土地成本核算存在的问题及对策探讨

顾春燕

当前我国建筑行业发展势头迅猛，土地开发行业竞争愈发的激烈，相关的企业单位要想取得一定的经济收益，就要做好对土地成本的控制与管理。由于核算好土地成本对于土地开发具有积极的意义，所以社会各界对土地成本核算十分关注。

一、土地成本的内容和作用

（一）土地成本的内容

土地成本是指国家征收农村集体土地、储备城市建设用地等行为，由土地储备机构依法给予补偿的费用，以及对上述土地进行管理、保护和基础性开发所发生的费用。项目前期费用、拆迁补偿费用、征地补偿费用、工程造价费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共市政配套设施移交前的相关费用、公共配套设施建设费用、土地招拍挂中的交易费用、财务费用、相关税费以及其他不可预见费等。与此同时，除了费用以外，土地成本的核算周期并不算短。像土地一级开发运作的周期，一般在三年左右，倘若中间有某一环节出现了差错，而相关负责人并没有及时地进行调整，就会造成后续的麻烦，从而延迟了整个动工运作的时间。其中，相关的手续有可能会过期失效，需要重新获得审批，办理的过程中浪费了一定的时间和精力。

（二）加强土地成本核算的作用

土地开发项目具有投资金额巨大、建设周期长等相关的特点，说明了政府以及开发土地的相关企业需要有足够的资金和精力去考虑土地开发中会发生的问题，比如是否有能力对土地成本核算进行适当的调整。如果其中的投资成本超过了开发者的承受范围能力，就会造成该项目的荒废。因此，在这整个过程中需要合理的财务分析以及核算监管。土地开发成本是相关负责人在不同的阶段下进行估算的结果。不同的阶段土地开发成本都有一定的幅度，而每次成本估算的幅度都不能超过前次，这也是成本管理的重要手段，最终通过项目竣工决算。

二、土地成本核算中的问题

（一）土地成本归集对象不确定

土地开发成本的构成颇为复杂，发生的归集方式、费用类型以及对象都有明显的差异，在直接和间接上都会产生期间相应的财务费用，那么就容易出现成本归集对象不明确的问题。在土地开发的过程中，需要确定具体的成本归集对象。然而，相关的负责部门并没有深刻地意识到土地开发成本对象不明确会导致部分支出的费用无法真实地反映出来。

（二）核算方法的选用不恰当

目前，在土地开发成本的核算过程中，容易发现一些企业单位把开发项目错综在一起，采取了不正确的解决对策和方案。这在一定程度上说明土地成本核算方法的选用不够恰当。一些企业单位的开发项目比较简单，而相关负责人去采用了复杂的处理模式；而有的开发项目，例如土地开发面积大、开发周期长、开发跨度广、基础设施较多的项目，具有较大的难度，需要考验各方面的综合性和全面性，相关负责人却在开发过程中采用了比较简单的单位面积分配方式，没有找到有效的处理方案。

（三）基础设施建设费用核算不合理

在前期的基础设施建设中，公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用以及等等前期相关费用都需要得到具有科学性和全面性的核算。在项目开工之前，一些企业单位没有进行系统化的统计，在项目的前期也没有认真地对编制实施方案、创作立项报告及建筑项目的勘察、测绘、定桩过程中的费用进行全面地核算，就会漏掉基础设施建设中城市道路交通和环境管理方面的隐性成本，从而导致大量的前期费用遗漏使整个基础设施建设费用核算不合理。

三、土地成本核算问题的对策

（一）归集分类土地成本对象

针对上述出现的土地成本对象不够准确的问题，需要对其进行系统的归集和分类。在土地成本核算中，基础配套设施所产生的开发费用是能够进行准确的记录的。其中的费用可能与土地开发同时进行，因此在土地成本核算当中，相应的会计分录可以记录：借方账户记录“开发成本—土地开发”，贷方账户记录“银行存款”。而土地开发成本明细分类账目可以真实地反映支出的建筑工程费、服务费、管理费用。像一般的成本核算对象和受益对象，借记“开发成本—商品性土地开发成本”、“开发成本—自用土地开发成本”等账户，贷方记录“应付账款—应付工程款”、“银行存款”等账户。与此同时，配套基础设施的建设不与土地开发同步进行的状况下，由于无法有效地分清土地成本的受益对象，应先计入“开发成本—待摊支出”，后期按照一个统一的标准分摊到有关成本核算对象，比如按照土地面积等等。

