地产行业。但是，由于房地产部门属于传统产业，缺乏创新，因此不具有技术外溢性，不能引领经济的长期可持续发展。房价持续上涨，导致房地产行业泡沫不断累积。因资源错配效应导致其他产业对创新投入资金的减少，从而造成实体经济发展速度放缓导致产业结构升级受阻（张杰等，2016）[5]。

3  房价变动影响产业结构升级的传导机制

投资在产业间的合理流动，达到资源配置的最优是促进产业结构优化升级的根本动力。于泽和章潇萌（2014）发现投资结构的变动是推动产业结构变动的关键因素[6]。房价上涨导致了房地产投资的增加，对其他产业投资存在挤入、挤出效应，因此必然引起产业结构产生相应变动。房价变动对产业结构升级的传导机制如下：当房价上涨带来的信用缓解效应、托宾Q效应、关联效应占主导地位时，房地产行业自身及其关联产业得到迅猛发展，对产业结构升级起到促进作用;然而，随着房价的持续上涨，房地产投资品属性凸显，累积房地产泡沫，因投机而导致的房地产市场泡沫化带来的该行业虚高的利润率，使资源错配效应开始占主导地位，其它产业因缺少资金投入而无力改造升级，同时降低了对高端生产性服务业的需求，进而阻碍产业结构升级的进程。具体传导机制如图1所示。

房价变动对投资结构的影响，取决于信用缓解效应、托宾Q效应、关联带动效应、资源错配效应所引起的“正向促进”与“负向抑制”两种作用叠加后的综合效应。由于不同城市的房价泡沫化水平不同，房价变动对投资结构的综合影响效应的方向和程度存在差异性。当正向促进作用占主导地位时，表现为对其他产业投资的拉动作用;当房价持续上涨，泡沫化程度严重时，负向抑制作用占主导地位，表现为对其他产业投资的挤出效应。随着我国经济的快速发展，劳动力成本和原材料及其他生产要素成本的低价格比较优势逐渐减少，实体经济的投资回报率远低于房地产的高投资回报率，吸引大量金融资源流向房地产领域。根据内生经济增长理论，实体经济的产出主要由生产要素的投入和全要素生产率决定。由于房地产投资对其他产业投资的挤出，导致其他产业难以扩大生产规模，提高发展速度，而且由于缺乏资金，导致其它产业的研发投入降低，将抑制企业的创新能力，阻碍整个经济体的全要素生产率的提高。

综上所述，房地产价格变动经由信用缓解效应、托宾Q效应、关联带动效应，资源错配效应影响投资结构。如果投资不能在产业之间合理的流动，向具有技术外溢的高新战略性产业集聚，而是大量累积到没有技术外溢性的房地产行业，其后果是导致其他产业的萎缩，严重制约产业结构优化升级。

4  政策建议

资源在不同产业间的重新分配，必定引起不同产业生产扩张能力出现差异，进而导致发展速度不同。房价上涨，通过信用缓解效应、托宾Q效应，不仅自身获得了长足发展，而且通过关联带动效应对其它产业投资存在拉动作用。但是，由于房地产兼有商品属性与投资品属性，房价持续上涨使房地产行业保持高额利润，导致众多的工业企业兼营、甚至放弃主营业务专营房地产开发，吸引大量信贷资金流向房地产行业，从而资源错配效应占据主导地位。房地产行业过度繁荣，抑制其他实体经济的发展，制约了我国产业结构优化升级。

因此，围绕房地产市场供给侧结构改革应成为新时代背景下建立房地产长效机制的重要政策举措。我国房地产市场将着重通过租售并举长效机制的建立，抑制房价持续上涨，促进产业结构协调发展。具体而言，本文的研究成果可以提供如下几个方面的政策建议：

4.1 大力提升租赁性住房产业的专业化与规模化程度

住房自有和住房租赁是住房消费的两种主要模式，城市居民应当根据家庭的收入水平、工作的流动性等因素理性选择住房消费模式。住房价格的持续上涨，不仅给城镇中低收入家庭带来的沉重的负担，而且成为农民工市民化的主要障碍。党的十九大明确提出让住房回归居住属性的定位，并提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房长效机制。一线及热点城市是我国高技能劳动力与农民工的主要流入地和集聚地，住房供需严重失衡，住宅商品房价格持续高涨。同时，由于多年来，我国住房市场“重租轻售”导致租赁房市场发展严重滞后，很多农民工只能租住在工棚、“城中村”、城市的边缘地带。因此，要大力推进租赁性住房产业的发展，为租售并举的住房长效机制的建立打下基础。

