基于SWOT分析的保障性住房发展研究

陈秋兰 赖芨宇 易紫妮

摘要：保障性住房以其经济性和适用性的特性受益于我国中低收入人群，如何正确有效的建设和运营成为保障性住房持续发展的当务之急。运用SWOT分析法分析保障性住房项目在建设与运营过程中存在的问题和不足，并对其存在的问题提出实质性的建议。

Abstract： How to construct and operate the affordable housing effectively has become an urgent task for the sustainable development of the affordable housing because of its economic and applicability characteristics. SWOT analysis is used to analyze the problems and shortcomings in the construction and operation of affordable housing projects， and to put forward substantive suggestions for the existing problems.

关键词：保障性住房;SWOT分析;战略选择

Key words： affordable housing;SWOT analysis;strategic options

中图分类号：F293.3                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）09-0006-03

0  引言

近年来，国家大幅度提高保障性住房的资金投入和建设力度，力求达到习近平总书记在十九大报告中提出的让全体人民住有所居[1]。从2004年开始建设发展到现在，保障性住房的供应数量每年都在以一定的比例递增，数量上的大幅度增长让更多中低收入的居民住上了自己的房子。但是在保障性住房不断发展的过程中，存在很多问题使得带给大众的幸福感降低，我们的目标是不仅让大家有房子住，还要住的舒适。运用SWOT分析法分析保障性住房项目的优缺点，从而对保障性住房的建设发展所存在的问题提出解决方案。

1  SWOT分析下的保障性住房发展

SWOT分析法又被称为态势分析法，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法，SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities（机遇）、threats（威胁）。具体就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策。

1.1 保障性住房发展的优势分析

优势一：安居保障，改善中低收入居民的生活条件。据了解2018年一二线城市商品房的均价基本都在3万以上，即便是租房一个月也得好几千，这对于才毕业的大学生以及进城务公的农民来说都是无法承受的。据调查，“房格尔系数”即房租支出占可支配收入的比重在25%至30%是最合理的，超出30%则会明显的降低生活水平。普通的商品房显然是达不到这个比例的，而以改善中低收入居民的居住条件为目的的保障性住房对于解决此难题起到了很大的作用。

优势二：产业带动，增加大量工作岗位。保障房产业链能带动建材业、制造业以及服务业的发展，在一定程度上缓解了就业压力。保障性住房在建材装饰以及社区物管服务等方面的要求都没有商品性住房那么高，这能够促进中低端物管以及建材公司的发展，这对于刚毕业的大学生以及文化程度较低的求职人员都是一个很好的机会。

优势三：控制房价，维持房地产行业的持续健康发展。众所周知，房价在最近几年可以说是突飞猛进，典型的案例就是重庆市在2016年底到2018年初，短短两年不到的时间内，主城各大区的房价都整整翻了一翻。其中的原因一方面是因为很多本省外省的炒房客购买大量房产投资，从而导致房价大幅度上涨，另一方面的原因也是因为保障性住房供给不足，一些刚需购房者就算砸锅卖铁也得贷款买房，否则无处可居。如果能够加大保障性住房的投资，增加供给套数，就可以在一定程度上起到抑制房价的作用。

1.2 保障性住房发展的劣势分析

劣势一：设计滞后，配套不全。这是由于保障性住房所能获得的利润较微薄，且需求量远远大于供给量，不会出现像商品房那样卖不出去的情况。因此在规划设计上所投入的资金往往都是严重不足，导致最后会出现周边配套设施建设薄弱、戶型单一等弊端。

劣势二：政策不周，管理漏洞。我国一直都在不停的完善保障性住房政策上的漏洞，但结果还是不尽如意，出现了很多空房以及转租的现象。通常申请的时候总是感觉供应不足，但最后保障房社区的入住率并没有很高，很多人都是抱着占便宜的心态去争取，而并不是真正十分需要。因此不仅要注重政策的出台，还要更加重视政策的实施效果，否则一切都只是空谈。加强保障性住房的准入审核和退出机制管理，把房子留给真正有需要的人群。

劣势三：质量隐患。为了追求利润最大化，承担施工项目的企业偷工减料，购买一些不达标的建材，或者简化施工过程中的一些工序。这些都有可能会使建筑工程的质量大打折扣，一旦建筑工程的质量发生问题，轻微的可能会影响建筑结构的使用安全，严重的可能危害人民的财产和生命安全。

1.3 保障性住房发展的机遇分析

机遇一：表面微利实则名利双收。保障性住房的定价标准是实行政府指导价，参照居民收入、人口结构实行动态管理，基本原则为保本微利、利润率按不高于3%。这与建设商品性住房的利润相比较，看似是一笔亏本的买卖，但实则不然，保障房所具有的福利性质使得它聚集大量的关注度。对于承担建设保障性住房的企业来说，可以借此提升企业的知名度，今后有机会拿到更多的项目。

机遇二：维持社会稳定。当前中国贫富分化极剧倾斜，大部分财富都掌握在极少数人手中。近年中国人民大学“社会调查中心”，在全国范围内作了一次PPS抽样，从入户调查问卷的数据作出计算，然后根据基尼系数（高低收入差之比）得出结论：中国的贫富差距已经超过了西方发达国家基尼系数正常的安全线。贫富差距过大对于社会的长期稳定是极为不利的，保障性住房是给中低收入人群的一种福利，这能在一定程度上缩小贫富差距，维护社会的稳定发展。