在土地开发过程中还会发生拆迁征地的费用，需要相关负责人开发相应的途径，通过不同的渠道，譬如聘请专业机构的成本核算技术人员来对拆迁工程的费用进行核算，这需要充分发挥他们的责任心以及专业水平的技能。与此同时，成本核算还不应该忽视拆迁服务费用和拆迁评估费用。虽然数额不大，但仍然需要把相关的一切费用纳入项目成本核算的分析报表中。一份合理的系统性的核算分析报表能够为土地开发奠定良好的基础。

（二）加强核算调查分析能力

为了提高开发项目解决方案的全面性和科学性，需要认真地创作重要的报告，例如，立项报告和可行性报告。相关的企业单位会在这个过程中投入较多的资金，也通过加强报告内容的综合性和可行性，降低前期工程成本核算的错误率。企业单位还需要聘请相应的专业人才来到土地一级开发的当地进行实地调研和相关的咨询工作，为整个过程的收费进行调查分析和统计，并得到一个合理的解决方案。与此同时，公共区域的基础设施建设费用还包括了桥梁纽带结构、市政管线施工管理、公路道路交通建设等大型费用，这些硬性基础设施都必须纳入土地成本核算结构，像公共区域休闲设施、道路环境绿化等软性的基础建设，也要考虑到土地成本的内容当中。

（三）全面地核算土地成本

针对基础设施建设费用核算不合理的问题，在土地开发前期需要对每一个环节大致的费用进行核算和分析，由此，预算估计在土地成本核算当中具有一定的地位，也需要相关负责人脚踏实地、认真地对待整个环节，不疏漏相关的流程，这也为企业建筑工程向银行贷款提供了具体的依据。土地开发的相关预算人员需要认真地对待土地开发过程中所需要的机械设备以及原材料和施工人员。为了尽量去除预防不必要费用的发生，应当提前认真地分析和检查相同工程建设单位的前几个项目的数据。

在生产成本的核算过程中，需要密切关注现场，控制相关的管理费用，在前期工作中将会为现场管理费提供广阔的空间。一些不可抗力因素，例如出现暴雨、雷电等极端天气，都会对整个项目的进度产生影响，严重的可能会延误建筑工程项目的周期，造成资源的浪费，最终使土地开发项目的效率降低，不利于发展。建筑工程施工的检查中，各个工程项目可以成立分工协作的小组，负责人执行自身的责任。在现场跟进施工进度方面做准备工作，还需要密切的关注环境造成的影响，例如，工程发生突发事件的短工，造成一系列的延误费用和处理费用，返工的相关费用，以及机械设备购买和维修的费用。

而核算建筑物料的生产成本也是一个重要的环节。在现实生活中，一些供应商在提供施工物料的报价表时，为了促进销售量，提高市场竞争力，会出现偷工减料的情况，减少量的供应。倘若相关负责人没有密切关注物料运输和供应，就有可能给供应商可乘之机，造成一定程度的亏损。在选取建筑工程所需的物料时可以通过招标的方式，选取最合理的价格和最优的质量。而在建筑开发的成本核算中，有效管理施工费用当中的人力成本能够大大的节约土地成本，提高土地成本核算管理的效率。

土地成本存在的几点问题看似复杂，其实通过认真的核算就会发现解决问题的途径很多。在上述分析中，不难看出几个相关措施都是相辅相成的，想要提高整个土地开发的效率，取得利益，需要在土地成本的控制上付诸努力。相关的土地开发负责人在核算土地开发成本的时候耐心地进行分析，最终一定能在各个方面获得应有的成果。