首先，要多渠道、多主体的供给，确保提供适合民众各类需求的租赁性住房。要充分激发市场活力，引导房地产企业从单纯的产权房开发，到产权房与租赁房按适当比例开发。同时挖潜存量房，引导居民将家庭闲置的住房出租。第二，发展规模化住房租赁市场，提供可负担的租金水平。为城市中低收入家庭、新就业的大学生及进城务工的农民工提供可负担的租金水平，是保证“住有所居”目标的重要保障。第三，加快落实租售同权制度建设，引导居民树立住房梯度消费理念。租赁性住房产业的发展，不仅实现了居者有其屋的目标，而且将劳动力从高首付、高月供的按揭贷款的“房奴”困境中解放出来，有利于解决农民工进城务工的住房问题，促进劳动力在全国范围内的合理流动，形成与产业发展相配套的空间格局。

4.2 引导金融机构支持租赁性住房市场的发展

银行是我国金融核心，房价上涨吸纳大量银行信贷资金流入，进一步推高房价，房价持续上涨吸引更多的金融资金流入，如此循环，使房价与金融牢牢绑定在一起。房地产市场与金融之间的恶性循环，一方面累积金融风险，另一方面对其他产业投资产生挤出效应，导致其他产业因失血而难以创新升级。因此，要构建房地产市场和金融之间的良性循环，必须打破房地产市场与金融之间的恶性循环。从需求侧，实行差别化信贷政策，严控居民杠杆率过高;从信贷额度，利率水平上实行差异化信贷政策，支持刚性需求和改善性需求，堅决遏制投机性需求，同时，防止居民非住房贷款违规流入楼市;从供给侧，加大查处力度，严禁向不符合条件的房地产开发企业提供银行信贷，打击各类非法房地产融资行为。

有序打破房地产市场与金融之间的恶性循环只是第一步，重要的是要引导金融机构加大力度支持租赁性住房市场的发展，建立金融与房地产市场之间的良性循环。从金融一味支持房地产开发商开发商品房，转向支持租赁性住房的开发;从支持购房者按揭贷款，转向为一线等热点城市刚性需求者的长期租房提供信贷服务。通过引导金融机构支持租赁性住房市场的发展，促进了住房市场供给结构的优化，满足不同区域、不同收入层次居民的住房需求，使住房回归居住属性。通过信贷政策、税收政策加大投机、投资性购房和交易环节的成本，进一步弱化房地产投资品属性。房地产投资品属性的弱化，将进一步促进金融与房地产市场之间的良性循环，为金融支持实体经济的发展奠定基础，进而促进各产业协调发展。

4.3 保持住宅用地供给规模与人口流动方向一致

一线城市、多数省会城市、计划单列市及少数发达地区的地级市辖区，经济发展水平高，不仅吸引了众多的高技能人才，而且集聚了大量的农民工。但是，这些集聚了大量人口的城市住宅用地供给规模与集聚的人口规模不匹配，导致住房供不足求。因此，为促进住房市场的长期健康发展，应使住宅用地供给规模与人口流动方向保持一致。引致需求原理表明，土地需求源于对住房服务和住房资产的需求，房地产市场调控的源头在于通过住宅用地的供给规模与人口规模相匹配，从土地供给侧对稳定地价、房价起到基础性作用。一方面，应逐步实施非农用地指标跨区域向效率更高的区域或城市分配，兼顾了效率和公平;另一方面，加大人口集聚大城市租赁性住房用地的供给，促进租赁性住房产业的发展。只有将土地的供给与劳动力流动、产业集聚方向保持一致，才能促进产业结构优化调整。增加人口流入地的土地供给，减少人口流出地的土地供给，才能提高土地的利用效率，进而推动产业结构优化升级。

参考文献：

[1]荣昭，王文春.房价上涨和企业进入房地产——基于我国非房地产上市公司数据的研究[J].金融研究，2014（04）.

[2]王先柱，谷元超，赵建鸣.“消失的货币”去哪了？——基于房地产视角的研究[J].南京财经大学学报，2018（02）.

[3]刘秀光.“驱赶效应”对产业结构调整的影响——基于房价持续上涨的视角[J].甘肃理论学刊，2011（05）.

[4]Miao J， Wang P. Bubbles and Total Factor Productivity[J]. American Economic Review， 2012 102（3）.

[5]张杰，杨连星，新夫.房地产阻碍了中国创新么？——基于金融体系贷款期限结构的解释[J].管理世界，2016（05）.

[6]于泽，章潇萌，刘凤良.中国产业结构升级内生动力：需求还是供给[J].经济理论与经济管理，2014，34（3）.