1.4 保障性住房发展的威胁分析

威胁一：集中建设，容易形成贫民窟。保障性住房多呈片区分布，且与商品性住房隔离分开，形成了“城中村”，让居住在里面的人口既没有纳入城市社会体系的又丧失了原本在乡村的归属感。大量低收入群体的集中居住，加重了贫困恶化，还会导致公共设施、公共卫生環境严重被破坏，久而久之恶性循环，整个保障性住住房社区就变成了贫民窟。

威胁二：引发社会风险。经过十几年的不断发展，至2017年底我国已经建设各类保障性住房超过2400万套，受益于千千万万老百姓，但这与我国庞大的人口基数相比远远不够。还有很多基层的老百姓既买不起商品房，也不够申请保障房资格，夹在中间的这部分人群心理会感到不平衡。当特贫别困的家庭不能够申请到，但却得知比自己条件好很多的都已经得到保障性住房，此时就会认为自己受到了不公平的对待，从而引发社会风险。

1.5 保障性住房发展的战略选择

通过SWOT矩阵模型分析（如表1所示），保障性住房的优势较为明显，机会较多，对于现存的内部劣势和外部威胁来说可以通过内部的管理及外部政策的加强会得到改善，因此，在SWOT四种战略中应选择SO战略，也就是增长型战略[2]。

2  保障性住房发展现存的问题

2.1 资金来源不足。制约保障性住房发展的根本原因就是建设资金短缺的问题，政府对保障性住房建设项目投资的资金来源分为项目资本金和银行贷款，其中建设贷款的比例一般占70%左右，项目资本金占30%左右。现在80%购房者买房时都选择按揭贷款，银行的资金压力也很大，贷款难度的增加会导致后期建设资金无法及时补充，，资金的断裂对于工程项目建设的危害性不言而喻，即使设计做的再好，资金链一旦断裂，工程就不得不停工，严重影响到保障性住房的发展。

2.2 建设地址远离市区。政府一方面想高价卖地，另一方面又要让开发商低价卖房。市区的土地价格比郊区高出许多，如果在市区建设保障性住房就不可能以现有的价格卖给所需之人，因此保障性住房只能建设在远离市中心的郊区。就拿保障房发展较好的重庆，目前主城区有7个片区设有保障性住房，分别是北部新区鸳鸯片区、北部新区大竹林、九龙坡区华岩片区、沙坪坝区西永片区、沙坪坝区微电园片区、北部区蔡家片区和南岸区茶园片区。这7个片区大多位置较偏远，反倒最为繁华、人流量最多的渝北区、江北区与渝中区却没有保障性住房供应。

2.3 购买者之间随意转让，导致市场失真，资源的多重耗费。保障性住房作为一种福利性住房提供给低收入群体的刚需人群，按照规定，购买保障性商品房满五年后，购房人才能上市转让保障性商品房的，并且应当按原购房价格与届时相应地段保障性商品房上市交易指导价格的差价的60%向政府交纳土地收益等相关价款，市住宅办可以优先回购。但存在不少私下擅自进行买卖交易的现象。一些原本属于低收入群体，之后有经济能力又购买了商品房，将自己名下的保障房转让给他人。

3  解决保障性住房发展问题的对策

①保障房建设的整个过程都需要大量的资金来完成，虽然国家财政每年都有增加在此方面的投资，但需要国家财政拨款的项目确实太多，每年都会有各种自然灾害以及扶贫工作要做。所以社会资金的投资是保障性住房建设中的重要支撑力量，国家要运用创新的财政支持方式，引导社会资金在保障性住房建设中的投资[1]。鼓励开发商建设保障性住房，对于有建设过保障房的企业给予一些政策上的优惠，例如项目招标时在同等条件下优先中标，优先拿地等等。

②将保障性住房和商品性住房进行组合建设。规定每个社区必须建设一定比例的保障房，这个比例不可过高，宜在5%到10%范围内，因为保障房的售价较低，套数太多会给企业造成经济负担。保障房和商品房的组合建设不仅加强了各层次经济水平人群的交流，也能够让中低收入人群拥有更好的环境和教育资源。

③保障房在实际的分配、准入退出过程中，骗租骗购的情况时有发生。除了在发现骗购转租现象之后对犯事者进行事后惩处，更好的办法是防范于未然，做好事前控制，建立确实可行的保障制度。加大监管力度，严格跟踪审核保障房所得者的资格条件，对已不符合条件者应立即劝解退出，最新符合条件者应准予申请。具体的可从家庭年收入以及现有的居住条件入手进行实时监控，北京、上海、重庆、厦门、广州、福州6个城市的准入条件可参照以下标准（如表2所示），此表主要根据阅读大量相关文献之后归纳所得出的数据。

参考文献：

[1]张跃松，张英杰，贾庆光.京津冀协同发展背景下的保障房与商品房市场耦合协调发展研究[J].工程管理学报，2018，32（03）：141-146.

[2]张洪涛.基于SWOT分析的微电影广告营销策略研究[J].价值工程，2018：12-18.

[3]李家民.保障性住房建设的融资困境及完善对策分析[J].科技经济导刊，2018，26（17）：189，191.